正文

  提起顺义楼市，除了顺义后沙峪是北京别墅区的“老大哥”外，其实，其还是北京刚需、刚改的重要组成部分。

  纵观2020年年度市场，顺义创下5904套的成交数据，也是近六年来的新高，使得顺义成为仅次于大兴、昌平、通州成交套数的第四大区。这其中，刚需和刚改占比很重。

  价格方面，根据安居客的数据显示，顺义新房除在2020年8月达到48686元/㎡外，价格一直较为平稳，保持在4.7万/㎡+。

  近期，顺义适合刚需、刚改客户热销新房共有7盘。其中位于顺义城区的仁和“三兄弟”龙湖•云河砚、公园都会、路劲•御和府；位于顺义新城的恒大上和府、合景•天汇；还有位于后沙峪的公园十七区、建邦•顺颐府。

  顺义城区的仁和“三兄弟”均价在4万/㎡左右。

  顺义新城的恒大上和府对外宣称均价38800元/㎡，但在小二探盘时发现有部分促销尾盘，全款的话，均价可达3万/㎡，合景•天汇一期精装均价4.4万/㎡，二期毛坯均价3.9万/㎡左右。

  后沙峪祥云小镇附近的公园十七区均价5.5万/㎡，建邦•顺颐府紧邻公园十七区，价格55583元/㎡（含全装修费用），最高销售单价不得超过58362元/㎡。

  二手房方面，顺义的均价近几个月略有浮动，去年12月顺义二手房均价低至40537元/㎡，今年2月则涨至42875元/㎡，3月又有所回落。

  选择二手房的购房者，顺义新区可重点关注合景相悦四季均价41772元/㎡、龙湖香醍漫步均价47005元/㎡；顺义城区重点关注 后沙峪可重点关注智地香蜜湾均价46276元/㎡、空港吉祥花园均价51616元/㎡；而顺义城区则可重点关注仓上小区均价36558元/㎡、建新北一社区均价56796元/㎡。

  据小二了解，春节后，后沙峪区域的带看量有所增加，房价略涨，大概在2-3%之间。顺义新城及顺义城区带看量有所增加，但价格基本无变化。

  所以，目前来看，顺义房价处于一个相对稳定时期，价格浮动不大，且房源较多。

  小二认为，刚需刚改客户选择空间较大，可耐心挑选。

  今天，小二带来一份《2021顺义上半年置业指南》，供您买房路上参考。

  指南一

  新房集中供应

  近期，顺义新城正在热销的楼盘有恒大•上和府、合景•天汇。

  恒大•上和府：低总价宜居洋房

  该项目位于顺义马坡，龙苑路西100米处，地块被潮白河、减河环绕，地理环境优越。

  马坡组团发展较早，最先属潮白河别墅区，后来多个住宅大盘的开发入住，生活配套也逐步完善起来。

  现如今随着区政府、财政局、投资促进中心等政府机关进驻，这里将成为新的行政中心。马坡组团也正在变身为未来顺义的政治、经济、文化的中心。

  交通上，项目毗邻首都国际机场，距地铁15号、S6号线（规划中）双线地铁交汇站石门站约3.8公里，没车的话，出行还是有些困难的。

  周边有京沈路、通顺路、六环路、机场东路、京密路、顺平路等高速路网环伺，如果自驾挺方便。

  项目附近拥有金宝park天阶、鲁能美丽汇购物中心、新世界百货等商业配套，再加上社区自建的约5500㎡商业街，商业配套能满足居住者各类日常生活所需。

  目前136㎡三居及145㎡四居均已售罄，可选的户型还有79㎡两居，98㎡、103㎡和113㎡三居。113㎡所剩房源不多，如全款购房，均价可低至3万/㎡。

  合景•天汇：商业配套齐全

  项目坐落于顺义新城生态别墅区，以4-9层墅质洋房、低密联排别墅，自身配建约10万㎡商业，自持约5万㎡（包含商业街区、酒店，长租公寓等），同时打造牛栏山区域第一个高端商业街。

