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  5月11日，姗姗来迟的“七普”数据终于公布。由于人口数据和房地产需求之间具有极高的相关性，为了对房地产规模和周期性有全局性的把握，本文将对与之密切相关的人口总量、家庭户规模、人口结构、流动人口、教育水平等多方面数据进行分析和点评，从而对房地产市场走势分析提供相关参考。

  总需求变化：家庭小型化趋势明显

  总住房套数需求增加23%

  全国人口共141178 万人，与2010年（第六次全国人口普查数据，下同）的133972万人相比，增加7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。

  全国共有家庭户49416万户，家庭户人口为129281万人；集体户2853万户，集体户人口为11897万人。平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年的3.10人减少0.48 人。

  虽然从总的人口增速上来看，仅有0.53%，人口保持低速增长趋势，但由于近些年来家庭小型化趋势愈发显著，家庭户规模达49416万户，较2010年增幅高达23%，而家庭是购房需求的基本单位，这样来看，总的住房套数需求是明显增加的。

  值得注意的是，家庭小型化很大程度上是由于人口流动造成的，2人及以下的“小家庭”的居住需求通常可以通过租房来解决，这类人群最终还是要面临结婚、生子、养育老人等住房需求。

  年龄结构：老龄化加速下养老产品迎来春天

  0 —14岁人口为25338万人，占17.95%；15—59岁人口为89438万人，占63.35%；60岁及以上人口为26402万人，占18.70%（其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%）。与2010年相比，0—14岁、15—59岁、60岁及以上人口的比重分别上升1.35个百分点、下降6.79个百分点、上升5.44个百分点。

  由于“二胎”效应衰减、养育成本提升等多方面因素的影响，近些年常住人口出生总量持续下滑，2020年我国出生人口为1200万人，创下历史新低；同时育龄妇女总和生育率为1.3，已经接近警戒线，也处于较低水平。

  从人口结构变动上来看，我国人口呈现明显的“两头升高、中间降低”的人口格局。尤其是60岁及以上人口的比重已经高达18.7%，较10年前增加了5.44个百分点，老龄化明显加剧。按照当前趋势推测，到2023年左右，我国老龄化水平将超过20%。这部分人群的养老住房需求无疑是巨大的，尤其在子女工作比较繁忙、疏于照顾的大前提之下，省心、宜居的养老产品将迎来春天。

  15-59岁人口占比虽然明显下滑，但依然是我国的主力人口，也是购房的主力客群，尤其是80后、90后，受计划生育影响更大，他们多为独生子女，兼具照顾老人和子女的重任，尤其是在现行的教育制度之下，老人还要承担接送孙辈上学的任务，因此三代同堂家庭也比较常见。在有限的财力之下，总价低的三房、四房产品仍然将是这些人群的“心头好”。

  人口流动与城镇化：降低趋势被更正

  “刚需池”规模大增

  人户分离人口为49276万人，其中，市辖区内人户分离人口为11694万人，流动人口为37582万人，其中，跨省流动人口为12484万人。与2010年相比，人户分离人口增长88.52%，市辖区内人户分离人口增长192.66%，流动人口增长69.73%。

  由于经济的快速发展、交通的日益便捷以及落户门槛的逐渐降低，城市之间的空间距离被明显拉近，流动人口的规模也在明显提升。七普数据显示，2020年流动人口高达3.76亿人，与2010年相比，增加了69.73%，同时这一数据也远超2018年《中国流动人口发展报告》中2.4亿流动人口的总规模，也颠覆了近5年流动人口发展报告中流动人口规模持续下滑的观点，流动人口规模还在持续上升。庞大的流动人口规模也带来了巨大的居住需求，“刚需池”大幅增加。据国家卫健委在对流动人群的调研数据统计，约有三成流动人口在流入地拥有住房，也就是说有1亿流动人口在流入地拥有自购房，这一规模不容小觑。

  值得注意的是，2020年城镇化水平增至63.89%，较2010年增加了14.21个百分点，城镇人口比例大幅增加，但相对应的，未来的增量空间也明显减少，接下来十年城镇化增长速度将显著放缓，刚需的持续增长将面临挑战。

  当然，受制于购买力、个人居留意愿等多方面因素，绝大多数流动人口的居住需求往往依靠租房来解决，这也意味着巨大的租赁空间。为实现住有所居，租赁住房相关政策也在进一步提速。

  人口素质：大学生占比翻番

  京、沪、津、汉等城潜在购房需求更佳

  具有大学文化程度的人口为21836万人。与2010年相比，每10万人中具有大学文化程度的由8930人上升为15467人，15岁及以上人口的平均受教育年限由9.08年提高至9.91年，文盲率由4.08%下降为2.67%。

  虽然从人口结构上来看，作为购房主力的15-59岁劳动人口比重明显减少，但是其平均受教育水平却明显上升。15岁及以上人口的平均受教育年限由9.08年提高至9.91年，文盲率由4.08%下降为2.67%，国民教育素质明显提升。

  就以15-59岁人口大学（指大专及以上）文化程度人口来看，2020年占比高达23.61%，较2010年增加了11.27个百分点，已经接近翻番；拥有高中及以上文化程度的人口占比高达43.79%，较2010年增加12.8个百分点。考虑到教育水平相对较高的人通常薪资水平也较高，购买力相对较强，尤其是大学毕业生，通常是商品房的准客户群体，尤其是北京、上海、天津、武汉、郑州、西安等高校资源比较丰富、大学生群体占比相对较高的城市，潜在购房需求更为突出。

  地区分布：粤、浙人口集聚最为突出

  潜在购房需求持续高位

  结合地区差异来看，经济比较发达的广东、浙江人口增量最为突出，其占全国总人口的比重增幅均在0.5个百分点以上，尤其是广东省，占全国总人口的比重由7.79%增至8.93%，增加了1.14个百分点，依然是全国人口第一大省，人口高达1.26亿人。浙江总人口也超越湖北和安徽，总人口排名由第10位升至第8位。总的来看，人口向经济发达区域、城市群集聚，潜在购房需求可重点关注。反之，经济表现不佳、老龄化突出的东北三省人口减幅最为突出，尤其是黑龙江省，常住人口降幅高达17%，购房需求明显下滑。

  值得注意的是，虽然北京、上海虽然人口依然明显增加，但在高落户门槛下，青少年人口处于低位，外来刚需转化为置业需求比例长期处于低位。除此之外，还有河南、广西、贵州等省份，由于留守家庭庞大，返乡置业可持续关注。

  综上，就七普数据来看，近10年来我国人口继续保持低速增长态势。但受人口流动的影响，家庭小型化趋势愈发明显，考虑到家庭是购房需求的基本单位，这样来看，总的购房需求是明显增加的。从产品上来看，由于老龄化水平明显提升，省心、宜居的养老产品将迎来春天；抚养比上升背景下，作为这一代购房主力的80、90后，由于多为独生子女，兼具照顾老人和子女的重压，在有限的财力之下，总价低的紧凑型三房、四房产品去化依旧值得看好。

  值得注意的是，七普数据大幅修正了流动人口数据，2020年流动人口高达3.76亿人，与2010年相比增加了69.73%，房地产行业最关注的“刚需池”大幅增加。另外，从教育水平上来看，国民教育素质明显提升。考虑到教育水平相对较高的人通常薪资水平也较高，购买力相对较强，尤其是大学毕业生，通常是商品房的准客户群体，尤其是北京、上海、天津、武汉、郑州、西安等高校资源比较丰富、大学生群体占比相对较高的城市，潜在购房需求更为突出。