但愿你被郭树清这句话惊到!

2021-06-10 20:35:00|来源:乐居买房
摘要| 押注房价永不下跌的人最终会付出沉重代价!

  “这是什么信号?提示房价要崩?”

  上午,中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛讲完一句话,微信各群立即沸腾一片。

  小二所在的一个群里,有人警惕的提出了以上疑问!提问者是个擅长价值投资的高手,嗅觉敏锐,小心谨慎。

  小二的回答是:“郭最怕就是房价崩!”这自然与郭树清的职务相关。

  不过,小二真的认为:接下来,每一位购房者在买房决策时,都应该仔细掂量郭主席的这句话。

  请务必对这句话保持充分的警惕!

  下文是小二的思考和分析。

  1、对炒房客的又一次警告

  先还原下郭主席说这句话的场合和情景。

  今日,第十三届陆家嘴论坛举行。作为人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清发表了“加快构建新发展格局,努力防止金融风险再次蔓延”的讲话。

  讲话主要意思是:疫情以来,发达国家货币政策前所未有的宽松,通货膨胀如期而至。中国数亿劳动者生产的商品成为稳定全球通胀的千钧锚。中国已经进入新发展阶段。现阶段突出一项任务就是进一步加入直接融资比重……防范风险是金融工作的永恒主题。我们必须居安思危,重点关注几个方面。1,积极应对不良资产反弹;2、严密防范影子银行死灰复燃;3、坚决整治各类非法公开发行证券的行为;4、切实防范金融衍生品投资风险;5、时刻警惕各种变换花样的“庞氏骗局”。

  以上是郭发言核心思想。郭说的那句话,出现在“4、”的最后一句:“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永不下跌的人最终会付出沉重代价!”

  郭主席全文并未单独重点谈到房地产,只是在谈防止外汇等投机炒作的时候顺带把房地产做了个类比。

  但即使如此,鉴于房地产跟老百姓的息息相关性,这句话依然被各大媒体作为标题全网快速传播,引起网友的讨论,甚至戏谑。

  郭主席是有意说这句话的吗?这句话意味着什么?

  小二相信这句话必然是有所意味的。

  4月初深圳七部门联合调查深房理。深房理涉嫌非法集资,教唆炒房人骗取贷款用于购房。再此前,全国各地展开了严查经营贷进入楼市。

  郭是全国信贷部门最高负责人。

  显然,郭主席的这句话是指向的是全国炒房客,是再次对全国炒房客的警告!

  2、为什么郭多年来总说房地产?

  郭主席这些年一直在说房地产。

  今年3月2日,在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上,郭树清谈到“房地产的问题是金融化、泡沫化倾向比较强”,他再次提到房地产泡沫是灰犀牛,“很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或投机,这是很危险的,因为持有那么多房产,将来这个市场要是下来的话,个人财产就会有很大损失,贷款还不上,银行也收不回贷款、本金和利息,经济生活就发生很大的混乱。……”

  2020年12月,郭树清在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标的建议》辅导读本上,发表了《完善现代金融监管体系》的文章,明确表达了,房地产是现阶段金融风险最大“灰犀牛”。

  他说:“房地产与金融业深度关联。上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

  在2019年6月14日,第十一届陆家嘴论坛上,郭主席在发言中说“过度依赖房地产将付出沉重代价”

  “房地产过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重……凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价。”

  注意了,郭主席第一次用“沉重代价”,是在两年前的陆家嘴论坛。与这次不同,两年前讲得是经济过度依赖房地产,这一次讲得是“押注房价永不下跌的人”(炒房者)。

  至于2020年6月的第十二届陆家嘴论坛上,郭主席的发言没有谈到房地产。

  总结一下,郭主席自始至终的发言,都在表达一个观点,防止房地产带来的金融风险,不管是国家层面还是个人家庭经济。郭主席不厌其烦的表达着自己的担心。

  金融的管理者,大概始终关心的两件事,1是金融要服务实体经济;2是防范金融风险。如前文,郭自己总结的,世界130多次金融危机,100多次与房地产相关。比如,我们这一代人曾经历的1998年亚洲金融危机,和2008年的次贷危机。

  从某种意义上,郭主席是防范金融风险的守门员。

  所以,这么多年郭主席谈房地产,就是要防范房地产带来的金融风险。

  请不要忽视郭主席一而再,再而三的“唠叨”!

 3、这两年的房地产调控新局

  房地产金融风险会发生吗?先不说小二的判断。先谈谈房地产调控。所谓听其言,更要观其行。

  郭的言论和思路代表着国家管理层的看法。国家要做的事情是明牌:中国经济在过去几年最重要的一件事是就是降杠杆,防风险。对房地产业的发展来说也是降杠杆,防风险。

  今年3月2日国务院新闻办公室新闻发布会上,郭谈到去年(2020年)投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下。

  “这个成绩来之不易。我们相信,房地产的问题会逐步得到好转”他说。

  这是结果。但这是怎么做到的?