  项目的置业顾问告诉小二，项目配套的悠方购物中心未来引进餐饮、购物、幼儿教育等满足住户所有需求。

  二期全新产品建面约89-110㎡全明三居洋房，总价330万起，南北通透，双卫设计，地铁15号线顺义站接驳北京城区。项目2019年9月15日开盘，目前已转顺销。

  合景•天汇110㎡的3室2厅2卫，户型方方正正，全明设计，几乎无槽点。

  三个卧室分布在四周，互不干扰，朝南的卧室均有飘窗，该户型的阳台面积达几平米，可放洗衣机、盆栽，或者打一个立体柜存放东西都可以。

  仁和“三兄弟”：项目扎堆抑制房价涨速

  顺义还有一个板块蓄势待发。从供应端来看，顺义另外供应的3宗不限价宅地出自顺义城区的仁和镇，均由品牌房企摘得。

  截至目前，仁和“三兄弟”已全部亮相。龙湖•云河砚、公园都会、路劲•御和府三大项目相继面世，让沉寂许久的老城区聚焦市场目光，吸引更多目标客群，尽管目前区域内的配套不比马坡，但一些产业也昭示着区域内的置业需求，组团供地的形式也对整个片区整体发展提供良好的动力支撑。

  价格上，“三兄弟”均价都在4W左右。

  产品上，“三兄弟”均以刚需或改善为主，三个项目为精装交付，且为低密社区，容积率都仅为1.6。因地块相邻、区位配套资源共享，不可避免地面临竞争。

  这三个项目让小二意外的是，算上赠送面积，得房率基本都能达到90%+。相较于城区70%多的得房率着实高了很多。

  路劲•御和府主要户型有68㎡的两居、83㎡及89㎡的三居、108㎡及125㎡的四居。

  公园都会主要面向的同样也是刚需人群，但整体准入门槛比路劲御和府要略高一些，可供选择的户型有72㎡的两居、89㎡、103㎡及105㎡的三居、127㎡的四居，由于还未开盘，目前项目置业顾问给出的参考单价在4万左右。

  龙湖•云河砚项目内采用“高低配”式的搭配，有小高层、洋房和叠拼别墅三种产品。就洋房而言，有90㎡、105㎡的三居，以及120㎡的四居可供选择。

  这三个项目所在片区整体配套规划比较齐备，从配套资源和价格来看，不论是对于顺义本地的产业人群，还是“北漂”的刚需人群，该片区相对来说都比较友好。

  公园十七区+建邦•顺颐府：别墅区里的刚需、刚改盘

  公园十七区坐落于后沙峪中央别墅区板块，在中粮祥云小镇北边两公里，早一点的莫奈花园、金地中央世家都在附近。周边配套相对成熟，除了南边的祥云小镇，项目东南1.2公里是龙腾世纪文化广场，骑车用不了10分钟。 

  海嘉国际双语学校、中央美术学院，也在步行范围内，项目到罗马湖也很近。

  但地块区位对刚需客户不太友好，往来市区通勤，没有地铁红利。教育资源也更多是以国际学校为主，刚需客户无缘。

  地块执行7090政策，所以90㎡三居是供应大头，做了三居双卫的设计，客厅面宽3.8米、主卧面宽3.4米，在竞品中算是中等偏上。但跟144㎡户型存在相同的问题，90㎡三居北向空间也过小，书房只有5㎡多，放张床就满了。

  建邦•顺颐府紧邻公园十七区，价格55583元/平（含全装修费用），最高销售单价不得超过58362元/平。

  推货量最大户型为89㎡三居产品，北侧书房和卧室之间的墙壁属于非承重墙，也就是说，房屋能随意在两居和三居之间进行切换，这种随着家庭人口的变化而变化的户型最大的好处就是减少换房的烦恼与麻烦。此外，一般限竞房少有赠送且使用率在72%的居多，但这个户型有多处赠送（卫生间旁的洗衣间，主卧的大飘窗等），房屋使用率最高能达80.7%之多，从这一点看，性价比很高。

