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    上周，我们了解了7月幼升小录取结果出炉后，海淀的成交情况，有冰封的，有放量的，有回涨的。《冰封、放量与回涨！直击7月海淀**学区房市场》

  不过，这轮幼升小中，最受关注的还是西城的德胜和月坛两片区。

  自7月2日，西城幼升小结果揭晓以来，现在已经两周过去了，这两个片区的市场是否有波动呢？

  事实是已有明显波动！

  经过小二多方面的了解，思考再三，觉得不能用“暴跌”一词来形容这两个片区目前的趋势，取一个哗众取宠的名字，固然会得到高流量，但是，告诉大家一个真实的市场行情更重要。

  据小二的了解，近两周，德胜的成交房源很少，有房源直降100多万成交。月坛片区也有十五套左右的成交，其中部分房源价格有所下降，但是下降幅度弱于德胜片区。

  01 真实成交情况

  德胜有房降10%， 月坛也有降百万

  在德胜片区近两周的成交中，有两套房源的价格降价幅度比较大。

  第一套房源是黄寺大街24号院的一套94.4平米的三居室。这套房子2021年7月12日挂牌，距离西城第一轮幼升小结果出炉10天，挂牌价1260万，对口五路通小学，学位无占用，房子纯南向，户型比较一般，仅3天后，7月15日就以1256万的价格成交，单价13.3万。

  据中介说，同户型在今年价格最高时卖到过1400万，单价14.8万。

  如此看来，每平米降价1.5万。

  虽然最新成交的这套房子楼层不是特别好，属于管道层，如果忽视这点，房子的降价幅度在10%左右。

  这个价格，基本已经回到了2021年2月的售价。

  第二套房源是新外大街6号院，育翔小学学区房。2021年6月9日挂牌价968万，最后在7月10日以868万成交，与挂牌价相比，整整降价100万，降幅接近10%。

  德胜这两套房源降价均在100万+了。

  尽管如此，小二还是不想用“暴跌”这个词来形容德胜目前的房价，因为成交案例较少，个别不足以代表整体情况。

  情况跟德胜片区还略有不同，月坛片区自7月2日以来，成交房源15套左右，成交价格有跟之前持平的，也有出现了明显下调的。

  在这15套左右的房源中，有一套月坛北街68.8平的两居室，7月13日成交价格为888万，单价12.9万。目前，在售同户型报价920万。

  有经纪人称，相同的房子在最高点时，能卖到980万。如果与最高点时相比，这套房子相当于降价了100万。

  不过这只是单个经纪人的说法，小二也不好评判这个说法的真实性。

  三里河三区还有一套房子51.2平的三居，在6月底时曾以870万售出，但7月2日的幼升小录取结果出来后，买家毁约。后这套房子又以800万的价格重新挂出，最终7月17日以755万卖出，不过这套房子采光不好，而且户口不能迁出。

  但是与之前毁约时的870万相比，这套房子第二次的成交价也已经降了115万。

  除了以上少量的大降价外，月坛的成交一般降30、40万算正常。

  7月4日，南礼士路甲62号院61.5平2居成交价898万，之前的同户型成交价906万。

  7月9日，铁一区42.7平一居成交价650万，之前同户型成交价670万左右。

  7月13日，西街东21号院，49.3平两居报价从760万降至730万，最终686万成交。

  02   谁在降价百万卖房

  谁又在这节点买入

  卖家新房签约面临违约 

  买家希望提早落户 

  小二多方打听，但是目前德胜成交量较小，并没有得到整个德胜片区的成交统计，就单个门店看的话，7月能成交两到三套已属不错。从目前情况看，经纪人认为“肯定是大降价才会成交，不大降价没有人买”。

