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7月11日晚，暴风雨来临前，从双井合生国际花园高层远眺灯火阑珊的CBD（中介供图）。

2021年上半年，北京朝阳区优质次新房房价有较大幅度上涨，小二之前详细写了望京和大望路区域典型楼盘房价变动情况，详见《望京“三剑客”涨价纪实》《大望路优质次新房涨价调查》。

后台很多粉丝惦记并提醒了小二好几次：双井版块涨幅高且快。

据安居客数据，双井区域目前挂牌价9.14万/平，比去年上涨13.2%，富力城D区目前挂牌价12.4万/平，比去年上涨15.03%，合生国际花园一期目前挂牌价10.38万/平，比去年上涨15.61% ，首城国际目前挂牌价10.97万/平，比去年上涨19.58%。

距离CBD仅1.5公里，承接CBD优质商务人群的居住需求，拥有不可比拟的区位优势和成熟商圈配套的双井区域，真实房价变动情况如何？

据小二实地探访，首城国际两居成交价上涨12.76%  富力城两居成交价上涨11.59%，合生国际花园三居成交价上涨11.95%。

01 上半年首城国际两居涨超富力城

首城国际两居上涨12.76%  富力城两居成交价上涨11.59%

据小二实探拿到的成交数据，上半年富力城共计成交138套，合生国际花园两居+三居共成交24套，首城国际上半年共计成交58套。

从上半年两居成交来看，富力城成交44套，合生国际花园成交10套，首城国际成交成交30套。

首城国际89平两居，1月成交总价820万，成交单价9.15万/平；6月成交总价940万，成交单价10.49万/平。上半年总价上涨12.76%，单价上涨1.34万/平。

富力城92平两居，1月成交总价930万，成交单价10.1万/平；6月成交总价1052万， 成交单价11.39万/平 。上半年总价上涨11.59%，单价上涨1.29万/平。

合生国际花园108平两居，1月成交总价968万，成交单价8.94万/平；6月成交总价985万，成交单价9.1万/平。上半年总价上涨1.72%，单价上涨1600元/平。

整体来看，虽然富力城两居成交量比首城国际少10套，成交单价也最高，但首城国际两居上半年成交总价和单价涨幅均高于富力城和合生国际花园。

再从上半年三居成交来看，富力城成交38套，合生国际花园成交14套，首城国际成交成交11套。

具体来看，富力城139平三居1月实际成交总价1375万，成交单价9.89万/；6月成交总价1556万，成交单价11.17万/平。上半年总价上涨了11.63%%，单价上涨1.28 万/平。

合生国际花园135平三居1月实际成交总价1215万，成交单价8.98万/平；6月，实际成交总价1380万，成交单价9.81万/平，上半年总价上涨了11.95%，单价上涨 8300元/平。

首城国际90平三居1月实际成交总价900万， 成交单价9.86万/平 ；6月成交总价945万， 成交单价10.47万/平 。上半年成交总价上涨4.7%，单价上涨 6100元/平。

