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首先，预算400万以内，想在西城、海淀买一套较有品质的学区房其实选择并不多。特别是要买到像西城德胜、金融街，海淀中关村万柳上地等区域的学区房已经是不可能了。但西城南部，或者海淀非核心学区，还是有个别小户型可以买到的。

今天小二重点推荐给大家四套不错的二手房，它们分别是位于西城的荣丰2008、槐柏树街南里和海淀的城华园、芙蓉里。

先来说说西城，在西城广安门外学区可以考虑荣丰2008小区，它位于西城天宁寺桥西侧500米，建成于2003-2008年，楼龄还算偏新的。它由北京荣丰房地产开发，物业公司是北京长城物业管理有限公司，对应的小学有北京小学天宁寺分校，是很多刚需的首选。

荣丰2008作为西城的上车盘，虽然算不上有很优质的学区，但如果想让孩子在该区域内上学，有读书和落户的需求，资金又不是很充裕的情况下，买这个盘，能够让孩子有西城初中、高中的入学资格,综合来看，性价比很高！

因为户型极小，所以单价也极高。目前它的单价已高达16万，24平的1居室，总价约395万。小区的绿化率是30%，容积率高达3，物业费是3-3.5元/月/平米。

小区周边配套齐全交通便利，小户型居多，在西城区同周边社区相比总价较低。它的东门附近有白云路桥西公交站，南门距离地铁7号线达官营站约760米，西门距离在建的地铁16号线和7号线换乘站约60米左右。此外，小区向南800米处是天虹商场和华联商场,购物休闲、餐饮娱乐应有尽有。

总体来看，小区周边配套完善，交通、医疗、商业均能满足业主日常生活所需，注重区域配套及交通便利的朋友可以重点考虑。

图片来源：贝壳

荣丰2008 24平一居室

此户型格局方正，为南向的对称开间，不容易造成浪费面积；总体来看房间采光充足，无遮挡，视野宽阔，很适合有投资需求和刚需的朋友购买。

根据招生简章，小区对应的小学是中国农业大学附属实验小学，中学是四所中学派位的，分别是101中学石油附中、101中学矿大附中、地质附中和科大附中。

其中，中国农业大学附属实验小学建校于1952年2月，以前是北京市海淀区六道口小学，08年更名为北京市海淀区学府苑小学，15年改为中国农业大学附属实验小学。它位于海淀区学院路，紧邻中国农业大学，奥运村附近，位置好，环境好，算是普通小学。

在交通方面，小区2公里内有3个地铁站，分别是六道口站、清华东路西口站、北沙滩站，其中距小区最近的六道口站，约1.2公里，步行17分钟。此外，小区周边有逸成体育公园、八家休闲公园、王庄公园、东升八家郊野公园等，生态资源十分丰富，适合各年龄段的朋友来此健身锻炼！

最后来说说位于海淀学区的芙蓉里小区，它位于万泉河桥附近。它建成于1983-1994年，曾被评为北京十大文明社区，由铁路工程施工建设，亿方物业管理。单价7.8万，50平的2居室，总价约398万，户型为半地下室。物业费为1.5元/月/平米。小区对应的小学是中关村二小万泉河分校。

中关村第二小学于1971年建校，目前拥有中关村校区、华清校区、百旺校区、万泉河分校、昌平学校共五个校区，137个教学班，5545名学生，350余名教职工。中关村二小属于一流二类校，就学校本身来说仅次于中三、中一。

据小二了解，2019年4月，中关村二小正式承办海淀区万泉河小学，万泉河小学更名为“北京市海淀区中关村第二小学万泉河分校”，开启了新的发展历程。

目前本部、华清两个校区，水平不多说，百旺校区也将很快成为这片的优质小学，所以对于二小对万泉河的提升还是相当看好的。

该户型为南向开间，朝向正南，无遮挡，视野很好。户型布局设计合理，并配有厨房，总价不高，适合全款的购房者。

下面来看看位于西城广安门内、牛街学区的槐柏树街南里，它位于西城长椿街，建成于1980-1992年，由北京金隅大成开发有限公司打造，为公房社区，居住成本较低。单价7.1万，55平的2居室，总价约395万，户型为半地下室。