  那么，是谁愿意在市场冷淡，买家购买意愿低的时候降价百万出售房产，又是谁肯在这个时间节点上买入房子呢？

  据小二的了解，大幅降价的卖家大多存在一种情况，就是卖家换房，已经签了购买合同，必须要卖房腾购买名额及筹集首付款，否则将会面临巨额的违约赔偿。

  而关于这个期间的买家情况，并没有一个靠谱的说法，小二大胆猜测可能存在两种情况：

  一是，价格大幅下降，让买家心动，认为是一个捡漏的好时机。如果未来几年，孩子能再德胜片区上小学，初、高中也能或得好的通路。而且这个价格与东城优质小学的学区房价格已经差不多，但是初、高中明显比东城要更好些。而且像德胜单价13.3万成交的三居室，二孩甚至三孩自住都不成问题。

  二是，现在在德胜、月坛买房子的人，孩子很可能在25年才上学，他们不再观望，现在入手是考虑未来入学生源少时，会把落户时间作为入学排名的条件，相信早一天落户就多一点对口入学的几率。所以看到价格合适的房源就会入手。

  03  德胜、月坛的报价

  部分下调、部分未变，两极分化 

  小二在一个检测房价变化的小程序上查看，德胜片区确实有一些房源在7月2日之后，业主下调了报价。降价幅度大约在30、40万左右。

  月坛片区状态大体与德胜片区相同，挂牌价的降幅也在30万左右，个别降幅大些的是因为之前挂牌价就偏高。

  现在德胜、月坛两片区有部分业主降价，而更多的业主还是保持了观望的态度，并未调整报价，这也就形成了两极分化。

  04  政策！政策！

  勿谓言之不预也

  其实，这次西城德胜、月坛幼升小暴雷，政府是早已给了预警的。

  2020年4月30日，西城多校划片政策出台，规定2020年7月31日之后买房的孩子幼升小在本区或相邻区域多校划片入学。

  部分家长赶在731之前入手，基本避过了这次暴雷，孩子绝大部分能在对应学校入学。

  而有一部分家长抱着赌一把的心态在731后入手德胜、月坛学区房，2020年11月份学区房市场成交放量，12月份价格上涨，2021年2、3月份价格封顶。期间小二还提醒过，半官媒的京房字发文预告学区房大招在路上，勿谓言之不预也。果然，7月，德胜、月坛731后落户的全部调剂出区，房价开始大幅回调。

  这整个过程再次告诉我们，购买学区房一定要了解政策的方向。目前政府的方向就是要去除房子的学区属性，把学区从房子中剥离出来。

  05  西城均衡房价猜测

  小户型13-14万，大户型11-12万，平均在12-13万

  在小二之前的文章中有提到，西城未来应该会是一个各学区高度均衡的状况，各学区的房价也将会实现均衡。那么，最终西城的学区房是否依然被追捧？房价能达到多少呢？小二来做一个大胆的分析和预测。

  首先，尽管今年德胜、月坛片区731后的学生全部调剂出区了，但是他们的教育基本面没变，这两个片区依然算是教育高地，目前的政策只是中短期对供求关系矛盾的调整，未来，等供需关系缓解后，德胜、月坛依然还是家长们关注的重点区域。

  第二，北京的锁区政策短期内应该不会改变。西城高中教育水平有目共睹，尤其是现在打击课外辅导班，相比海淀鸡娃的模式，西城相对活跃的教育方式更容易被家长接纳。西城依然是众多家长们的选择。

  第三、西城经过四、五年的多校划片，渣小被填平，实现学区内的整体均衡。现在，德胜、月坛强学区小户型17、8万，大户型14、5万，广外这种相对较弱的片区房价则处在10万左右的水平。在这一轮去泡沫后，学区整体均衡后，未来的两三年时间内，很可能是德胜、月坛价格下跌，而广外等弱片区价格上涨，最终，西城内部实现价格均衡。

  至于最终价格会是多少，小二判断小户型均价会达到13-14万，大户型均价11-12万，整体在12-13万的水平，跟东城优质学区房的价格持平。例如在安交学区等一些比较均衡的学区，目前的成交价格小户型就在13-14万左右，大户型价格相对低些。