正文

  编者按

  近年来，随着长三角轨道交通的发展，TOD这一发展模式兴起。有越来越多的规模房企在长三角城市群布局TOD项目，TOD项目地块价值日益凸显。“轨交上的长三角”系列策划【TOD作品篇】之二：苏州MOC芯城汇，总建筑面积约200万方，是涵盖商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大业态的人居产城互联体。

  随着城市结构的不断优化，近两年TOD模式迎来了前所未有的发展契机，全国40余个开通轨交的城市中，已有近一半出台了TOD开发政策，在提高土地利用率的同时，开发房企也可通过挖掘轨交物业的商业价值，带来项目更多的溢价可能。

  对于苏州这样一个轨道交通正在全面提速的城市，TOD开发模式早已提上日程，这其中最具代表性的便是位于高铁北站的MOC芯城汇项目。

  前瞻板块前景 苏州“超级TOD”应势诞生

  2016年，新城控股106亿竞得高铁新城约35万方地块，打造了MOC芯城汇这个“超级TOD”产城综合体项目。

  项目位于高铁新城核心商务区，为未来高铁新城行政、商务、商业中心所在地。项目总占地约35万方，总建筑面积约200万方，是涵盖商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大业态的人居产城互联体。

  2017-2020年，MOC芯城汇共领取14次预售，其中包括芯汇花园、芯汇都市景苑、芯汇未来华庭、相和云庭等住宅产品以及芯汇湖商务中心等商业产品，领取预售房源总套数超5000套，其中住宅就有3000余套。

  截至目前，项目在售产品还包括：住宅（四8#地块售罄，剩余7#6#5#号地块待推售）、商铺（16#17#21#芯光里商业街在售）、办公SOHO（16#、17#、21#北塔在售，面积43-192㎡，标准层建筑面积约766-1130㎡，可整层定制）。

  芯光里商业街

  这个体量，无论放在几年前还是如今，都称得上是“超级巨无霸”。

  “高铁TOD”相较“传统TOD”带来更多可能

  2017年MOC芯城汇正式面市，也正是这一年，新城以170.67亿元的业绩跻身苏州大市房企流量销售金额榜第三名，MOC芯城汇成为这一年新城以及苏州最热门的项目之一，多次占据苏州楼市头条。项目于2017年12月12日首次开盘，开盘当日所推房源基本售罄。

  刚进驻就获得前所未有的关注，MOC芯城的高光正是得益于其超前的TOD开发模式，而该项目打造的并不是传统意义上的“城市TOD”，而是更具长远意义的“高铁TOD”。

  未来的相城高铁新城在交通上还将迎来以下利好，这也是高铁TOD相较于传统TOD的优势亮点所在：

  京沪高铁和今年即将建设的通苏嘉甬高铁将交会在高铁苏州北站，沪苏湖、苏锡常城际也计划在苏州北站形成城铁十字相交；

  苏州轨道交通正规划的部分线路，与已开工建设的7号线、已运行的2号线交汇于苏州北站，形成五轨交汇；

  苏州北站综合枢纽”将承接上海虹桥站部分功能，预留未来超级列车通道，预留沪苏循环线通道。建设一体化城市航站楼，连通虹桥机场、苏南硕放机场与未来苏州机场，实现空铁联运。

  苏州高铁北站，从2012年初挂牌时的“北大荒”到如今近20栋高层、写字楼耸立的苏州“新门户”，已经到八年成城的阶段，以实际行动兑现了其“一年成势，三年成形，八年成城”的规划设想。

