正文

  6月17日下午，东城东四块玉北街小区一套111平米南北通透的三居业突然涨价，原报价928万，临时跳涨30万，涨到了958万。

  这让准备拿下套房子的李女士有点慌。

  为了3岁半的女儿能有更好的学区，李女士准备卖掉在朝阳的房子，移民东城。好不容易找到一个可自住的三居，却被30万阻挡了脚步。  

  预算紧张了，更重要的是心里不甘和不信。她觉得房价不能这样涨下去。

  6月底7月初，东西城多校划片结果落实，东城学区划片无规律可循。李女士更懵了。

  7月15日，国家统计局出台全国70城市6月份房价指数。其中北京二手房价指数环比为101.3，涨幅全国排名第一。这是北京连续第二个月排名****。5月北京二手房价指数环比为101.1，跟徐州一起并列第一。

  北京二手房价并不是这两个月涨得多。事实是，北京房价上涨已经有半年多。

  仅从国家统计局的数据看，从2月到6月北京二手住宅价格指数都在环比上涨。  

  由图表显示，北京从2月到6月以来。二手住宅价格指数都维持在101以上，连续5个月都很有热度。

  这样的数据，从2017年4月以来，从未有过。

  01 半年：学区和次新普涨10%以上

  望京有个别盘半年涨25%

  北京房价这半年是怎么涨的，几个典型区域的涨价情况可以概括性更体现这一波行情。

  先看望京，朝阳高潜力置业区。2021年2月望京均价7.98万，6月到了8.77万，这只是均价。

  望京代表楼盘的保利中央公园在1月成交的单价还刚刚摸到12万，5月成交价已经跨过了15.6万元，1-5月涨幅达到25%；融科橄榄城95平两居1月成交10万左右，到了5月成交了一套12万，小区近5个月平均成交价涨超过15%。

  距离CBD仅1.5公里的双井区域，富力城92平两居，1月成交总价930万，成交单价10.1万/平；6月成交总价1052万，成交单价11.39万/平。上半年总价上涨11.59%，单价上涨1.29万/平。

  首城国际89平两居，1月820万，6月成交总价940万。上半年总价上涨12.76%，单价上涨1.34万/平。

  最近热度很高的西城德胜学区，新风北街54平米的小两居2月市场价880万。3月中旬就变成了940万，3月25日中介询价业主1000万卖不卖。

  再看海淀，如今在海淀次一级学区房也在半年里涨了起来。6月小二实探双榆树片区，老破小均价在13万以上，已超过了2017年的此前高位。知春里75平三居户型近半年总价上涨了120万，上涨幅度为12%。

  仅6月单月也有一些区域有不小涨幅，小二接下来会逐步揭晓。

  02 一线：北上热，广州温，深圳凉

  北京连续5个月保持热度

  在北上广深四个一线城市里，在过去一年中，走出了不同的楼市轨迹。

  上图是小二根据全国70城数据统计的自2020年3月至最新的2021年6月四个一线城市的环比涨幅数据。

  6月份，明显看出，深圳99.8，环比降温了，广州100.6保持温和上涨，北京101.3和上海101保持热度。

  深圳中原研究院数据显示，6月深圳二手住宅过户套数为2575套，环比下滑15％，同比减少76％，创10年新低！上半年二手住宅共成交28442套，同比大跌35.4％。

  深房理事件及二手房指导价出台后的深圳二手房市场持续低迷，买家购房热度减退，出手变得更加谨慎。

  上海6月二手价格销售指数为101，还有明显热度。据相关数据显示，上海6月二手房成交量回升，环比涨9.65%。

  广州6月二手价格销售指数为100.6，受疫情等影响，热度减退，仍有余温。

  据广州市房地产中介协会数据，6月（统计周期为2021年5月26日至2021年6月25日），广州全市二手住宅网签（含中介促成+自行交易）7794宗、建面75.76万平方米，环比分别下降25.94%和23.61%。

  而北京，6月二手价格指数环比为101.3，在四个城市中最亮眼。

  这张表更值得关注的是一年来的走势。

  对比一年多来，二手住宅价格指数在101以上的，从图表数据显示：深圳有8次，广州6次，北京7次，上海6次。

  关键是深圳热度都在2020年3月至9月，广州热度是2021年1月到4月，上海热度在年初几个月，北京不考虑2020年四五月份的小阳春，实际楼市热度是从今年2月一直维持至今。

  一般而言，北上广深房价上涨，普遍规律是，深圳先涨，上海其次，最后轮到北京。

  这一波轮动，深圳看似已熄火，广州上海仍有余温，北京还在继续。

  实际上，从2020年11月学区房启动来计算北京楼市行情已维持了8-9个月。

  北京楼市的热度还能延续吗？这是一个关键问题！

  03 日成交：7月比6月降了17%

  截至目前7月二手房日成交533套

  伴随着北京楼市的持续升温，是市场成交的火爆。据北京市住建委网签数据统计，2021年上半年北京二手住宅共计网签110182套，与去年上半年的66626套相比，增加43556套，同比涨65.4%。

  今年以来整体二手房成交量处于5年来最高位，北京二手房成交走出了持续多年的低迷。

  3月份达到2万套后，4、5、6月成交数据保持较高水平在1.8万套以上。

  但是7月成交数据确实开始下滑了。

  从7月1日到7月14日，我们从住建委网站上监测了北京二手网签套数，半个月总计7462套，日均533套。

  而6月共计成交18730套，日均成交624套。两相比较，日均成交量降低了17%。

  这个降幅不算太大也不算太小。当然7月还有下半个月成交量有待观察。

  正所谓，量在价先。如果7月下半年持续成交降低，继续追高楼市者要当心了。  

  04 根源：全球通胀

  今日央行全面降准执行，将释放1万亿元

  北京和全国的房价上涨，背后推手是全球通胀。事实上，我们正在经历一个全球化时代历史上罕见规模的放水。

  疫情导致的美国放水，据bwc中文网根据美联储发布的数据统计，2020年疫情发生后，美财政部和美联储已经在50周内总计放水印钞24.3万亿。

  同在今天，7月15日，中国人民银行开始全面执行下调存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%。长期看将释放1万亿货币量。

  货币大放水之后，实物资产的价值就会上升。所以，发达国家房价大涨，美国和英国通宵排队买房的奇闻不绝于耳。在国内珠三角和长三角去年底以来的房价上涨之声不绝于耳。

  稍后启动的北京这一轮房价上涨，根本原因也来自于此。

  小二曾经说了，房价就是货币现象。过多的货币必然导致核心城市核心地段房价的持续上升。

  北京房价还会持续涨吗？

  小二在这里提醒您，尽管市场较热，但是还需要理性判断，

  1、7月日成交已出现回落；

  2、学区房已遭遇多校划片的重大政策利空，西城德胜和月坛学区房价降不可避免；

  3、优质次新房已有10-20%的涨幅。

  此刻的是，要当心是否会站岗！

  但是，小二认为如果是刚需，依然可以上车，原因是我们无法判断楼市何时会下跌，底部又在哪里。刚需不是投机，长期持有自住房产，最终还是会赢得房价的上升。

  但此刻非刚需，就要谨慎出手了。

  记住那句话：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价！”

  回到开头。

  6月中旬那天，李女士对面30万跳涨犹豫不决，来问小二该不该买。小二回答，你的情况属于刚需。

  截至目前，李女士还没出手。