  2019年至今,中国房地产调控有了新的变化。

  首先是针对新房市场的“一城一策”,各城市推出房地产综合调控举措。因地制宜、因城施策、分类调控。虽然还是限购、限价、限售、限贷等政策,但不再是每个城市一刀切。每个城市的限购年限,限售条件和限贷条件都各不相同。

  比如,深圳购房限售三年,无锡就是两年。当深圳楼市继续火热时,调控继续加码:深圳落户三年才能买房。深圳最新的调控是今年上半年出台二手房指导价!深圳二手房成交降至冰点。

  其次是针对房企的三道红线。2020年8月20日,央行、住建部、银保监会召开房企业座谈会。压在各大房企头上的“三道红线”宣告出台,倒逼房企降负债,最近某大降价促销回款就是一个典型案例。

  以上调控措施,相当好的实现了对新房市场的控制,控制了新房价格,控制了新房市场的信贷扩张!

  以上做得非常好,这开辟了房地产调控20年的新局面!组织和执行这波调控的当局者相当优秀!

  但是,还有一个市场很难控制,就是二手房市场。

  二手房价很难控制,个人的买卖房产很难控制。以上谈到的深房理调查,只是一个被投诉曝光的炒房小团体。

  2020年新冠疫情以来,长三角、珠三角主要城市二手房走势凶猛。比如广州珠江新城多在15万以上,房价在短短一年里涨了50%。上海在2020年底学区房带动全市房价大涨,大概平均涨幅在20%左右。合肥、东莞、南京、杭州、珠海等城市涨声四起。长三角县城房价3-4万每平米更让人咂舌。

  连楼市持续四年阴跌的北京也在去年底有了一波比较大的学区房涨幅。

  这个难题如何解?

  4、房价就是货币现象

  为什么二手房会在2020年下半年,在全国各主要城市,不约而同的突然上涨?

  这不是孤立现象。原因其实就在郭树清今天的发言里。小二摘录一下

  “2020年以来,为应对百年一遇的疫情大流行,发达国家纷纷推出超级经济刺激计划。在财政猛烈扩张的同时,货币政策达到前所未有的宽松程度。美联储资产负债表已扩张将近一倍,欧央行扩张一多半,日本银行扩张超过四分之一。这些超常规举措,短期内确实起到了稳定市场、稳定人心的作用。但是相伴而来的负面效应则需要全世界各国来共同承担。

  首先,发达国家的金融资产和房地产价格普遍出现较大幅度上涨。特别是股票市场很快就达到了创纪录的高水平。……

  第二,通货膨胀像约定好了一样,如期而至。而且比美欧同事们所预料的幅度要高出一截,至于将要持续的时间似乎也不像许多专家预测的那样短暂。

  第三,当财政支出已经在很大程度上靠中央银行印钞来支撑时,就像一架飞机在空中进入自转旋涡,很难由自己顺利改飞出来。2008年前,美联储的资产负债表只有8000多亿美元,如今已将近8万亿美元,而且美国联邦债务与GDP之比已超过二战时期创造的最高记录。……”

  通货膨胀就是答案。

  对此,郭主席其实早在一年之前就有判断。

  2020年6月的陆家嘴第十二届论坛上,郭说:

  “通货膨胀真的能像某种找到特效药的瘟疫一样,在世界经济生活中永远消失了吗?尽管目前通货膨胀总体还不明显,但考虑到国际供应链恢复还需要较长时间,要素成本会进一步上升,加之货币派生机理变化,通货膨胀也有可能卷土重来。”

  结果通货膨胀真的来了。

  通货膨胀导致房价大涨。房价大涨,投资客开始涌入楼市……就在此刻,郭主席在今天对投资客说了这句话。

  抵御通胀,中国政府也有自己的手段。

  比如人民币升值,比如控制社融。

  以上引用下刘晓博老师的一张制表。

  具体来看,2021年3月社融3.34万亿,同比去年减少了1.84万亿;4月是1.8万亿,不及市场预期,比2020年同期减少了1.25万亿。

  中国货币发放速度在放缓,这是一种对冲。

  投资客此时入市是否会又一次站岗呢?

  5、但愿今天你被郭主席这句话惊到

  “押注房价永不下跌的人最终会付出沉重代价!”并不是危言耸听。

  至少在过去四年,北京的房价已经有了10-20%的阴跌,环京房价也跌了一半以上。那些在2017年高点入市的人们,损失惨重。特别是加杠杆的炒房客,如果不能保证4年的现金流,其代价是非常沉重的。

  通货膨胀是潮水,潮水涌来,大家都对房价上涨充满乐观。但潮水退去,裸泳者不是难堪就了事的。

  注意“押注”这个词,就是“赌”的意思。既然在过去四年“赌”北京房价涨的都失败了,在未来当然还有可能会有同意的遭遇。

  所以,小二认为,当房价上涨的时候请保持理性一些,在你出手买房的时候,一定要想想郭树清这句话。

  一定要想想,你是否有真实的购房需求?你的现金流能否覆盖月供?你是否能接受房价有20%甚至以上的下跌?

  其实,调控房地产的最佳手段,是调控“预期”。当北京房价跌了四年,真实的惨状让很多人不相信北京房价2020年和2021年会大涨。即使到现在,仍有很多人认为北京房价已经到此为止了。

  那么经历过比北京这波更大涨幅但没有经历过北京这样4年低迷的其他城市呢?广州、深圳、上海等等。

  打破人们“预期”的一种最好方式就是房价真的跌过,跌过较长一段时间。

  假如你不想有这种刻骨铭心的痛(香港1998年经济危机后房价大跌,有多少人一辈子负债),那就请你对郭树清今天说的话心存敬畏!

  不要带着任何房价永远涨的幻想去买房!

  所以小二说:但愿今天你被郭树清这句话惊到。

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