正文

  编者按

  如果说地铁是城市交通的毛细血管，高铁便是大动脉。轨道交通的出现不仅便利了市民的出行更深刻地影响了房价。地铁和高铁如何改变楼市房价？“轨交上的长三角”系列策划【轨交篇】之二：苏州地铁开通至今，房价上涨138%，超150家楼盘聚集地铁沿线，苏州大市基本实现铁路全面覆盖......

  2020年，苏州有这么一个楼盘，在众多项目还在想方设法做宣传搞营销的时候，它已经完成了从开盘到售罄只用时4个月的现象级销售，这个项目就是位于吴江太湖新城的建发悦江南。

  笔者认识的一位业内资深媒体人，曾多次发朋友圈感慨该项目，称其“吸睛”又“吸金”，在圈内摸爬滚打多年，阅过无数项目的他最终也抢到了一套该项目的房源，并调侃发文称“和厦门大国企签了个70年的战略合作协议”。

  就是这样一个苏州现象级销售的楼盘，却是来自苏州吴江这个非主城区域。

  时间退回到2012年，这一年对于吴江来说是至关重要的一年，先是地铁4号线及支线工程正式获批，紧接着吴江宣布撤县设区，成为苏州六大区之一。

  两个大事件带来了吴江的新生，而对吴江太湖新城来说，除了一核四城的定位，地铁对其的带动作用也表现得十分明显。

  地铁的运行不仅革新了交通方式，也重新洗牌了购房者的区域选择，最明显的表现就是，地铁沿线，房企布局更多了，房价涨得更快了。

  以4号线为例，该线路在吴江太湖新城核心区域设站4个，区域楼盘几乎都是围绕这几个站点来布局的。

  房价走势上，地铁和区域发展迎来重大利好，整体房价从2012年的七千，一跃至今天的2.5万/㎡，涨幅250%左右，而地铁沿线的项目通常也比非沿线会贵上几千元每平米。

  吴江太湖新城核心位置沿线都是新楼盘

  2035年苏州将形成22条地铁线路

  地铁4号线，作为苏州第二条贯通南北的线路，加快了撤市设区之后吴江与苏州主城的融合，意义非凡。事实上，苏州每一条地铁的开通，都有着开创意义。

  1）已运营地铁共4条 东西、南北走向各两条

  截至目前，苏州共有4条已开通地铁线路，分别是：1、2、4、3号线，东西、南北各有双线贯通。

  苏州已开通地铁线路

  地铁1号线，线路起于吴中木渎，止于园区钟南街，于2012年4月开通运营，是苏州首条建成运营的地铁线路，标志着苏州成为中国国内首个建设轨道交通、首个开通轨道交通的地级市，正式迈入“轨道交通时代”。

  一年之后，2013年12月，连接了相城高铁新城与园区独墅湖科教区的地铁2号线，建成通车，是苏州首条南北纵向轻轨，也标志着苏州成为中国国内首个实现轨道交通网络化运营的地级市，正式迈入“线网运行时代”。

  2017年、2019年，地铁4号线和3号线分别建成通车，苏州南北、东西再各添一条地铁线路。

  2）在建地铁共4条 三年之后将迎大爆发

  苏州在建地铁也有4条，其中地铁5号线即将于今年6月份开通运营，线路起于吴中太湖度假区站，止于园区阳澄湖南站，呈东西南北走向，多个板块首迎地铁。

  与此同时，正在建设的还有地铁6、7、8号线，几条线路都预计在2024年开通，意味着三年之后苏州将迎来地铁的超级大爆发。（具体线路起止看下图）

  3）预计到2035年 苏州将有22条地铁线路

  而苏州的地铁规划远不止于目前所见。

  根据苏州在2020年最新发布的《苏州市轨道交通线网规划（2035）》，到2035年，苏州将形成22条线路、总里程1086公里的地铁网格格局，苏州线网规模和密度都将处于国内领先水平。

  苏州轨道交通线网规划2035

  已出规划铁路线路主要分为以下三类：

  ① 3条长三角一体化线路

  9号线：科技城——昆山南站，科技城将迎多条地铁规划。

  10号线南段：北港路站——水乡客厅金泽。途径高铁苏州南站，后期会与上海17号线、嘉兴3号线在长三角示范区“江南水乡客厅”汇集实现三地轨道交通的贯通串联。

  14号线：苏南硕放机场——长三角示范区同里东站，预留与无锡3号线延伸线的对接，方便去往机场。

  3条长三角一体化地铁线，加强了苏州与周边城市昆山、无锡、常熟、嘉兴、上海等的联系，是苏州融入长三角的重要一环。

  ② 3条规划新建地铁

  11号线：科技城——吴江南部新城，科技城及吴江南部新城首条地铁规划。

  12号线：北桥——吴江太湖新城，北桥、苏相合作区等区域首条地铁规划。

  16号线：青剑湖——花港，青剑湖未来将有两条地铁经过。

  3条新建地铁计划，加强了苏州不同方位之间的互动联系，形成更紧密的地铁网，许多地区将迎来不止一条地铁。

  ③ 3条现有地铁延伸线

  2号线延伸线：骑河——渭塘，渭塘首条地铁规划，加强相城北部联系。

  6号线延伸线：桑田岛——甪直，甪直首条地铁规划，激发板块活力。

  7号线延伸线：莫阳站——黄埭，黄埭首条地铁规划，加强相城板块融合。

  3条地铁延长线弥补了不少区域重镇的公共交通的空缺。

  地铁开通至今 苏州房价涨幅138%

  俗话说“地铁一响，黄金万两”，足见地铁对城市格局，以及房价变迁的影响之大。

  苏州地铁开通年份对应房价

  2012年，1号线开通，苏州地铁开通元年，当时苏州新房均价也刚刚突破万元。

  2013年，随着2号线开通，苏州南北双向地铁打通，实现网格化运营，地铁也将高铁新城、尹山湖、独墅湖等全新板块拉入大家的视线，买房热情开始高涨，此时的苏州新房房价逐渐涨至11638元/㎡。

