正文

问：你好，坐标北京，非京籍，有四个问题：

①女方落户天津集体户口，在津还没买房，孩子现在幼儿园中班，计划小学四升五过去再买，问下天津集体户口是否一定要2（环）内买房，如果买房，和平老破小和河西一片，南开北片怎么买？

②目前天津横盘，北京年底涨势蓄势待发，或者是天津暂时先不买，先在北京投资一个总价350左右得投资房子，以租养贷，请问三环内或四环内可还有投资洼地？拜读您的文章，目前在看团结湖和双井（百环家园）之类的，还请指点其他投资区域，感谢。

③或是把目前回龙观的房产卖掉，加上手里资金，共700w，高杠杆换个城里的大房子，兼具学区和投资，买哪个区域和社区合适？

④16年投资的香河房子，目前烂手里了，是继续养砖头，还是亏20万处理掉？纠结啊。

问题有点多，还请博主指教，感谢。

答：您的问题比较杂乱。小二来总结下您的情况。

总体而言，您在香河和回龙观有房，手上现金有350万左右，孩子4-5岁，计划在10-11岁左右孩子四五年级去天津买学区房。您现在既考虑350万买一套三四环内老破小投资，也可以考虑卖掉回龙观的房子，加手头资金共计700万，再贷款买个房子，然后有了以上四个问题。

1、先回答香河房子。小二不建议亏本处理，香河目前还是价格低点，未来应该会有回涨，你要卖，可以等一年再看。

2、如果您确定孩子四五年级时再去天津买学区房，您得考虑再过5-6年天津学区房的政策会如何，这谁也说不准。您提到的和平老破小、河西一片和南开北片，肯定是和平老破小的学校是天津最优质的。但是和平区相当于北京的西城，要想在和平区上一个好的初中，现在也是非常不容易的。

因为最新的和平区小升初政策已有调整。简单来说，你想在和平区上好初中，必须参与小升初摇号，运气好可以摇到好初中。要想参加摇号，必须提前六年在和平区有房和户口，且房和户口一致。才有机会参加摇号。如果不一致，则会被政府统筹，结果肯定是比较差的学校。

所以你想让孩子四五年级去买房入学，肯定别想和平区了。问题是5-6年后河西和南开会不会也有这个政策呢……

所以想买天津学区房，请现在马上出手！

3、假如你不买天津，钱还是用在北京投资房产，就涉及你回龙观的房子卖掉筹集700万投资一个房子，还是用350万再买个老破小的选择。

这里面本质是这样的，是两套350万的房子，一个在回龙观一个在三环附近老破小升值更快，还是一条700-900万（用足杠杆）的房子升值更快？去哪里找房？

先说句租金收益的，小二算了下回龙观一居租金4500左右，团结湖大概7000左右，加起来跟700-900万双井附近的大一居或小两居租金相仿，或者还略低一点。所以租金收益不用考虑。

在说房价，过去半年，回龙观和团结湖房价涨了10%，整体涨幅弱于优质学区和优质次新房。这样的局面会在未来持续发生。

小二认为，两个350万的房子，不如合并买一个700-900间的优质次新房。

因为你只有集中资金才能买得起次新或者学区。而优质次新和学区更保值增值。考虑到学区最近多校划片影响比较大，优质次新是更好选择。

当然现在优质次新已经涨过一轮，但从未来长期看，也还会有较好的回报，只要你持有周期在5年及以上。

最后来说说楼盘选择。其实，小二在2021年春节特别报道中就搜罗过全北京的优质次新房，只不过搜的都是几千万的大平层。

700-900的这个价格可以去优质次新列表楼盘中找小户型。比如东三环的富力城、凤凰城，望京的融科橄榄城等。

至于西城的老破小，在学区房被打压的时候，就不要考虑了，除非你孩子考虑去西城上学。

问：你好，坐标北京，非京籍，有四个问题：

①女方落户天津集体户口，在津还没买房，孩子现在幼儿园中班，计划小学四升五过去再买，问下天津集体户口是否一定要2（环）内买房，如果买房，和平老破小和河西一片，南开北片怎么买？

②目前天津横盘，北京年底涨势蓄势待发，或者是天津暂时先不买，先在北京投资一个总价350左右得投资房子，以租养贷，请问三环内或四环内可还有投资洼地？拜读您的文章，目前在看团结湖和双井（百环家园）之类的，还请指点其他投资区域，感谢。

③或是把目前回龙观的房产卖掉，加上手里资金，共700w，高杠杆换个城里的大房子，兼具学区和投资，买哪个区域和社区合适？

④16年投资的香河房子，目前烂手里了，是继续养砖头，还是亏20万处理掉？纠结啊。

问题有点多，还请博主指教，感谢。

答：您的问题比较杂乱。小二来总结下您的情况。

总体而言，您在香河和回龙观有房，手上现金有350万左右，孩子4-5岁，计划在10-11岁左右孩子四五年级去天津买学区房。您现在既考虑350万买一套三四环内老破小投资，也可以考虑卖掉回龙观的房子，加手头资金共计700万，再贷款买个房子，然后有了以上四个问题。

1、先回答香河房子。小二不建议亏本处理，香河目前还是价格低点，未来应该会有回涨，你要卖，可以等一年再看。

2、如果您确定孩子四五年级时再去天津买学区房，您得考虑再过5-6年天津学区房的政策会如何，这谁也说不准。您提到的和平老破小、河西一片和南开北片，肯定是和平老破小的学校是天津最优质的。但是和平区相当于北京的西城，要想在和平区上一个好的初中，现在也是非常不容易的。

因为最新的和平区小升初政策已有调整。简单来说，你想在和平区上好初中，必须参与小升初摇号，运气好可以摇到好初中。要想参加摇号，必须提前六年在和平区有房和户口，且房和户口一致。才有机会参加摇号。如果不一致，则会被政府统筹，结果肯定是比较差的学校。

所以你想让孩子四五年级去买房入学，肯定别想和平区了。问题是5-6年后河西和南开会不会也有这个政策呢……

所以想买天津学区房，请现在马上出手！

3、假如你不买天津，钱还是用在北京投资房产，就涉及你回龙观的房子卖掉筹集700万投资一个房子，还是用350万再买个老破小的选择。

这里面本质是这样的，是两套350万的房子，一个在回龙观一个在三环附近老破小升值更快，还是一条700-900万（用足杠杆）的房子升值更快？去哪里找房？

先说句租金收益的，小二算了下回龙观一居租金4500左右，团结湖大概7000左右，加起来跟700-900万双井附近的大一居或小两居租金相仿，或者还略低一点。所以租金收益不用考虑。

在说房价，过去半年，回龙观和团结湖房价涨了10%，整体涨幅弱于优质学区和优质次新房。这样的局面会在未来持续发生。

小二认为，两个350万的房子，不如合并买一个700-900间的优质次新房。

因为你只有集中资金才能买得起次新或者学区。而优质次新和学区更保值增值。考虑到学区最近多校划片影响比较大，优质次新是更好选择。

当然现在优质次新已经涨过一轮，但从未来长期看，也还会有较好的回报，只要你持有周期在5年及以上。

最后来说说楼盘选择。其实，小二在2021年春节特别报道中就搜罗过全北京的优质次新房，只不过搜的都是几千万的大平层。

700-900的这个价格可以去优质次新列表楼盘中找小户型。比如东三环的富力城、凤凰城，望京的融科橄榄城等。

至于西城的老破小，在学区房被打压的时候，就不要考虑了，除非你孩子考虑去西城上学。