正文

  01.

  问：首套，打算买总价250万左右的一居室，地段好点，交通便利，目的是保值，好出租，将来置换容易。有哪些选择？

  答：250万在北京满足以上条件的，据小二调查，只能购买二手房。这个价格在朝阳区还有不少区域可以买到一居室，比如团结湖、劲松、潘家园等区域。

  以朝阳区团结湖为例，团结湖区域实际共有30+个小区，地处东三环边上，距离CBD 2公里左右，周边有6号线呼家楼站、10号线团结湖站，交通非常便利。

  周边医院、学校、超市、公园等生活配套齐备，整体绿化率高，在国贸附近工作人群租房也会选择这里。团结湖单从位置上来说，是北京无可替代的，保值性还是有保障的，且250万左右目前是可以买到一居。

  具体来看，参考某平台目前在售挂牌价230万，34.766平一居：

  1979年已购公房，厨房、客厅、卫生间功能分区紧凑有序（户型图中无厨房，但实际房源中是有的），可满足日常起居生活。

  当然，团结湖区域都是1979年-1996年左右建成的房子，大部分没有安装电梯，，小区内停车位只租不卖，比较紧张。

  在6月1日北京第二批老旧小区改造项目名单中，就有团结湖的小区：团结湖北五条3号楼、团结湖路14号楼、水务局宿舍6号楼。团结湖更多小区或将在未来1-2年将迎来全面的品质提升。

  02.

  问：首套首贷，首付100万+买哪里好？朝阳老破小，东四环边上可以吗？潘家园，十里堡，酒仙桥哪块好些？主要是打算近期离开北京，以后应该还回北京，买了想租出去，可能四五年后会换房吧。

  答：首套首贷，首付100万+如果是在朝阳，只能购买二手房。算上契税和服务费这些，房屋总价是在230-240万之间，经过小二调查，东四环朝阳老破小是可以考虑的。

  潘家园、十里堡和酒仙桥相比，距离城里的距离都差不多，但十里堡距离通州城市副中心更近，交通更便利。

  十里堡附近，小二推荐十里堡地铁站旁边的十里堡东里、八里庄东里小区。

  十里堡东里位于6号线十里堡站东南方向，步行距离1.1公里；距离十里堡公交站步行约600米，距离红领巾桥公园1.8公里，距离朝阳大悦城2.4公里。日常出行、休闲锻炼及购物娱乐还是很方便的。

  小区建成于1984年，以5层和6层板楼为主。都是公房，使用率高、公摊小，小区内配有儿童游乐区和半场篮球场。周边配套还是比较齐全的，可满足日常生活所需。

  八里庄东里距离十里堡东里仅570米，交通和配套也都属于叠加状态，在此不赘述。

  八里庄东里为京棉集团二厂公房，建成于1999年。小二以某平台目前在售的55.79平两居为例，目前挂牌价278万：

  整个户型南北通透，主卧带朝南的阳台，次卧带朝北窗户，功能分区还是比较分明的。

  这两个小区位置好，总价低，适合刚需客户，而且刚需群体比较大。出租和四五年后置换是比较适合的。

  但小二同时要提醒，因是老小区，小区车位比较紧张；大部分无电梯；且建筑年代久会直接影响贷款年限，尤其是使用组合贷，在实际购买前都要寻问清楚。