请思考!严查经营贷能遏制房价上涨吗?

2021-03-24 21:01:01|来源:乐居买房
摘要|

弗里德曼说:“一切通货膨胀都是货币现象。”

小二说,被称为能抵御通货膨胀的房产价格的上涨,也是货币现象。

2020年,当利率3.85的房抵经营贷被不断发现进入楼市的时候,恰巧房价进入上涨通道。

此时此刻,全国范围内经营贷正遭严查!

于是,一个重要问题浮现出来:掐断经营贷这条货币通道,能否遏制房价上涨?或者至少能否一定程度遏制北京的学区和次新房价格跳涨?

》》2021会是北京中产学区焦虑的顶峰吗?

这可能是一个非常有难度性的现实和学术问题。

因为这涉及:经营贷有多大规模?有多少流入楼市?严查意义何在?

今天小二尝试来接受挑战回答这个问题。

负责任得说,小二的回答肯定不准确,但一定很有价值!

01查出多少?

多地严查进行中,截至目前查出6.69亿

来源:乐居图库来源:乐居图库

热门城市经营贷资金违规流入楼市的调查结果正陆续公布。

截至3月16日,人民银行广州分行和广东银保监局辖内(不含深圳)银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个,排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元,发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。

3月18日深圳银保监局、央行深圳中心支行两家监管机构,联合通报了辖内经营贷违规炒房的排查结果,深圳中资商业银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查,深圳银保监局选取6家银行集中开展现场检查,责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

3月23日,北京银保监局通报,发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元,约占经营贷自查业务总量的0.35%。

除一线城市外,二线城市也出现监管举措。3月3日,杭州市明确严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款,严格个人经营贷和消费贷真实性审查,加强贷后资金管理。

小二初步计算,北京、广州、深圳三地的违规经营贷,目前查出的金额约6.69亿元。

这个数据,不算很小,但肯定不大。当然其他城市还没公布数据。

从当前银行自查结果来看,问题贷款的占比似乎不大。不过,对比2020年以来多地多次核查经营贷,可以从逻辑上认为监管机构并不认同自查结果,预计实际比例远高于这一水平。

02北京多少入楼市?

再大胆猜测,估计最多两百亿

北京有多少经营贷进入楼市?没有人确切知道,但可以大胆猜一下,比如跟深圳对比。

深圳自2020年5月以来发生的1772亿经营贷中,涉嫌违规的贷款占比0.03%,几乎可以忽略不计。据大V朱罗纪分析,“去年以来,房抵经营贷‘违规入楼市’的确不少,具体多少量,不知道,但是几十亿、百把亿甚至更多(几百亿),我相信大概率是有的。”

来源:朱罗纪《你未必清楚的“房抵经营贷”的真相》来源:朱罗纪《你未必清楚的“房抵经营贷”的真相》


那么,北京有多少真实的房抵经营贷“违规入楼市”呢? 

小二查到,12月末,北京市金融机构普惠小微贷款余额5131.0亿元。普惠型小微企业贷款就是银行业金融机构向小微企业发放的,用于生产经营活动,单户授信总额在1千万元(含)以下的贷款,主要包括经营贷+信用贷两部分。5131.0亿元的普惠小微贷款中,小二估算经营贷可占到三、四千亿元,因为经营贷肯定占大头。

如果参照朱罗纪的分析比例,从2020年5月至今大半年时间,深圳1772亿经营贷有百把亿流入楼市可能,那么北京2020全年三、四千亿经营贷,则2020年全年,北京房抵经营贷“违规入楼市”的金额有可能两百亿内

在做这个大胆假设里,有几个判断。

1、北京经济体量决定了,北京经营贷整体发放水平是深圳两倍以上;

2、要考虑经营贷流出另外一个重要去处:股市!考虑股市在2020年的表现,2020年北京经营贷违规使用的方向,肯定应该是股市,而非楼市。

3、2020年北京经营贷入楼市,主要应该在四季度发生!因为四季度北京学区房才开始跳涨,此前北京整体楼市平稳,很多区域房价还在下行(通州、大兴、昌平等)。经济学原理买涨不买跌,更不用说用抵押贷款投资未上涨的楼市。除非很多人都真的能预判楼市上涨!

