一地一策来了! 北京首批集中供地祭出“手术刀式”调控

2021-04-01 21:09:29|来源:乐居买房
摘要|

30宗,总用地面积约169万㎡,建筑规模约345万㎡,挂牌总价超1035.81亿元!

3月31日深夜,继青岛、天津、郑州、杭州相继出台土地供应政策后,北京市自然规划局网站放出了第一批集中供地的名单。

呼啸已久的风声终于落下。

挂牌总价超1035.81亿元,如果想全部参加,保证金总额就要210亿元!

具体来看,位于中心城区项目15宗,建设用地面积约73公顷,占比约43%,其中朝阳区10宗,建设用地面积约41公顷;海淀区2宗,建设用地面积约11公顷;丰台区2宗,建设用地面积约17公顷;石景山区1宗,建设用地面积约4公顷。

位于多点及副中心地区项目11宗,建设用地面积约72公顷,占比约43%,其中大兴区3宗,建设用地面积约25公顷;副中心3宗,建设用地面积约27公顷;昌平区3宗,建设用地面积约12公顷;房山区1宗,建设用地面积约4公顷;亦庄经济开发区1宗,建设用地面积约4公顷。

位于生态涵养区项目4宗,建设用地面积约24公顷,占比约14%,其中门头沟区1宗,建设用地面积约5公顷;怀柔区1宗,建设用地面积约11公顷;密云区1宗,建设用地面积约6公顷;延庆区1宗,建设用地面积约2公顷。

虽然与之前网传的23宗地有出入,但依旧有惊喜,五环内的王四营、期待已久的海淀树村、金盏、南皋、副中心等重点关注地块已整装等候在第一批集中供地名单中,准备五月统一开闸。  》》》 《2011-2020,买北京新房必看这“11罗汉”》

一、亮点

王四营最稀有、树村最期待

最明星地块

朝阳王四营:五环内、纯商品住宅、体量大


王四营地块位置图王四营地块位置图


王四营乡在2021年第一批集中供应的土地有王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块、1304-L02、L05地块、1304-L03地块共计3宗地。

这3宗住宅用地自2020年推出,一再延迟出让。从位置上看,王四营乡位于东四环外,临近东五环,区域内及周边有古塔公园、北京CBD国际高尔夫球会、白鹿公园、金田公园等供休闲娱乐。交通上临近广渠快速路、京哈高速,唯一美中不足的是,区域内并不临近地铁,换言之,未来项目1000米范围内或无地铁站。

目前,区域周边中海安德鲁斯庄园东区二手房均价达58000元/平左右,在售二手房挂牌在1200-4000万元/套不等。双合家园二手房均价在42638元/平、垡头西里二手房均价47505元/平左右,海棠公社二手房均价45965元/平。

综合考虑到王四营乡属于北京五环内地块,较为稀缺因素,加上周边二手房价因素,未来该三宗地供应新房均价或维持在6-7万元/平。

最焦点区域

朝阳金盏+南皋:第四使馆区之类规划、第二三里屯

金盏乡小店村地块位置图金盏乡小店村地块位置图


与王四营乡3宗地土拍如出一辙,金盏小店村3005-08地块同样是一再推迟拍卖。

金盏乡小店村3005-08地块,占地面积4万平米;3005-02地块,占地面积6万平米。

南皋地块位置图南皋地块位置图

另外,黑桥南皋棚改项目30-L06地块F1住宅混合公建用地;30-L04地块R2二类居住用地;30-L01-01地块R2二类居住用地;三地块也将同期出售。

从地理位置上来看,黑桥南皋属于相互临近地块,而金盏小店地块与黑桥南皋距离不远,五宗地均处于东五环外,临近望京商圈、机场高速等,但从整体上来看,黑桥南皋相比小店村地块距离望京更近、距离798艺术区更近,位置更优,但小店村地块距蟹岛度假村近。

未来,金盏、南皋区域均可享受第四使馆区、第二三里屯带来的红利。

以望京新盘华樾北京为例,该盘均价78148元/平,紧邻地铁站。而黑桥南皋、小店村地块无紧邻地铁站,黑桥南皋距798艺术区商圈、望京公园近,位置优越,结合目前朝阳二手房价在73912元/平、新盘资源少因素,若黑桥南皋地块新房上市售价或接近10万元/平,甚至超过10万元大关。

而金盏小店村地块,对比地块临近的新盘中海首开拾光里(叠拼)1.5的容积率,其售价在1000万-1500万/套,折合均价在72000元/平左右,该地块容积率更低仅1.3。

