正文

  01.

  问：您好，我今年32岁，单身，北京户口，工作地点在复兴门附近，月收入税后1万9，是首套首贷资格。想买套二手房，自住也希望能保值，首付能拿出150万，总价控制在340万以内。最近看了南三环到四环附近首经贸、角门、宋家庄的老破小，也有朋友给我推荐东五环附近相对新点的经济适用房或者两限房，现在有些犹豫不定是买南三环的还是东五环的房子。

  答：小二认为，南三环和东五环差不太多。如果是从稳定性来讲，南三环肯定强一些，南三环是完全成熟的地区。不过东五环也已经开发了十多年了，目前已基本成熟，周边配套设施也已经很完善了。

  您之所以纠结经济适用房或者两限房，应该也是担心房子的质量和保值。保障房的质量各不相同，确实有些质量不是很好。而保值方面，很多人认为保障房不保值，是因为和商品房相比，比如买时相差1000，几年后出售时每平米差2000了，但是其实算算差率，如果之前是10%，那几年之后还是10%，没多大变化。

  南三老破小和东五环的保障房。如果抛开通勤距离的话，那选东五环的。因为东五环是年轻人为主的板块，房子的流动性相对好一些，而老破小的流动性弱，适合长期持有。

  而且现在，您的预算，在东五环附近完全可以选择纯商品房。朝青板块您可以看看国美家园、青年汇佳园都是2005年左右的房子，小区环境也都不错。或者常营区域的苹果派、柏林爱乐、北京新天地、金隅丽景园、首开畅心园可考虑。

  02.

  问：您好，我是非京籍，没有北京购房资格也没有足够的钱，所以没法在北京买房，近十年应该也不会在北京买房，出于保值兼投资的想法，您觉得现在买环京，比如燕郊、香河、大厂，自己不住，出租，可以吗？

  答：1、现在买燕郊或者大厂等环京的房子需要勇气。过去几年来，环京房价已经跌得六亲不认，有人说跌倒“膝盖价”，相当于打了三四折，这时候要出手买房是需要勇气的，因为房价底部很难判断。现在，环京执行本地户籍居民家庭限购两套住宅，外地人在燕郊购买住宅要求连续缴存三河市包括燕郊的三年纳税证明或者社保证明，外地人以家庭为单位限购一套房。所以，燕郊房子流动性比较差。流动性差，价格涨幅就不会快。

  2、即使未来环京购房限制放开，但是环京的房子，自住的需求比较大，大多是在北京工作，没有指标积蓄又不多的年轻人的无奈选择。并不是他们想投资，只是在北京买不了房而已。只要他们的资金增多，或得到了购房资格，很大一部分还是会选择在北京买房，他们所持有的二手房都会上市交易，环京人口一直是流动的，未来市场也很难形成人多房少的局面。

  3、如果现阶段只能在环京买房，小二推荐香河。价格上，燕郊新房成交均价22000-24000元，大厂新房成交均价15000元，香河新房成交均价9500元还送车位，如果不算车位，实际成交价格只有8000多。

  交通上，每天有近200万人睡在燕郊，并且去往大厂必须经过燕郊，这就导致上下班高峰期北京到燕郊人流量巨大，非常拥堵，尤其是通燕快速路。通行距离上香河虽然比燕郊远十几公里，但是京哈高速道路通畅，人流量小，高峰期香河来往北京国贸的通勤时间更快。

  03.

  问：你好，我现在能购买总价800万之内的房子，想问下，我是买东西海的老破小学区房好呢还是买郊区的新房好呢？

  答：这个先看您自己是否有对学位的需求，如果孩子最近两年要上学，现在也没有合适的学校入学，即便实行多校划片也能接受，那购买东西海的学区房没问题。但如果是还要过好几年，或者是纯粹的投资，用不上学位，那意义不大。北京目前各区的招生制度都在改革，目的都是压制学区房价格。谁也不知道第二年会怎么改，一旦推出，就有可能让学区房受损。

  您如果购买郊区新房是自住，可以买，居住体验会好很多。如果是纯粹投资，不如买周边的同等二手房，房龄在5年以上的最好。因为新房都有溢价，都会在5-10年内耗散。所谓的新房升值了，其实是地段因为配套的增加而升值，并不是房子本身的价值有变化。房子的本质就是钢筋水泥，只会贬值不会升值，能升值的只有土地。所以买新房和次新房在房子升值上没有差距。

  另外，选择新区的话，最好选规划建设已经基本成型，交通配套都已经开工的地区，这样才能保证基本的规划都能实施，不会停滞。如果只是有规划，尚未动工的地区，最好放弃，谁也说不好要等多少年，房价也有可能长期站岗而被套牢。

  买房路上有任何问题和疑惑，欢迎在文末留言或加小二微信入群沟通。