正文

  在北京首批供地中，除了树村外，金盏、南皋村、城市副中心4宗地块，在竞拍达到地价上限后也会转入竞政府持有份额环节，上限均为20%。

  这种个人与政府共有产权的房子，被坊间称做“共有产权商品房”，也叫“新型共产房”。

  假定竞拍到20%的价格上限，购房者就可以8折买房，五年后可上市交易，得80%的收益，二次购买人获100%产权，此后便成为完全市场化的商品房。

  乐居买房群网友直呼：“真拍到20%上限，这房必须买呀！”

  均价8.96万，入手海淀新房，的确诱人。但远超了小八我的预算。

  对从业房地产的小八来说，这事儿更直观的意义是北京楼市的住宅样本从此又多了一枚。

  “老公房”、央产房、一类经适、二类经适、两限、限价商品房、自住型商品房、共产房、“新型共产商品房”....北京楼市可谓是包罗万象。

  今儿，小八来给您盘一盘。

  1998年，经济适用房

  在进入商品房时代之前，北京以福利分房为主，这类房子一般由政府和单位分别出资建设，买房人只需要出很少的一部分钱，就可以拥有一套房子。

  但产能有限，需要排队等机会，“同在一个单位，结婚，提升分房可能性”甚至成为了促进当时青年男女结婚的一个理由。

  直到1992年，《北京市住房制度改革实施方案》制定后，住房商品化趋势逐步形成，才迈入商品房时代，此后便诞生了一系列保障性住房。

  1998年10月底，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目在北京市房地产交易中心集中展示，拉开了经济适用房在北京大规模开发供应的序幕。

  经适房面向中低收入家庭，据资料表明，当时经适房项目平均价格约3000元／㎡，比普通商品房平均价格要低30%，一经推出就受到热烈的反响，引发“抢购”。

  但是由于早期申领限制不多，审查不严格等原因导致了很多问题：很多房子并未完全卖给低收入人群以及倒号等，使得经适房一度沦为炒房的工具。

  尽管后来住建委对于购买资格、购买程序等做出修改和补充，但经适房最终还是退出了舞台。

  2007年，两限房

  2007年房价飞涨，当时在 “国八条”、“国六条”等多项调控政策下，房价依然没有得到控制，且经适房已经失去了保障作用。此时，两限房应运而生。

  地处海淀区小营西路南侧的金隅·美和园小区就是北京首个两限房项目。

  但两限房后来也显现出一些弊端，比如一些申请者须要排队3年甚至更久才能进行分配，因交房延期、房子质量等问题频频维权。

  两限房作为一种临时性措施，在2013年4月19日后便不能单独申请，基本上退出了市场。

  2013年，自住型商品房

  2013年10月底北京市住建委发布自住型商品房政策并宣布了供应计划。此类型的房子以90㎡以下为主，最大套型建筑面积不得超过140㎡，房屋价格低于同区域销售均价的30%，旨在解决“夹心层”购房群体住房问题。

  自住型商品房面向全市符合限购条件的家庭，购买此类住房后5年内不得上市，5年后上市收益的30%上交财政。

  金隅汇景苑、金隅汇星苑 和首创悦都汇是北京第一批进入认购、摇号、购买流程的自住型商品房，均价2-3万，可以买到朝青、宋家庄、百子湾等热门板块，一经推出，即收到海量申请。

  自住型商品房和两限房类似，兼具保障房和商品房双重属性，也是为了平抑房价而诞生的。

  据了解，2014年7月到2016年7月北京的新建商品住宅（含自住房，不含其它保障房）均价为30212元/平米，剔除自住房后，均价为27977元/平米，自住房在此期间将北京新宅的均价拉低了7.4%。

  2016年，限竞房出现

  到了2016年，楼市依然热度不减。年底，中央经济工作会议便提出了“房住不炒”，随即北京推出“限房价、竞地价”的土地出让规则，也就是现在的限竞房。

  2016年底，4宗试点限竞房地块入市，不过都拍出了房企自持100%的结果，因此只能对外出租，不能销售。

  到了2018年6月，北京第一个限竞房项目——瀛海府入市，标志着北京正式进入限竞房时代。

  至今，限竞房累计供应了超10万房源，目前还有约3万套余量。在销售上出现了两级分化的情况。

  不过，4年间，限竞房也在不断调整，不仅在户型产品上升级迭代，也在7090规则上将套型变成套内，试图从刚需向改善过渡。

  目前未入市有首开金地旭辉东坝地块和中公教育朱辛庄地块，预计未来可能不会愁卖。从这次供地名单来看，限竞房地块虽然为0，但《房屋售价承诺书》的签署，基本把所有商品房，都变成了另一种形式的“限竞房”，稳房价，稳预期。

  2017年，共有产权房

  2017年9月20日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式发布并于9月30日起开始实施，当时还未销售的经适房、限价房、自住型商品房都转化为共有产权房。

  共有产权房是一种政策性商品房，销售价格低于同地段、同品质商品房价格水平，并限定使用和处分权利，且政府与购房人按份共有产权。

  共有产权房基本不具备投资属性，真正落实了房住不炒，保障了中端购房需求。

  和限竞房一样，共有产权房的申购也是冷热不均。好位置、价格低、产权比例高的项目很快售罄，位置偏远、产品力差的项目则无人问津。

  不过，共产房实施以来也在不断调整，更加符合购房人的需求：

  比如，申购规则从一开始只能本区域申购扩大到城六区可申购；共产房选址、设施配套标准、住房面积、住房层高等细则也在征求意见；前不久，市教委强调，共有产权房与其他商品房入学政策一致等，未来共有产权房也会更加宜居。

  在北京第一批的供地中，共有产权房地块只有一宗，位于房山长阳，均价2.7万/㎡，已经由首开以7.5亿总价竞得，这是今年北京成交的第一宗共有产权房用地。

  不过，去年12月21日，北京市委召开扩大会议时表示“有效增加保障性租赁住房和共有产权房供给”，因此共有产权房也不会消失，纯自住，也是可以买的。

  以史为鉴，可以知得失。从过去三十年保障性住房类型的变化，也不难看出政府对“房住不炒”和保证中低收入者“住有所居”的决心。

  对于买房人来说，咱们按需买房就好。最后为大家奉上各类政策性住房交易时税费明细，祝大家早日上车大house~