房地产税是“狼来了”的故事吗?

2021-04-08 21:39:41|来源:乐居买房
摘要|

很多年以前,在老家的爸爸妈妈跟小二讲,不能再买房了,房地产税要来了!

很多年以前,至少是5年以前,可能是10年以前!

很多年过去了,小二所在的北京和老家房价翻了不止一倍,房地产税还在路上。

很多年以后的2021年,4月7日,在国务院新闻办举行的在国务院新闻办举行的贯彻落实“十四五”规划纲要、加快建立现代财税体制发布会上,财政部财税司司长王建凡表示,“健全地方税、直接税体系是完善我国现代税收制度的重要内容” “积极稳妥推进房地产税立法和改革”……

这让小二想起了小时候的故事“狼来了”。

01 喊“狼来了”多少次

仅两会期间前后讲了十次

自2012年至今,几乎每年的两会上,房地产税改革都是保留项目,不是在“改革”的路上就是在“推进”的路上……

而每次有房地产税的消息传出,没房的人,认为应该全面收房地产税;有一套房的人,认为应该收二套及以上的房地产税;有二套房的人,认为应该收三套及以上的房地产税……

不管是有几套房子,大家貌似都认为房地产税出台后,房价肯定会跌。

但是,小二觉得,大家过于乐观了。

02 “狼”真能降房价吗?

上海试点十年房价起飞 韩国首尔实施三年房价涨5成

早在2011年,上海重庆已经开始试点房地产税的试点。而不久前,上海市还发布新政,对房地产税进行了调整。不过上海重庆叫房产税。本质上跟房地产税不是一回事。

按照上海的新政,如果您买了套中环均价10万/㎡,总面积100㎡的房子,房屋均价超过了规定的73482元/㎡,按照税率0.6%征收,每年需要缴纳6万元的税。注意,是每年都要交一次哦。

如果不缴纳,那么在您出售房产过户前也必须缴纳,并且每天会产生未缴额万分之五的滞纳金。

看似这个政策很厉害,但是,有好多减免政策。

如果是本市户籍首套房,房地产税一律全免,不管房子的价格是多少。

如果是二套房,在加上第一套面积的情况下,人均面积60㎡以内的可免。如果面积超出了,超出部分才征收税,而且,目前还能打7折。

所以如果以上海为参考模板,哪怕房地产税全面施行,征税的力度也不会很大。毕竟要照顾刚需,有些二套也是实实在在的刚需。

上海从2011年正式推行房产税试点以来,10年间,我们能看到,房价一直在冲刺新高。

当然,也有人会认为房(地)产税多收点,房价就会跌了。

那我们可以看看韩国。

2018年9月,为了压制韩国首尔房价的猛涨,韩国提高了“囤房税”税率,就是类似于我们现在所说的房(地)产税,之前韩国的住宅持有税率是0.5-2%之间,2018年9月起,拥有第三套住房的人,需要每年缴纳3.2%的住宅持有税。

让人意外的是,这么高的征税比例,而且是每年征收,炒房客不仅没被干掉,首尔的房价反而在3年的时间里飙升了5成。

而美国、德国、法国等有房地产税的国家,房价的涨跌受房地产税的影响并不大。

房地产税出台,受影响最大的是无房的租客们。让房主多缴纳税费,房东会将这笔费用转嫁,。韩国“囤房税”出台3年,首尔的租金涨了20%。

03 为何需要这匹“狼”?

增加地方政府财政收入(降低民众对房价预期)

既然房地产税对降或者稳房价没有实质性作用,为什么还要“积极稳妥推进房地产税立法和改革”呢?

因为要开拓地方政府的收入来源。

房地产税是地方税,当前,我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。随着我国城市化推进,新房成交占比正不断下降,土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势;叠加减税降费,地方财政压力将进一步凸显。

房地产税改革,方向是将房产税和城镇土地使用税,这两个涉房涉地的税种二税合一,并对个人住房开征房地产税;目的是用房地产税替代土地出让收入,使地方政府房地产相关税收收入适应未来存量房时代新形势。

另一方面,房地产税的出台,能精准的降低民众对未来房价的预期。

当所有人都觉得出台了房地产税,房价一定会跌时,房价在短期内就有可能会跌。虽然这个心理上的降价预期很有可能只是暂时的。

所以本质上,成为地方政府主要财政来源是房地产税的主要目标,降低民众对房价预期是相关部门阶段性调控需求的手段,或者说“副作用”。

04 多久时间会真正实施?

最快也要3年

2017年12月,当时的财政部长肖捷在人民日报公开发布了文章阐述要加快现代财税制度,对万众瞩目的房地产税有12字表述“立法先行、充分授权、分步推进”。房地产出台的时间慢就在“立法先行”上。

根据《立法法》第八条“下列事项只能制定法律”其中第六款“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”,也就是说征税房地产税必须出台法律,而根据该法第二十九条“列入常务委员会会议议程的法律案,一般应当经三次 常务委员会会议审议后再交付表决。”

具体的:“常务委员会会议第一次审议法律案,在全体会议上听取提案人的说明,由分组会议进行初步审议。常务委员会会议第二次审议法律案,在全体会议上听取法律委员会关于法律草案修改情况和主要问题的汇报,由分组会议进一步审议。常务委员会会议第三次审议法律案,在全体会议上听取法律委员会关于法律草案审议结果的报告,由分组会议对法律草案修改稿进行审议。”

据说,每一次常委会审议都可以需要一年时间!

但到四年过去了,2021年,房地产税草案还没有出来。

05 房地产税不是“狼”

调控房价本质在供需平衡

小二前面介绍了,房地产税是地税,即便是全国层面立法通过了,到了地方,地方还会根据当地实际情况进行调整:什么情况要征收、税率是多少……

没有一个城市会把自己的税率定得太高,如果过高,出现了房产集中抛售现象,政府就收不到税。

而且,如果税率定得太高,在和其他城市的竞争中也会处于下风。

所以,各城市设定标准时肯定会互相参考,不会相差太大。

这也就意味着,房地产税的出台,整体的进度真的会很慢很慢很慢,而且杀伤力也有限。

小二认为,如果想要调控房价,根本在于调整供需平衡。上海甚至首尔即使落地了房地产税,但是近几年房价还是在不断上涨,除了当地经济发展强劲,还因为这两个城市都是人口流入城市。涌入这个城市的人越来越多,对房子的需求越来越大。

解决城市房价的问题,最关键的还是增加土地供应,解决供需难题。

总之,房地产税在民间一直扮演着“狼来了”的故事角色。人们总认为征收房地产税就能抑制高房价。

小二想说的是,房地产税一定会来,但对于高房价而言,他压根就不是一匹让人害怕的“狼”!


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