正文

  编者按

  近年来，随着长三角轨道交通的发展，TOD这一发展模式兴起。有越来越多的规模房企在长三角城市群布局TOD项目，TOD项目地块价值日益凸显。“轨交上的长三角”系列策划【TOD作品篇】之一：上海万科·天空之城，商住办总体量约80万方，宛如一个“微缩城市”，全新TOD模式打造多功能一体化城市综合体。

  随着城市化进程推进，越来越多房企向着城市运营商、服务商角色转变，尤其是轨交时代的到来，促使TOD项目渐成开发热点。

  龙头房企万科也不例外，其首个地铁车辆段上盖综合开发项目于2015年落子上海，即当前在售项目——万科•天空之城。

  经历多年开发，这一TOD项目发展情况如何？让我们来一探究竟。

  脚踏轨交背靠虹桥 刷新区域高层房价

  万科•天空之城是上海地铁17号线徐盈路站上盖项目，包含14万方商业、近10万方办公、35万方住宅、幼儿园、社区中心和近5万方绿地，徐盈路地铁站和17万方服务于轨交17号线的车辆段基地，总体量约80万方，涵盖商住办。

  从业态规划来看，住宅产品占比最高，且地铁线较为单一，属于社区型TOD。

  在建中的万科•天空之城

  销售数据反馈，该项目住宅整体去化情况良好。

  来源：网上房地产

  网上房地产显示，从2017年3月4日到2021年4月23日，万科•天空之城（备案名：万科天空融苑）共推出了5批次住宅（同一天多张预售证算为一批），合计1758套住宅，截止到2021年4月23日，已售住宅1756套，可售住宅2套，住宅整体去化率约99%。

  项目主要客群为大虹桥商务区从业者、周边改善人群以及对地铁有需求的购房者等等。

  详细来看，2017年3月，万科•天空之城首次开盘，推出高层住宅348套，备案价5.43-6.51万元/平方米。

  当时有业内评论称，其6万+的价格“秒杀”区域内所有高层住宅，甚至直逼中环房价。

  也有观点指出，这一价格透支了项目未来几年的房价上涨空间。

  还有分析认为，伴随着17号线即将开通的利好，青浦新盘关注度日渐提升，而项目所在的徐泾作为青浦最靠近市区的板块，在17号线和大虹桥的双重辐射下，板块房价开始向市区靠拢。

  2017年12月30日，上海地铁17号线开通运营，青浦迎来了首条地铁，当年青浦新房成交均价达4.2万元/平方米。

  万科•天空之城沙盘

  2018年，万科•天空之城两度加推，价格区间在5-6.3万元/平方米，较一期略有下滑，青浦整体新房成交均价约4.1万元/平方米。

  有分析认为，项目这一波价格收缩是受到当时上海严格的限价措施影响所致。

  2020年，万科•天空之城又有两波加推，备案价约5.17-6.16万元/平方米，均价约5.8万元/平方米，当时青浦区楼房均价约4.8万元/平方米。

  另据相关消息，后期楼盘还将加推，具体时间及价格待定。

  在建中的万科•天空之城

  对比上海其他楼盘，克而瑞数据显示，2018年万科•天空之城年度销售金额、销售面积冲上上海楼盘前30。

  得益于2018年末的一波加推，其年2019年商品住宅成交金额达67.04亿元，位列上海楼盘第3，商品住宅成交面积达11.73万方，成交套数1104套，均位列上海楼盘第1，夺得年度成交“双冠王”。

  2020年，其推盘量有所收缩，不过其年度成交金额、成交面积、成交套数依然稳定在上海楼盘前30。

  有分析认为，该项目去化优势在于大虹桥规划、长三角一体化等多重规划利好，全新TOD模式打造多功能一体化城市综合体，以及万科品牌产生的叠加效应。

  大虹桥地铁上盖 商住办综合体构筑“微缩城市”

