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  01.问：二套，预算400多万，首付270万，目标一居室和小两居室。求西三旗附近小区推荐。

  答：西三旗区域内，小二推荐建材城东一里、常秀家园、轮胎厂宿舍这三个小区，其中建材城东一里小区均价56489元/平米，挨着八达岭高速，2公里内有地铁8号线、13号线霍营站，周边在建项目和配套基本全了。华润万象汇目前在建，购物休闲未来将更便利。

  小区产权是海淀房海淀户口；对应学校为清河四小，离学校近一些。

  常秀家园目前均价56696元/平米，是一梯两户的板楼，1.5公里内有地铁8号线育新站，整体交通出行还是比较方便的。小区每栋楼内户型不同，有南北的两居，还有全南的一居室，建议是要实地去看房。85年，96年的老房子，对应的学校是育英小学。

  轮胎厂宿舍目前57481元/平米，楼龄较老，首付在270万的一居还是有的，建议作为最末尾考虑。这个小区产权情况需特别注意：一半是昌平产权，海淀户口；一半是海淀产权，海淀户口。对应学校是枫丹实验小学，距离8号线、13号线霍营 、育新站1公里。

  三个小区内，距离地铁最近的轮胎厂宿舍；小区环境排序的话是建材城东一里，轮胎厂宿舍，常秀家园。对应学校相对较好的排序是常秀家园，建材城东一里和轮胎厂宿舍。

  02.问：北七家北亚花园、温泉花园等上车怎么样？感觉只有那里便宜，有什么坑吗？附近还有啥推荐吗？

  答：北亚花园目前均价32386元/平米，1999、2000年建成，目前在售房源总价最低在249万左右，小区共20栋楼，6层板楼，小区比较老，绿化率一般。距离地铁5号线天通苑北站5公里左右，交通出行会受影响。学校可以上北七家小学，首师大附中。

  80-81平两居一南一北的两居，采光面可能受影响，295-300万之间。88平两居310万左右，采光不受影响，主卧和阳台朝南。

  温泉花园分为A区和B区，A区均价30426元/平米，目前在售房源总价最低在228万左右（2室1厅），小区以六层板楼位置，一梯三户，边户南北通透，中户朝南。大型成熟社区，日常生活还是比较便利的。距离地铁5号线天通苑北站5公里左右，需先坐30分钟左右公交才能达到，日常出行还是会受一定影响。存在的问题主要是：租户较多，房龄老。80栋楼，居住密度较大，车位较为紧张。不推荐A区，94-96年房源。

  B区房源较多，高楼层不太好出手，不建议购买。建议低楼层2居室，280万，小一居210万左右，可以考虑。

  物业管理上，北亚花园要好于温泉花园。

  其他总价在300万刚需上车，小二推荐明佳花园，目前在售的有中间楼层一居65平285万，顶层65平一居268万；距离地铁5号线天通苑2.5公里左右，周边菜市场、购物、休闲很便利，内部有幼儿园，对应学校是燕丹学校。整体品质要好于上述提到的其他小区。

  03.问：我想在海淀买一套总价400万的房子，用于落户孩子转学。学区不一定要很好，但希望初中派位的坑少一些。目前看了紫竹院、魏公村、北太平庄附近的房子，请问哪个片区稍微好一点？

  答：说实话，在海淀400万的总价买学区房，目前看很难买到，经过2020年底到2021年一季度这一波上涨，海淀优质学区房总价门槛到了500万以上。比如，翠微一个36平米最小户型，今年1季度成交价在510左右，因为户型越小，单价越高。

  根据今年招生简章体现，紫竹院片区划片的小学是海淀实验北洼路校区；中学派位是海淀实验中学，理工附中东校区，十九中，北外附中，首师大二附中，北京实验中学。

  魏公村片区划片的小学是北京外国语大学附属小学；中学派位是理工附中、北外附中、海淀实验中学、十九中、首师大二附中。

  北太平庄片区划片的小学有农科院附小、交大附小 中学派位：交大附中、交大附中分校、北大师三附中；中学派位是交大附中、交大附中分校、北大师三附中。

  片区的好坏不太好定义。如果只考虑小学，紫竹桥和北太平庄都算不错。如果考虑中学再好点，那就建议选紫竹桥附近。