正文

   01.

  问：夫妻名下有一套房，贷款在老公名下。想要置换改善。两个孩子刚2个月大，老人一起帮忙照顾，还有阿姨。对未来房子的选择想兼顾学区和居住环境改善，至少三居，1000万现金。

  答：两个孩子，还要兼顾学区和环境，预算1000万现金，那把杠杆用足，算首付1000万的话，总房款可以到1250万左右，房子肯定三居起。

  但如果真要考虑学区，1250万在北京可能只有买三居了。

  我们来算账，以最小100平三居计算，则房子单价最多可以承受12万每平米左右的。如果要120平米，则单价可以承受10万左右的。如果面积还要大，就兼顾不了学区了。以这个标准来选房。

  在朝阳，这个价格可以去望京找相对好的次新房，比如澳洲康都、季景沁园、嘉美风尚、国风北京等，因为在朝阳望京学区相对好一些，朝阳学区最好的太阳宫四大神盘和大望路珠江帝景等1200万左右买不到三居的。

  但在望京也需要仔细看学区，比如澳洲康都和国风北京对应陈经纶望京分校，还不错。另外，不在望京核心区的北纬40度，对口景山小学望京分校九年一贯制。整体单价在9万左右。

  在海淀也可以买，但要抓紧。重点推荐西北旺区域和上地区域。在西北旺，1200万，虽然买不到西山壹号院和五矿万科如园，但目前仍可以买百旺茉莉园和中海枫涟山庄的三居，对口中关村二小西北旺校区。在上地推荐枫润家园和上地佳园，对口上地实验，是跟中关村二小水平差不多的小学。当然现在海淀已经是多校划片了，有上不了最好学校的风险。

  海淀这波学区房涨价比较猛，这里单价在9-11万左右，感觉再不买就买不到了。

  在东城，可以买广渠门的远洋德邑，2002年的商品房，对口文汇小学。新景家园西区商品房对口崇文小学，总价略超1250万。

  西城就不考虑了。

  02.

  问：我在中关村附近工作，有700万左右的预算，想买一个小两居，不考虑老破小，希望有一点学区，请推荐几个楼盘，可以考虑昌平和望京。

  答：首先，根据您的需求，建议不要考虑昌平和望京。原因是距离中关村太远，而且学区不好。昌平没有好学区，望京离中关村还是太远了，且如果需要一定学区，昌平和朝阳还是不如海淀。（除非上朝阳最好学区，但房价也超过您预算）

  其次，鉴于中关村核心区房价多在14万以上，且多是老破小，综合您的需求，我们认为最合适您的，应该是给清河板块。清河离中关村相对比较近，且属于海淀区，学校资源总体还是强于其他区的，且次新房相对中关村核心区多很多选择。

  给您几个楼盘推荐：

  首先是世华龙樾有75.74平的两居，总价650万，物业费3.5元，靠近地铁口8号线西小口；主要对应永泰小学，在海淀属于二流二类；

  然后是莱圳家园有76平，总价700万左右，是一个纯朝南的两居，连厨房也有朝南阳台。莱圳对应的是育鹰小学，在海淀也属二流二类；

  强佑府学上院有675万的82平的两居，户型东南，小区是2012年的比较新。对口小学是清华附小清河分校，也是海淀二流二类。

  世华和莱圳都是8号线西小口，去中关村的话在十号线倒车。

  这几个项目都是次新房，其中世华的品质更高一些，但莱圳的户型最好。

  莱圳76平两居户型

  03.

  问：前段时间看到报道称，多数央企总部3年内要迁往雄安，请问对北京的房价影响大吗？

  答：不认为央企总部迁往雄安会导致北京房价大跌。要理解北京疏解央企的本质，还是为了更好的北京。人口密度下降，素质上升。东西城甚至海淀朝阳因央企的疏解，对旧有核心区域有了更多改造腾挪的空间。所以，整体上说，对北京房价影响不会很大，或者说短期有一定不利影响，远期是正面影响。