  但是，三居室仅有1个卫生间，这个设计有些落后了。

  指南二

  本地居民及纯刚需买顺义城区

  望京工作及改善人群买后沙峪

  顺义老城区是指顺义大范围发展之前的核心城市部分，大概范围一般来说就是西到卧龙环岛，东到东大桥，南到石园，北到双兴这个部分。老城区楼盘多以地段优势、交通优势、配套优势为卖点，买主多为顺义本地居民。90平左右户型最为畅销。

  顺义城区二手房目前均价39563元/㎡。

顺义城区热门小区****0 来源：安居客

  顺义新城则是北京重点发展的新城之一，新城区重点打造的绿色宜居城区。顺义新城有着密云、怀柔等地才有的大片绿色、河流湿地资源，但又有着首都机场、新国展等其他区域没有的经济优势。先天的自然生态资源加上大型房企的进驻对新区在生活配套方面的带动，顺义新城的楼盘价值比之以前有了很大的发展。

  作为顺义楼市新崛起的热点区域，项目主要分为两类：一类是别墅产品，另一类则是普通住宅。普通住宅有以下比较明显的特点：第一，以低密度产品最大化为原则；第二，洋房、小高、高层产品设计体现别墅化。

  目前，顺义新城中心区（马坡组团）的二手房均价34811元/㎡。

马坡热门小区****0 来源：安居客

  温榆河畔北京传统中央别墅区是后沙峪板块的核心，这里占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好。吸引了朝阳望京区域的高级白领和海外人士落户此地，是顺义最高端、最具知名度的房地产区域，对于拉动区域整体形象和价值具有巨大的作用。

  目前，后沙峪区域二手房均价45742元/㎡。

2021顺义置业指南

后沙峪热门小区****0 来源：安居客

  如果以上新房、二手房都不满意，还可以再等等，网传今年顺义还将有地块进行拍卖。

  指南三

  三季度或有新盘推出

  2021年2月2日，华润+保利联合以85.77亿元（67.77亿元住宅本身成交价+162162平米会展设施面积，约18亿元），拿下顺义顺义新城第23街区新国展三期项目不限价宅地，自持23%，溢价率35%。业内媒体一句话评价道：“简直是疯了！”

  按照目前新项目5-9个月的开盘周期计算，三季度或有新盘会推出，购房者可关注。

  超高的溢价率让顺义赚足了房产圈的眼球。但这只是开始，根据网传的“2021年商品住宅供地计划3个批次”，顺义在2021年将有两个项目出让。第一个项目是各庄地区土地一级开发（旧村改造）一期项目，占地面积20万平米，预计成交价70亿。第二个项目是平各庄B地块住宅用地项目，占地面积14万平米，预计成交38亿元。

  在地里位置方面，平各庄位于东六环外，周边主干道有双河大街、顺平路等，在休闲娱乐方面，平各庄周边有仁和公园、顺义新城滨河森林公园等，商业配套方面有顺商集团鑫海韵通大卖场以及中小型超市。从整体上来看，该区域配套较为成熟，周边多为小区，唯一不足的是周边1000米内并无地铁站。

  以平各庄地区土地一级开发（旧村改造）一期项目为例，周边二手房小区价格，石园东苑均价36673元/平、石园南区均价35794元/平、港馨家园西区36027元/平、北京合院均价38966元/平，不难看出，周边房价基本在35000-39000元/平。小二大胆推测，未来平各庄两宗地供应新盘均价或在40000-45000元左右。

  以上，从新房、二手房和未来土地潜在供应地块方面进行分析，给准备顺义置业的您一个指南，希望能够帮助您顺义置业。

  买房路上有任何问题和疑惑，欢迎在文末留言或加小二微信入群沟通。