小二预测,未来小店村很可能将以140-240平叠拼别墅入市,户型或以四室两卫150平左右为主力,价格相对于中海首开拾光里或上浮5000元/平左右,成交价格在1100万/套起步,预计销售均价在80000元/平。

最期待地块

海淀树村:海淀唯一两块地、共产豪宅

树村地块位置树村地块位置

树村两地块,之前已两次延期出让,原为容积率2.0的住宅混合公建用地,现在调整为容积率1.6的R2类居住用地,很多人觉得树村地块将来售价会破12万/平。

两宗地均隔着五环与圆明园和清华、北大相望,与16号线农大南路站直线距离约1.8公里。位置很好,两地块容积率都在1.6左右,很有可能打造洋房产品,做城市大平层。好学区、低密度、不限价商品房,再加上绝佳的地理位置,正是北部高收入科技精英所需要的房子。

树村地块临近的二手房,是大名鼎鼎的上地东里和上地西里。海淀除了万柳之外,均衡性最好的学区。其中上地西里,都是大户型,单价略低,约为10万/平;而建成于90年代的上地东里,最新单价14万+,主打小户型,60平的房子总价近900万。

这样看来,树村地块卖12万,和周边二手房比,也属于倒挂严重。也有业内人士推测,有可能会卖到15万。

其他关注

大兴核心区、石景山衙门口、通州副中心、昌平中关村生命科学院等

大兴新城核心区也是一个供应大户,此次供应地块有大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块;大兴新城核心区D、K组团土地一级开发DX00-0102-6006、6010、6018、6024、6026地块。

大兴新城核心区D、K组团地块,规划地块东至铁路用地、龙源西街、义平巷,西至义和庄北路,南至兴华大街、锦和北路,北至弘和北路。总建设用地面积124743. 58平方米。

石景山此次出售的衙门口棚户区改造土地开发项目1615-708地块二类居住用地、1612-734地块基础教育用地,是除王四营地块外的另一块五环内地块。

通州副中心此次供应了0302街区FZX-0302-6004、6002地块;宋庄镇大庞村、大兴庄村、双埠头村土地一级开发项目TZ03-0403-6001、6004、6007、6010、6021、6024地块以及城市副中心1201街区FZX-1201-0019-0020-0040地块。

副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块此前是限竞地块,建设用地面积4.45万平米,规划建筑面积≤95931.32平方米,土地用途为F1住宅混合公建用地、A334托幼用地,地块位于通州区梨园镇,起始价17.9亿元。据土地出让文件显示,原定出让宗地中商品住房销售均价不超过6.1万元/平方米,且最高销售单价不得超过6.7 万元/平方米。

昌平区最受关注的应该是中关村生命科学园三期及北四村棚户区改造和环境整治项目CP00-1805-6001、6002项目,其中涉及到的北四村的回迁房去年也已经开建,区域内的腾退也已经开启了。

2021度北京集中供地首批地块一览表2021度北京集中供地首批地块一览表

二、决心

 政府保证房住不炒

北京首次集中供地,为了 “稳地价、稳房价、稳预期”,政府采取了“房地联动、一地一策”、重租赁、重刚需等举措,彰显政府在住宅用地领域改革的决心。

“房地联动、一地一策”实施:精准调控到地块、开创全国先河

此次集中供地在区域供应结构均衡化发展、土地供应规模及土地出让方式上都作出了综合性考量,真正落地实施“房地联动、一地一策”机制,这意味着精准调控到地块,从供、销两端实现联动引导,将在一定程度上遏制非理性拿地行为,开创全国先河。

重租赁:15宗地竞配公租房

此次出售的30宗地块中,有一半地块配备了公租房。其中:

丰台1宗:张郭庄村棚改项目FT00-0203-6145、6159地块。

朝阳6宗:王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块、L02、L05地块、L03地块、崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L06地块F1住宅混合公建用地、崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L04地块R2二类居住用地、崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L01-01地块R2二类居住用地、东坝北东南一期土地储备项目1104-612西侧地块R2二类居住用地。

通州1宗:副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块。

大兴3宗:旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块;新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块;大兴新城核心区D、K组团土地一级开发DX00-0102-6006、6010、6018、6024、6026地块。