三居成交量、总价及单价富力城仍高于富力城和首城国际，但合生国际花园三居成交总价涨幅高于其他两个小区，富力城成交单价涨幅最高。

成交情况最能体现小区的市场价值和接受度，那为何这三个小区在两居、三居涨价情况上差距如此之大？

小二挑选了富力城139.94平、合生国际花园139.67平、首城国际140.56平三居户型来对比，或者能从侧面反应房价变动情况：

1.从整体户型布局来看，三个户型都不是非常规整的南北通透户型，相对而言，首城国际三居更紧凑，双明卫，通透性要略好于富力城和合生国际花园。

2.从功能分区来看，三个户型各有优势，合生国际花园餐客厅一体化、动静分离，功能分区更明晰。

3.从私密性角度而言，富力城三个卧室两个紧邻，一个稍远，这点要优于富力城和首城国际。

02 富力邻双地铁，合生、首城距地铁略远

地段、配套、物业等富力城仍最具优势

双井因位于广渠门外大街的一口甜水井、一口苦水井而得名。双井地区，位于北京朝阳区，东三环国贸南，东至大望路，西至忠实里一巷，南至南磨房路，北至京秦铁路。

双井区域的典型住宅代表富力城、合生国际花园、首城国际中，富力城距离东三环双井桥、东三环主路及广渠路最近，与地铁10号线和7号线双井站也最近，地段优势最为突出。

除了地段优势，富力城体量也是最大的，小区横向从东三环双井桥一直到东二环的广渠门外，包含A/B/C/D/E区+富力山别墅区的东三环内超大型居住社区。

首城国际体量位居第二，小区占地23万平米，总建筑面积60万平米。首城国际小区共计有18栋住宅楼，总户数3820户，分别分布在A、B、C、D四个区中。

合生国际花园体量小于富力城和首城国际，分为东西两区，各11栋楼，围合式设计。距离双井地铁站570米左右。

如果说体量大小决定了社区居住户数，那么业态形式、户型设计决定了居住人群。拥有东三环双井桥西北极具辨识度的商业地标富力广场、富力双子座、北京富力万丽酒店，包含了住宅、公寓、商住楼、写字楼、酒店等建筑形式。富力城整体户型包含了58平开间到275平五居，主力户型为113-118平三居。

从项目开始定位CBD配套高品质居住区，服务核心商圈工作的中青年人，至今置业者看重的位置+品质+通勤的光芒依然闪耀，富力城是这三个小区中最为优质的住宅区。

当然，如果说商务人士和从商人员更喜欢富力城，那么喜好文艺、偏好小区园林的人更喜爱合生国际花园；而首城国际因其中小户型为主力，且租赁比例在这三个小区中最高，成为了“异乡人”的偏爱。

不管是喜欢、喜爱还是偏爱，但凡选择居住在双井，很重要的一点是成熟的商圈和配套。而这一点不用小二再赘述，仅是北京（双井）富力广场总长490米的东三环商业临街面，文化、娱乐、餐饮、休闲类项目具备，将“一站式购物”和“一站式休闲”融为一体，兼备商业氛围与艺术之美的休闲购物之地，就已经将富力城再次推上高点。

硬币也有另一面，这三个小区也都有各自存在的问题。以富力城A区为例，距离东三环和广渠路最近，24小时直接受到噪音影响。因建成于2004年，户型南北通透的都是三居大户型，很多户型并不是很周正且居住密度大。

合生国际花园北部楼栋，离火车道近，24小时都会有火车、高铁经过，白天有整体城市背景音并不明显，但若是晚上，外加年代久远的绿皮火车鸣笛经过，噪音影响会更明显。

首城国际位于双井地铁站和九龙山地铁中间点，区位优势不如富力城和合生国际花园。因其A区主力户型是45平米~69平米开间，B区和D区主力户型是76平米~90平米的两居和小三居，C区主力户型是139平米~188平米的大三居和四居，再加上租赁比例高于其他两个小区，居住人群较为复杂多元。

03 小二实探

欧式风情富力城、小而美合生国际花园和兼容并收首城国际

小二也去过一些朝阳区的高档次新盘，但这次实探双井三盘，还是有一些不一样的感受。

先来谈谈富力城，很早前小二的公司位于东二环东南角高层写字楼，富力山别墅区一直是小二发呆、凝望的远处。当时就很好奇，在高楼林立、寸土寸金的东二环护城河旁，居然有这样一大片低密度的别墅住宅区。

而当这次实地探访，小二才得知，单价15.7万/平，单体面积在1500-2500平米，总共12套，小区园林由国际机构Pridian设计，就是二环边的**豪宅——富力山别墅！

闲话不多说，回归正题，富力城小二最大的感受是物业服务好，从小区入户严格登记管理，到小区内园林绿植的养护，再到小区独立的运动场所，都透露着都市生活的便捷和优质服务。走过半坡水景的小桥，穿过欧式典雅的回廊，微风吹来的阵阵花香，出则享城市繁华，归则享品质生活。

富力城小区内部实拍  

诚然，富力城实在太大了，各个区差异蛮大，D区园林设计最大对美，但均以大户型为主。

而如果要小二做选择题，那小二更偏好小而美的合生国际花园。围合式楼栋分布，小区楼栋观景、采光都得到了保障，而户型中南北通透的选择也更多。合生国际花园在这三个小区中，距离双井桥和广渠路最远，但这距离，恰恰过滤了部分噪音和往来车流人流干扰。

首城国际给小二的感觉，就是一个亲民的混居社区，TA接纳了不同居住的来自五湖四海的“异乡人”。处在富力广场和合生汇的中间点，购物休闲选择全凭喜好。但小区门口路很窄，据经纪人介绍早晚很容易堵车。

首城国际楼间距比富力城和合生国际花园短，采光会受影响。而3.2的容积率、1:0.7的车位比，也反应出小区居住户数多及车位紧张的现状。

无论是富力城、合生国际花园还是首城国际，对应的小学、初中在朝阳区都属于中上等水平，小二特别提醒：回归居住属性，放平心态很重要。