  2017年，4号线开通。此时1、2号线沿线多个板块已十分成熟，加之多方利好因素房价快速上涨，苏州新房均价也在这一年正式突破2万大关。

  2019-2021年，地铁再增3、5号线，苏州新房房价也继续保持稳定增幅，截至目前新房均价为26036元/㎡。

  9年时间，苏州地铁从无到有，改变了大家的出行方式，同时也带来苏州城市整体格局的改变，在房价上的体现就是，苏州房价实现了从1字头到2字头的快速突破，同比增幅高达138%。而苏州地铁真正的爆发，后面还将更值得期待.....

  超150家楼盘集聚地铁沿线 选择面广

  地铁房不断升值，有哪些值得一看呢？我们来摸底一下苏州地铁沿线的楼盘。

  我们曾在2020年10月做过一次统计，当时苏州地铁沿线在售楼盘和地块就有多达150个，其中已开通的线路中，4号线沿线新盘最多，在建的线路中5号线和7号线沿线新盘居多。

  随着后续新项目的日益增多，苏州的地铁沿线将逐渐成为买房人的购房首选。

  以下以已开通和即将开通的地铁1-5号线举例。

  1号线除了姑苏区个别别墅项目外，新盘主要集中在木渎金枫路和湖东，其中金枫路近期还有碧桂园、建发等房企新入驻，湖东以中海、九龙仓等70产权公寓为主。

  2号线沿线楼盘聚集较多，比较有代表的是高铁新城，区域近几年土地市场爆发，且项目去化都很快，近期拿地的就有金茂，据说旭辉、恒基、南山等房企也将加盟新项目。

  3号线沿线楼盘主要在浒关、狮山横塘、郭巷街道等片区，滨江、东原、仁恒、星河、新希望、龙湖等房企有项目在售，基本都是地铁口楼盘。

  4号线比较有代表性的区域为相城元和和吴江苏州湾。元和站点周边新盘扎堆，万科在区域两个不同站点分别各下一个项目，大悦城控股不光带来了住宅，还在地铁周边打造了区域大型商业大悦春风里。

  吴江苏州湾新盘也基本都围绕地铁沿线布局，绿地、建发、中交、天健、华润、大悦城控股等都在此有项目。

  5号线即将开通，带来较大影响的应该就是太湖度假区和胥口的新盘了，太湖度假区地铁口的楼盘有龙湖大境天成和绿城明月江南等，胥口地铁沿线楼盘包括建发春江泊月、悦四季华庭、越秀云萃悦庭等，地铁的规划使得这两个区域开始受到更多关注。

  多条高铁贯通 加快融入长三角一体化

  除了地铁，苏州的高铁建设在长三角城市圈中也十分强大。

  据统计，截至目前苏州大市基本实现了铁路的全面覆盖，5大区4县市都有高速铁路连接长三角各个重点城市。

  其中铁路线路就多达6条，包括京沪铁路、沪宁城际铁路、通苏嘉甬铁路、江苏南沿江城际铁路、沪苏通铁路、沪苏湖铁路等，共设站点近15个，所有铁路线路总里程达2500余公里。

  苏州铁路情况

  沪苏湖铁路

  车程方面，以苏州为中心，一小时可以到达上海、南京、杭州等重点城市，以及昆山、镇江、常州、嘉兴等长三角城市群。

  车次方面，以苏州到上海为例，一天往返两地车次有240余趟，其中早高峰7-9点，以及晚高峰18-20点间发车的也有二三十余趟，双城出行十分便利。

  苏州至上海一天有240余趟高铁动车

  目前苏州也已形成了以高铁为基础的产城发展模式，拥有一南一北两座高铁新城。

  已经成熟运营的是高铁北站所在的——相城高铁新城。

  作为苏州中心城市“一核四城”发展定位的北部核心板块，高铁新城定位为现代都市城区、枢纽新高端服务业态区、生态可持续示范区，是继园区湖东、新区科技城之后的苏州第三大城区发展规划。

  2021年，虹桥-相城一体化方案正式获批，相城高铁新城将与上海共同打造复合枢纽。

  相城高铁新城

  目前有高铁南站在建的为——汾湖高铁科创新城。

  作为长三角一体化示范区先行启动区，汾湖高铁新城将规划打造一座展现枢纽经济特征、集聚文教科创产业、具有现代风尚、人文生态相融的特色高铁新城。

  苏州南站枢纽效果图

  长三角是中国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸引外来人口最多的区域之一，长三角的发展是国家重要战略之一，苏州作为长三角城市群重点城市，无论是轨交的变迁，还是高铁的发展，未来都将会在长三角一体化进程中继续扩大其对城市发展应有的效应。