  2020年5月16日“苏州北站综合枢纽建设指挥部”挂牌，高起点设计、高质量实施。高铁苏州北站综合提升成立扩建后将建成约100万方***枢纽。

  2021年，随着“虹桥-相城一体化，推动上海虹桥枢纽延伸覆盖至苏州高铁北站，共同打造复合枢纽”又一重磅政策的提出，未来的高铁新城前景无限。

  MOC芯城汇这一超级TOD项目也将在此基础上产生更大的产品溢价。

  产城融合 新城打造“高铁TOD”范本

  MOC芯城汇正在打造一个规模最大、地标最多、复合最强的站+城+产+商+居+人一体化城中之城TOD5.0样本。

  MOC芯城汇整体规划

  其中包括约500米城际商业街、国际公园住区、约5500平方米MOC国际幼儿园、约10万方中央湖景公园、约18万方北河泾生态公园、约24万方苏州高铁吾悦广场、约3万方高铁之心会展中心、约150米甲级商务办公、总部级商务集群、约234米超高层酒店地标。

  新城吾悦广场

  而历经八年多的打造，高铁新城已迎来了各项基础设施、大型配套集中落地期。无论是成熟的配套建设，还是得天独厚的交通条件，亦或是企业的集聚发展，都为区域带来了大量的人口导入（未来，产+教+办+居+旅+商，将辐射周边约170万复合人口），高铁新城的区域潜力正在一步步得到兑现。

  TOD带来房价跨级 新房五年涨60%

  2016年，新城以7974元/平米楼面价斩获高铁新城巨无霸地块。在这之后，从2016至今，已有包括美的、融信、中铁建、金茂等多个知名房企先后进驻高铁新城，地价一路上浮，最新的金茂地块成交楼面价为16370元/平米，地价相比几年前有大幅上涨。

  不完全统计

  区域升值前景带动地价上浮，随之而来的自然也是房价的大跨步。2016年新城拿地，彼时周边的环秀湖花园均价17500元/平米，而目前高铁新城已成为相城所有版块的绝对带领者，版块均价已达28031元/平米，在售新盘MOC芯城汇四期澜庭IN均价27000元/平米，融信天澄均价28800元/平米，同比5年前新房均价涨幅60%。

  二手房方面，目前高铁新城二手房挂牌均价27371元/平米，也处于相城区领先位置，比多年前也有了大幅增长。

  长三角一体化进程加快 “高铁TOD”未来大有可为

  新城控股集团商业开发事业部首席设计师余效恩曾介绍过，世界TOD发展经历了“TOD1.0 车站的出现”“TOD2.0站楼一体化”“TOD3.0站城一体化”“TOD4.0站城商居一体化”四个阶段，苏州高铁新城可以说是“TOD5.0高(地)铁+城+产+商+居+人”六维一体的新一代模型与标准。

  新城控股集团商业管理事业部副总裁黄驾宙也曾说到，“长三角城市群的无界化未来会愈发显著，强大的产城互联综合体的落成，会形成强力的核心级枢纽地标，会令这种无界化更为提速。”

  相城高铁新城

  根据同济大学相关数据研究，当前长三角区域内有5.7万人选择跨城通勤，其中苏州-上海间占到总数的88%，而根据中国铁路官网统计，每天从苏州到上海的动车高铁车次有240余趟，早晚高峰期分别有25-30趟车次，随着长三角城市的融合，高铁TOD项目未来机会将会更加明显。

  那TOD项目购买人群到底是什么样的？以MOC芯城汇举例来看。

  苏州北站以南作为高铁新城发展排头兵，多重政策、规划利好加持，具有强投资属性。

  大致住宅产品投资自住比例约为3:7，由于苏州限购政策，住宅类产品主要为有苏州户口或符合社保纳税条件的新苏州人；

  公寓类资产约8成为投资属性购买，2成左右为自住属性购买（无法落户或购买力有限）；

  办公类资产购买后为公司使用目的占比9成以上，商铺类资产投资目的占比9成以上，购买相对容易。

  MOC SOHO样板间

  苏州市“十四五”规划和2035年远景目标的建议中提出，深度融入长三角一体化，全面推进沪苏同城化发展，高铁新城“规划/产业/交通/民生/人才”全系升级，MOC芯城汇这样一个已经逐渐成型的“超级TOD”大盘将成为模范案例，带动苏州更多TOD产品的诞生。