图片来源：贝壳

在交通方面，小区1公里内的地铁站有广安门内站（7号线）、长椿街站（2号线），牛街站（在建中）。不仅如此，小区门口有多条公交路线环绕，其中槐柏树街东口公交车站是北京交通网络重要站点之一，经过槐柏树街东口的线路有10路、38路、88路、夜23路等，交通区位优势明显。

小二据经纪人了解，小区对应的学校是北京小学走读部。据悉，北京小学走读部对应初中为推荐派位上市重点，四中、八中、师大附、师大实验，总比例为24%，大派位区重点为十四中、十五中、六十六中，总比例为52％，普通中学回民中学，总比例为23％。其中回民中学有利好政策，为校额到校，学校内有50%的人可以直接升入市重点中学！

下面再来讲讲海淀，在学院路学区，城华园是个比较不错的选择。小区位于海淀学院路，建成于1996-2002年，单价8.1万，48平的1居室，总价约395万。物业费为1.9元/月/平米。

 图片来源：贝壳

城华园48平一居室

此户型格局方正，为南向的对称开间，不容易造成浪费面积；总体来看房间采光充足，无遮挡，视野宽阔，很适合有投资需求和刚需的朋友购买。

根据招生简章，小区对应的小学是中国农业大学附属实验小学，中学是四所中学派位的，分别是101中学石油附中、101中学矿大附中、地质附中和科大附中。

其中，中国农业大学附属实验小学建校于1952年2月，以前是北京市海淀区六道口小学，08年更名为北京市海淀区学府苑小学，15年改为中国农业大学附属实验小学。它位于海淀区学院路，紧邻中国农业大学，奥运村附近，位置好，环境好，算是普通小学。

在交通方面，小区2公里内有3个地铁站，分别是六道口站、清华东路西口站、北沙滩站，其中距小区最近的六道口站，约1.2公里，步行17分钟。此外，小区周边有逸成体育公园、八家休闲公园、王庄公园、东升八家郊野公园等，生态资源十分丰富，适合各年龄段的朋友来此健身锻炼！

最后来说说位于海淀学区的芙蓉里小区，它位于万泉河桥附近。它建成于1983-1994年，曾被评为北京十大文明社区，由铁路工程施工建设，亿方物业管理。单价7.8万，50平的2居室，总价约398万，户型为半地下室。物业费为1.5元/月/平米。小区对应的小学是中关村二小万泉河分校。

中关村第二小学于1971年建校，目前拥有中关村校区、华清校区、百旺校区、万泉河分校、昌平学校共五个校区，137个教学班，5545名学生，350余名教职工。中关村二小属于一流二类校，就学校本身来说仅次于中三、中一。

据小二了解，2019年4月，中关村二小正式承办海淀区万泉河小学，万泉河小学更名为“北京市海淀区中关村第二小学万泉河分校”，开启了新的发展历程。

目前本部、华清两个校区，水平不多说，百旺校区也将很快成为这片的优质小学，所以对于二小对万泉河的提升还是相当看好的。

 图片来源：贝壳

在交通方面，距小区最近的地铁站是万泉河桥，仅440米！在2公里内，还有北京大学东门、西苑、圆明园、中关村、苏州街、巴沟地铁站，交通出行十分便捷。它处于西北四环外，海淀桥西北角，出门左转即是万泉河快速路，这是贯穿海淀北部和城区内部的重要主干道，道路交通优势明显。

不仅如此，小区步行1公里以内有麦德龙商场、畅春园美食城、西苑美食城，且距海淀公园仅690米，距圆明园约2.3公里，周边还有中国中医科学院西苑医院、北京市海淀医院、北京市关村医院，医疗设施齐全。

综合来看，小区的周边的各个配套都十分完善，能够很好地满足大家日常生活和休闲娱乐的需求。

最后聊聊，学区房最近走势，整体而言，学区房还算平稳，但个别学区的超小户型还在创新高，比如万寿路板块的超小户型出现了16-20万成交的高价，总价在500-600万左右。

小二了解了一下，主要对口区域内九年一贯制的育英小学。确实九年一贯制，可以省去孩子小升初的焦虑。

如果您的孩子即将入学，如果买个学区房对您家庭来说是刚需，可能还是需要尽快出手！