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还有两天，旺仔妈妈就知道自己孩子能上哪所西城小学了。

此时此刻，她心怀忐忑，但已经度过了最焦虑的时刻。

2020年7月31日后买的西城新民胡同，本想顺利上车德胜学区的实验二小。2021年7月2日西城填报本年度幼升小志愿，德胜月坛爆出731后买房入户的全部出区。

摆在旺仔妈妈面前的是六所非德胜片区小学的选择！

她最终第一志愿选择了新街口学区的志成小学。对口35中，80%志成学生可直升。

35中不如8中4中，但有文艺特长，很多名人毕业于此。

旺仔妈妈期盼着本周六，她的孩子能得到这样的结果。

01 人口

17年生育高峰致23年入学最挤

与旺仔妈妈一样，德胜和月坛今年入学的家长们很多经历了忐忑的一周。

但其实这个群体人数并不算很多。因为想要在今年入学的不少家长只要早两年安排在2020年“731”之前买房入户就能大概率躲过这次新政。只有在一年内买房就要入学的家长，才在今年成为第一批踩雷者。

实际上，在月坛，2020年“731”后买房，2021年就要入学的实际人数寥寥。

想上德胜和月坛又受“731”影响要“出区”的大部队，来自即将在2022年和2023年入学的孩子。

因为2023年入学才是北京这一波入学的最高峰，未来两年里西城幼升小入学人数会远高于今年。

来看统计数据，2015年北京出生12.66万人，2016年14.6万人，2017年17.1万人，2018年14.1万人，2019年13.2万人。

6年后上小学，则2021年入学的2015年出生，2022年入学是2016年出生，2023年入学时2017年出生。其中2023年最高峰。

综合看22年到25年入学人口都可能在高位，26年则会大幅下降，因为2020年出生人口大跌到100368人，创十年新低，比2019年出生人口下降24.32%。

这才是，西城月坛和德胜“出区”政策背后的现实：面对15年二胎政策放开后北京人口的生育高峰，现有学区学位已经远远供不应求。

此前不少大v报道了西城德胜为代表的学位供应不足的问题，一些学校甚至建设了简易校舍使用。

02 房价

三年不涨价，一年涨20%+

梅子妈妈上岸了。她的孩子在2020年入学德胜育翔小学。

房子和户口是三年前搞定的。2018年她耗资760万买了54平米的新风北街两居，加上20多万税费，合计单价14.6万多。

北京房价从2017年初开始下跌，进入连续4年的熊市。她的房子18、19、20年来也始终价格没有太大变化。

2020年11月底，跟梅子妈妈聊起德胜学区房时，她说2020年最高价在810万左右，年中最低也就790万。而那时德胜学区成交量正在快速放大。

此前7月31日到9月底，两月间德胜房价受731新政影响跌了10%左右。但到11月，德胜房价和成交快速企稳回升。

事实上2020年底是北京所有核心学区房大涨的开始，海淀的万柳、中关村、五道口、上地，西城的德胜、月坛，朝阳的太阳宫、望京，都已在路上。

最受关注的是对口中关村三小的蜂鸟社区，从2020年12月到2021年1月，1月间蜂鸟单价从19万涨到20万，45平小户型总价突破900万，而在一年前成交价还在700万。此后成交单价还攀升至22万的最高位。

海淀上地东里60平1居成交880万，单价超14万；中关村东南小区43平卖到763万，单价17万。

德胜也涨了，梅子妈妈今年2月发现自己的房子可以卖到880万了，比去年最低点多了小100万。

但到了3月中旬，梅子妈妈在楼下遛狗，遇到几个中介，告知这片区已经没有房源，如果现在卖出940万成交没问题。

3月25日，梅子妈妈接到中介电话，问：“1000万卖不卖？” 梅子妈妈有些惊讶。

小二算了下，从2020年年中最底点到3月底，梅子妈妈三年前买的54平小两居涨了大约26%。这大概是北京最好学区的平均涨幅。

03 教委

引导未来两三年入学预期

两天前，米勒妈妈走进西城教委，跟相关值班领导做了一个深度交流。她在731后买了德胜，孩子23年入学，正是北京入学的最高峰。

米勒妈妈有几个问题：这个“出区”政策会延续多久？外区小学毕业转学西城德胜月坛能否参与初中派位？……

这沟通比较有效。教委领导耐心接待并作了细致的记录。

事实是，西城教委已预见未来几年面临的大量幼升小入学人数。

2020年4月西城教委出台政策告知7月31日之后将进行“多校划片”，对“多校划片”做了预告。

实际，面对2022、2023等未来几年入学人数大增局面，德胜和月坛的“出区”政策很难改变。

今年的严厉将引导未来几年大家的入学预期。

另一个事实是，西城教委过去几年在想尽办法扩充学位，但在短期内学位的扩增有一个限度。

米勒妈妈感到无奈，她准备躲开23年入学西城，因为她在东城还有一套对口文汇学校的房子，文汇在东城这几年成绩不错，她预备着还是让孩子回东城去上学。

不过，新政出台后，小二做了一翻小调查，依然有一些家长表示还是要考虑买入西城，虽然德胜和月坛去不了，但西城其他区域的教育水平依然领先北京市。

04 京房字

勿谓言之不预也

2021年有一个媒体大v的声音，特别值得关注。房产本上的“京房字”，其实也是互联网时代的一个媒体大v的名字。

1月20日，面对房产自媒体炒作房价要大涨，“京房字”落下一句狠话“勿谓言之不预也”，话音刚落，北京有关部门约谈自媒体、管控中介带看、严查经营贷……一系列楼市雷霆措施落地。

3月17日，京房字在微博上突然写了一句话“最近一段时间，教育改革会加快推进，目标是更公平、更高质。那些炒作所谓‘学区房’的，颤抖吧！”

6月2日，京房字发布《“学区房”会永远涨？你会成为接盘侠吗？》一文，文中指出“今年北京入学政策也出现了较大变化，首次提出以多校划片为主的原则，就是为了谈化房字的‘学区’属性，促进教育公平。而几个教育强区，西城、海淀等也进一步严格了多校划片等政策的执行细则”

一个月后，东西海多校划片出台。东城多校划片“毫无规律、纯随机、全凭运气”，西城则放了一颗大雷。

京房字至此做实了北京楼市调控新政预告者的身份。

京房字其实是北京房地产业协会旗下公众平台。半官方身份的背后是北京市相关部门对这波学区房上涨的媒体应对。

东西海多校划片政策细则出台，炒房客应该在学区房层面绝迹了。

05 新时代

教育和房子都是民生问题

同在7月2日，国务院办公厅公布了一个文件《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，《意见》指出：新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需要加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主题的住房保障体系。

“保障性租赁住宅”登上历史舞台。这个词的背后是青年人的住房问题。再深一层就是高昂的房价让青年人根本买不起，如何让青年人留在大城市，如何让青年人在城市中实现职住平衡已是一个迫切的民生问题。

“多校划片”的学区房政策，正是在努力把房子上的学区价值剥离，通过教育均衡化，让房子回归居住属性。这是与“保障性租赁住房”政策一样，也是解决民生问题。学区房的弱化是对这一波房价上涨的有效遏制。

假如有一天，真能实现教育均衡也将大大缓解中产家长们的焦虑。当然这有一个过程。

在这个过程中的此刻，北京学区还有，对个人来说，学区里怎么买房的抉择更复杂。

7月10日，旺仔妈妈就能知道自己孩子能上哪个小学。

“如果能去志成，也不错”她说。

只是距离新民胡同的家3公里，稍远。

不论结果如何，7月2日以后北京已走进了学区房的新时代。