  从大区位上看，万科•天空之城位于上海外环与外郊环之间，属于青浦徐泾板块，这是青浦距离市区最近的板块，且紧靠大虹桥商务区，是市区辐射整个青浦的重要十字路口；

  从小区位上看，项目紧靠17号线及崧泽大道，轨交及自驾出行相对便捷。

  上海地铁17号线徐盈路站

  上海地铁17号线线路示意图 来源：上海地铁

  项目所在的上海地铁17号线徐盈路站，距离虹桥火车站3站、国家会展中心4站，可在虹桥火车站实现与上海地铁2号线、10号线换乘，前往上海市区方向。

  未来随着上海地铁13号线西延伸工程落地，还可经由地铁17号线诸光路站换乘至地铁13号线。

  根据上海发布4月22日消息，地铁13号线西延伸工程可行性研究报告已经获批。

  上海万科•天空之城项目情况一览表 

  截止2021.4.23

  在其他配套方面，万科•天空之城自带约14万方商业、近10万方办公、35万方住宅、幼儿园、社区中心和近5万方绿地，可以称得上是一个“微缩城市”。

  据相关**，商业部分UNI-MALL天空之城功能业态涵盖健身房、电影院、超市、餐饮、儿童娱乐、早教等，有望于2021年开业，未来将明显提升徐泾板块的商业配套能级。

  万科•天空之城已经交付的一期海之洲、二期云之谷、三期星之屿

  除了自带配套，周边商业还有鹤森生活广场、吉买盛、徐盈菜场等；医疗方面有顺源药房、卢大中医门诊部、上海DDS缔青口腔门诊部等；

  公交有徐泾2路、710路、710b路、朱徐线，主要是在青浦运行；教育方面有上海青浦盈港民办幼儿园、小叮当看护园等。

  此外，项目2公里范围内可达明珠路盈港东路，附近商业比较发达，有浦发银行、邮政储蓄、中国银行、徐泾菜市场、浦江之星酒店、徐泾农贸市场、水果超市等等。

  升级城乡建设与生活服务商 万科首个TOD落子上海

  万科集团董事会主席郁亮曾表示，希望在TOD项目上寻求突破，为传统开发业务带来新的增长曲线，经过几年的发展，TOD项目的布局已成为万科升级“城乡建设与生活服务商”的重要战略方向。

  具体而言，万科的TOD项目主要采取通过与地铁公司合作的开发模式，而上海万科•天空之城作为万科落子的首个TOD项目，采取的正是这一模式，意在有效协调轨道交通开发部分与盖上功能的实现。

  项目当前的体量，源于万科2015年、2018年两度拿地。

  万科2015年年报

  2015年，上海申通集团获取青浦徐泾镇天空之城项目地块，即上海地铁17号线徐盈路站地铁上盖项目。

  同年，申通将项目公司股权公开挂牌转让，万科以22亿元获取该项目50%股权，双方合作开发，综合楼板价约1.8万元/平方米，首个TOD项目正式落子上海。

  当年青浦徐泾拍出的地块中，另一幅纯宅地成交楼板价约2.73万元/平方米，餐饮旅馆商办地块的成交楼板价近8000元/平方米，青浦房价约在2.4万元/平方米，彼时上海地铁17号线尚在建设中。

  在建中的万科•天空之城

  2018年，万科加码徐盈路站，以总价29.5亿元拿下纯宅地青浦区徐泾北大型社区崧泽大道北侧33-01地块，楼面价约3.316万元/平方米，现为万科•天空之城三期星之屿。

  当年青浦徐泾拍出的地块中，一幅由招商竞得的纯宅地成交楼板价同样为3.316万元/平方米，另有商办地块成交楼板价约7281元/平方米。

  可以看出，万科•天空之城前期拿地价格具有一定优势。

  TOD前景：人气聚集效应 具备增值空间

  那么，万科•天空之城作为享有区域配套和自带综合体的TOD项目，未来前景如何？

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“从整个大区域来看，青浦具备基本的居住功能，而且区域中的青浦新城，是当前上海重点发展的五大新城之一，同时也是上海十四五规划的重心，享有投资、基建、产业等发展优势，可以带动整个区域的发展。TOD项目具有人气聚集效应，尤其是和轨交衔接，便于商业部分吸引客流。

  相信未来5-10年，随着配套进一步完善，相关板块将更加宜居。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前，包括上海在内的很多城市都主打TOD产品。

  近年来，在相关政府的支持下，万科也开发了系列TOD产品。

  考虑到居住便利程度、商业价值、租赁市场等方面，TOD产品具备一定的增值空间，无论是投资还是自住，其产品价值都值得肯定。对于青浦徐泾板块而言，TOD先进理念的导入和相关项目的落地，也对板块发展起到非常好的导向作用。