国贸附近投资小户型或开间，有升值价值吗？|京津冀买房问答
来源：乐居买房2021-05-30 12:09:17
01.
问：如果在国贸附近投资一个小户型或者开间，有升值价值吗？
答：肯定是有的，但买入后需长期持有。来讲讲具体情况和市场走势。1、国贸及周边已是朝阳区、北京市乃至中国最大最高端的商务人群聚集地。这决定了周边房产价值会持续上涨。CBD不用说，周边还有央视、北京电视台、人民日报等大媒体的加持，SKP、三里屯和蓝色港湾等商业消费配套齐全，以国际贸易、传媒业和涉外事务，让东三环到东四环高端商务文化人群聚集区域。说得官方一点，只要中国继续加强国际贸易，中国的经济实力和对外形象继续提升，这个板块的人群仍将是最早一批收益者。这意味着这个区域的房价肯定会继续涨，且涨幅肯定会高于全国平均通货膨胀的速度。但楼市这些年的上涨往往是歇两三年再突然涨一波，半年涨幅惊人，所以要等到这个涨价周期。另外买这个区域还有一个好处就是租金要高于其他区域，比西城海淀租金更高很多。一居少则8000，多则15000元多。（老破小不算）2、自去年四季度开始的，最新一轮房价上涨，国贸周边优质次新房都普遍有一轮较大涨幅，比如富力城一居室从600万出头，涨到700多万，已在大半年里有13%左右涨幅，价格也达到了2017年的高位。也就是说，现在入手，不论哪个周边次新房，都已经涨一轮，不是入手最佳时间（最佳时间在2020年年中）。特别说明下老破小的情况，在CBD附近的团结湖片区，还有200-300万的一居，租金4000-5000左右。这类房子自春节后开始上涨，房价涨了10-20万左右，涨幅比较低，未来会不会大涨，有待观察。3、自2020年底突然开始的国贸周边这一波涨幅中，涨幅最大的是800-1500万左右，两居和小三居户型，普遍涨幅达到15%以上。这是中产偏上的人群改善置业，也就是说本来在这里住一居的换两居，原来两居的换三居；或者是从其他区域搬到这里买两居和三居的。这意味着新入国贸区域的一居新买家需求没有以前多，刚需改善型需求开始成为主流。这点需要注意。4、国贸附近的一居室，总价差异还是比较大的，多的要800万起，比如CBD核心区的新城国际，租金也高能租到每月15000元以上，少一点的双井富力城开间600万左右，或者三环外苹果社区、时代国际等在500万+。总结下，CBD附近一居，虽然不是这波涨幅最大的，而且也已经涨了不小的一轮。如果现在入市，估计还会继续有一波涨幅。长期持有还是会有不小涨幅，但请拿住了。最后，CBD附近的一居，一定要装修好，装修好，租金溢价会高不少。当然跟涨价比租金收入还是小头了。问：我想把北京海淀花园桥附近已购公房三居换到丰台草桥附近二手房大三居，不考虑学校，除了改善还想保值增值可以吗？答：不建议换。花园桥在西三环，玉渊潭北，属于海淀区核心区域，房价平均在10万左右。草桥在丰台玉泉营桥南，在南三环外，均价在6-7万。从增值来看，历史和未来，海淀核心区域的房价涨幅明显会高于草桥区域。花园桥是有**的，有八里庄**和紫竹院**，八里庄**有一个比较好的海淀实验小学，属于一流二类，海淀民间排名第六；紫竹院**有二里沟中心小学不错。此外还有花园桥二小八里庄小学等。随着海淀教育均衡化的发展，海淀区第二第三等**的教育质量会跟一流**接近。因此花园桥房价预计未来还会有不小涨幅的可能。海淀和丰台两个区域选择，除了这两个区域的财富人群不同之外，**的价值需要特别说一下。北京市**锁区政策。就是海淀小学只能上海淀初中，只能考海淀高中，其他各区也一样。当然有个别可以全市点招的，比如海淀六小强。这个不算。**锁区会导致强者更强。海淀西城东城小学初中高中比较其他区域好（东城高中一般），则越来越多的中产及以上家庭在朝阳丰台通州石景山大兴顺义等区域住了一段时间就会卖掉房子搬到海西东，他们的孩子相对要强学习上进，又进一步强化了海西东的小初高水平。所以，一年又一年，教育强区会越来越强。未来房价还会因此跟其他区域拉开更大差距。问：通州现在买房有限制，必须熬几年交满几年个税才能买这个途径吗？答：如果是北京户口且首套，户口不在通州也可以买通州，如果北京家庭已经在其他地方有房，要想在通州买，需要在通州有三年连续纳税或者社保。或者把户口迁到通州满三年，可以在通州买第二套。
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