昌平3宗:东小口镇马连店1803-610地块、中关村生命科学园三期及北四村棚户区改造和环境整治项目CP00-1805-6001、6002地块。

房山1宗:长阳镇04街区FS10-0104-6001、6002地块R2二类居住用地、A334基础教育用地。

重刚需:近三分之二的项目设置了套内“70/90”户型要求

朝阳8宗:王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块、L02、L05地块、L03地块、崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L06地块F1住宅混合公建用地、崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L04地块R2二类居住用地、崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L01-01地块R2二类居住用地、东坝北东南一期土地储备项目1104-612西侧地块R2二类居住用地。豆各庄乡孙家坡村1306-638地块F1住宅混合公建用地。

丰台1宗:郭庄村噢鞥该项目FT00-0203-6145、6159地块。

石景山1宗:衙门口棚户区改造土地开发项目1615-708地块二类居住用地、1612-734地块基础教育用地。

通州3宗:副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块;0302街区FZX-0302-6004、6002地块;宋庄镇大庞村、大兴庄村、双埠头村土地一级开发项目TZ03-0403-6001、6004、6007、6010、6021、6024地块。

昌平3宗:东小口镇马连店1803-610地块、中关村生命科学园三期及北四村棚户区改造和环境整治项目CP00-1805-6001、6002地块。

重房价调节:房屋销售价格引导机制

此次集中销售首次引入房屋销售价格引导机制。

北京规划自然资源委官微称,未来上市房价作为重要政策工具之一,由过去预售环节引导前置到土地出让环节,由住建、规自部门、区政府组成联席会,共同研究每一地块房屋销售价格指导意见,并在公告期对外告知,开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺,作为未来办理预售的前置条件。

优质商品房地块竞争政府持有份额(豪宅共产)

针对位于朝阳、海淀、副中心区位条件较好的6宗项目,采取了竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式,也就是政府和个人共有产权的方式。

达到土地合理上限价格后,通过竞报政府持有商品住宅产权份额确定,政府持有商品住宅产权份额由政府代持机构持有。政府持有份额在一个项目内一致,购房人持有的产权份额为扣除政府持有商品住宅产权份额后的产权份额,该类住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房。

三、逐鹿

哪些开发商最可能拿到地


中海:北京十大房企中,中海地产一直稳坐销量前三名,甚至多年位列第一名。在“京城一哥”的名号上,和北京土著首开集团相持不下。据亿翰智库统计,2020年1-12月,北京市TOP20房企销售金额共计2500.2亿元,中海地产以282.7亿销售额连续三年排名第一。资金充沛,石景山地主,近年来豪宅不断,是王四营、树村地块有力竞争者。

华润:海淀传统大户,深耕海淀数年,2020年,华润海淀·幸福里和亦庄橡树湾畅销,回款不错,海淀树村有力争夺者。

金茂:北京金茂府、东叁金茂府等多项目销售优秀,回款较好,王四营、树村、金盏等地块有力争夺者。

融创:自从2019年10月,时隔5年重回北京市场以来,融创开启了凶猛拿地模式,看中一线市场,王四营、金盏等有力竞争者。

首开:“一部首开史,半座北京城。”这句话既表明了首开股份的发家史,也道出了北京对首开股份的重要性。首开一直被称为“京城地产一哥”,北京本地大国企,擅长与其他品牌合作拿地,发挥深耕北京的价值,王四营、树村、金盏等地块有力争夺者。

金地:首开、金地、旭辉在朝阳金盏打造的华樾国际目前销售良好,基于此,金盏南皋地块,金地可能会和首开合作拿地。

绿城:2020年以来拿地凶猛,目前绿城在昌平的项目澳海明月销售已接近尾声,位于通州台湖镇的明月听蘭和位于大兴旧宫镇的和锦诚园,处于销售中期,预计绿城会积极参与拿地,但可能不会有很大亮点。

合生:2020年凶猛拿地,随着分钟寺地块销售回款,2021估计还会凶狠。

其他世茂、万科、阳光城、保利、京投等,估计会联合拿地,在周边非主流地块捡漏。

四、时机

10月进入新盘供应高峰

因“供地大户”朝阳在此次推出了10宗地,且王四营地块3宗地位于五环内,且有自贸区、第二三里屯、第四机场加持的金盏地块,所以,注定朝阳区也将备受购房者关注。

而且,此次土地集中出售中,房山一地块为共有产权性质,朝阳、海淀、副中心区位条件较好的6宗项目,采取了竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式,也就是政府和个人共有产权的方式外,其余项目均为纯商品房。

第一批集中供应地块,将于5月8日正式出让。按照目前新项目5-9个月的开盘周期推算,最早的地块10月份就能入市,10月-12月将进入新房购买期。

今年的银十非常值得期待。

标签: 地块 面积 商品

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