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  70城房价数据，里面藏了很多故事。

  今天，国家统计局发布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

  据测算，3月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、1.0%和0.1%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

  其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。

  35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

  因为2020年年初疫情的影响，一二月份疫情高发期，市场成交少，对统计结果可能会导致误差，疫情之后，全国各地的购房需求被释放。

  小二选取了2020年3月—2021年3月一整年北上广深二手房销售价格环比月度涨幅情况，做出了如下这张表。

  对过去一年一线城市二手房的市场情况做出一些分析和预测供大家参考。

  01 表格解读

  深圳12个月中有8个月市场都有热度

  从图表的数据来看，表格数据是环比月度价格指数。

  环比是本周期和上一周期的对比。

  以北京为例，2020年3月北京的二手住宅销售价格指数为100.2%，实际上就是比2月上涨了0.2%。

  广州2020年3月二手住宅销售价格指数为99.8%，实际上就是比2月下降了0.2%。

  数据大于101%的我们定义为市场有热度；100%—101%之间的定义为温和上涨；小于100%的定义为市场热度有回落。

  首先看深圳。深圳12个月中有8个月市场都有热度，分别是2020年3月至9月和2021年1月。其余4个月数据也都在100%以上，市场一直都比较有热度。

  再看广州。广州在过去12个月中，有5个月数据超过101%，分别是2020年7月、8月、2021年1月至3月。2020年3月数据为99.8%，意味着2020年3月二手房住宅销售价格指数比2月下降了0.2%。这也是所有统计数据中唯一一个下跌的城市和月份。

  接着看上海。上海在过去12个月中，有5个月数据超过101%，分别是2020年4月、9月和2021年1月至3月。数据显示2020年4月，上海的二手房销售价格有一波上涨。

  但这和我们的真实体验略有不符。

  实际上，去年的11、12月二手房价格上涨比较明显，今年1、2、3月的涨幅很有可能是2020年底的体现。因为成交周期比较长，二手房的价格统计往往具有滞后效应。

  最后来看北京。北京在过去12个月中，只有4个月数据超过101%。其中两个月是2020年的4、5月份，这是由于4月起，疫情逐步得到控制，被阻滞需求逐步释放。另外两个月是今年的2、3月份。

  从去年6月到今年1月，北京的二手房市场都处于温和状态。

  02 新政对一线城市的影响

  深圳新政后，二手住宅市场明显回落

  去年深圳7.15新政的出台，对二手房市场具有一定冲击。

  其中影响最大的一点：落深户要满三年且买房之前要满三年的社保才有购房名额！

  新政推行后，2020年8、9月份成交数据多受网签延迟影响，10月后的成交数据已基本显示出来市场的真实数据。显然，深圳第四季度的二手房市场热度明显减退，销售价格指数较之前也有所下跌。

  另外，今年2月8号，深圳出台了全市二手房按政府指导价交易的政策。3月二手房涨幅减弱，调控威力渐显。

  广州今年4月2号发布的新政内容显示：“通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。”

  “继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，指导开发企业合理定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。”

  由于政策刚出台，后续广州楼市会不会冷下来，让我们拭目以待。

  3月3日，上海发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。通知要求，上海实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

  3月16日，上海教委的新政让火了一整年的上海学区房突然“哑火”。

  根据新规，上海优质高中超过一半的招生名额将分配到各区和各普通初中。未来，无论在什么区域、什么学校，只要学生努力，都有可能进入优质高中。招生名额的重新分配，让上海的学区房市场出现了格局性的变化。

  上海这两项新政的出台，势必会给二手房市场带来一定的冲击。

  北京在过去一年并未出台实质性的调控政策。

  3月3日，北京市住建委制定了2021年房地产市场执法检查工作安排，将重点查处“无证售房、不实宣传、合同欺诈和不平等条款、信贷资金违规使用、借学区房等炒作房价”等九方面问题。

  另外，还有一个全国共通的现象：2020年，利率3.85的房抵经营贷被不断发现进入楼市，全国范围内经营贷正遭严查。

  这一轮多地对经营贷的排查和整改已经对楼市起到“威慑”作用，不少业内人士预计，热门城市的热度有望恢复至平稳态势。

  03 三月成交数据及未来走势

  3.94万套！上海成交最高

  2021年3月，深圳二手房网签量共4869套，环比2月下跌了7.6%，同比去年的疫情时期下滑了23.6%。

  这与此前业内期望的“小阳春”行情失之交臂，不排除是受到2月新政的打击。

  广州市二手房网签量共为15013套，环比2月同期（10132套）环比上涨48.17%；同比大涨1.68倍，成交再度重回15000套的高位水平。

  上海网签量3.94万套，属实是一个天量数据。

  北京网签量22172套，直追四年前“317”的2.5万套。

  上海成交最多，深圳成交大幅回落，北京和广州齐头并进。

  房地产市场是一个周期性很强的市场。从以往的全国各楼市启动来看，是从深圳传导到上海再到北京。

  从二手住宅价格涨幅指数来看，深圳有8个月都是101%以上，市场一直很有热度。但最近两个月出现热度下降。

  同比北京、上海和广州，有热度的时期分别为2个月，3个月，3个月。据统计，2月和3月，三城市的二手住宅价格涨幅指数都在101%以上。

  4月、5月、6月还会保持热度吗？

  答案在每个人心里！