4、2020年四季度以前,北京经营贷有可能用于投资深圳等全国房价上升区域。

综上考虑各方可能性,小二认为北京经营贷入北京楼市不会超过200亿。

根据媒体通告,目前北京查处3.4亿违规进入楼市的经营贷。则相比200亿,为1.7%。

这个比例看上去不大,但小二认为也不小。因为如果有公司正常经营,做经营贷是合理行为,所以查贷难度是很大的。北京这次查贷力度不小。

03为何进楼市

额度放量、利率下行 

来源:乐居图库来源:乐居图库


经营贷违规流入房地产的现象早几年就已存在,但问题并不很突出,而去年以来经营贷套利问题尤为严重并引发监管重点关注,小二分析,主要有以下几个原因:

1、小微贷款投放力度明显加大。疫情之后政策加大对小微企业贷款的倾斜,“大型商业银行普惠型小微企业贷款增速要高于40%”,同时推动落实小微贷款尽职免责要求。2020年普惠小微贷款增加3.52万亿元,同比多增1.43万亿元,增速30.3%(2019年23.1%)。与此同时,政策也支持银行发放信用贷款和中长期贷款。

2、利率大幅降低。一直以来小微企业融资难融资贵问题突出,小微贷款利率通常高于房贷。疫情之后由于再贷款再贴现、LPR下行再加上财政贴息,小微企业融资成本明显下降。与此同时房贷利率并未松动,个人经营性贷款利率明显低于房贷利率,利率优势凸显。

3、部分银行也有动力配合。银行本身有小微贷款考核压力,疫情之后银行不良压力显著加大,对银行而言以房产抵押的经营性贷款风险反而比投向实体风险更低一些,因而对于贷款用途的审核往往并不十分严格,办理流程也相对简单。

一方面是政策支持下额度放量、利率下行,另一方面银行也有配合的动力,叠加房地产贷款收紧,个人经营贷增速进一步加快,促使了经营贷违规流入房地产。

04放贷还容易吗?

看流水发票放贷,利率提高至4-5.5

来源:乐居图库来源:乐居图库

在房地产市场调控的背景下,各地清理非法经营贷款流入房地产,一些银行已经提高了经营贷款利率。据小二了解到,目前市场上,国有大行的抵押经营贷,利率在4%上下,股份制等其它规模的银行,则基本维持在4.2%至5.5%之间,相比当前一年期贷款3.85%的指导利率,已有明显上升,对此,银行工作人员表示,目前并非上调经营贷利率,而是去年疫情期间的"优惠"取消了。

不仅如此,在一二线重点城市,银行对经营性贷款资金用途的审查已经变得越来越严格。

多家银行均表示,始终注重对借款人首付款来源、真实收入水平和偿债能力等方面进行审慎评估。并结合下一阶段的监管要求,对借款人的首付款收据、购房发票、银行转账凭证、银行流水等资料进行交叉核对,防止借款人通过经营贷等方式非法获取个人住房贷款首付款资金。

05严查的价值

中止2021年数百亿增量资金入楼市

据小二了解,客户如果通过提交虚假材料的方式骗取经营贷款,一经查实,将存在被依法追究骗取贷款罪等刑事责任的法律风险。无法按期提前归还贷款的客户或将面临银行诉讼、抵押房产被查封等风险,影响征信。

虽然根据目前通报,问题贷款的占比很小,即便将违规贷款全部收回,对整个楼市也影响不大。

不过,根据北京中原地产统计,2020年北京新建商品房市场总成交额3768.78亿元,如严查,堵住小二所估算的,北京违规经营贷真实金额200百亿的话,对北京楼市的冲击也并不算小。

特别要指出的是,严查的结果是,中止未来再有经营贷进入楼市。

设想,如果不严查,放任经营贷进入楼市,2021北京全年经营贷成为新增楼市资金量可能是一个数百亿到千亿的天量!

如今,这一轮多地对经营贷的排查和整改已经对楼市起到“威慑”作用,不少业内人士预计,热门城市的热度有望恢复至平稳态势。

一个自媒体“通货朋仗”干脆发文直言:现在的成交节奏跟年前已经没法比了。北京楼市已熄火。

图片来源:通货朋仗公众号图片来源:通货朋仗公众号

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,预计后续房价上涨过快的城市,特别是大城市,将加强“违规资金”流入楼市的监管力度,“提前回收贷款”措施将对房地产投机者造成震慑作用。

合硕机构首席分析师郭毅认为,对于炒房比较盛行的区域、经营贷使用较多的人群来说,确实会因为此轮严查行动,使投机需求有所降温。

06尾声

拜登的4万亿美元新基建来了

但是,事情还没结束。

3月6日美国参议院通过了1.9万亿元美元的经济救助计划,有网友表示:“美国是变相地金融霸权,全世界将为这超发的1.9万亿美元由买单。”

王石前不久也发微博讲出了2021楼市的真相——通胀。》》王石讲出了2021楼市的真相

1.9万亿美元的大撒钱刚刚开始,又有媒体透露称,拜登政府大撒钱停不下来了,马上又要出台4万亿美元的大放水,开动马力在全美大搞基建。网友称“全球割韭菜”时代已经到来。

图片来源:网络图片来源:网络

拜登要继续放水,经营贷难入楼市,资金是否会通过其他渠道进入楼市呢?

最后,让我们重温弗里德曼那句话:“一切通货膨胀都是货币现象。”

房产价格上涨,也是货币现象。

标签: 楼市 朱罗纪 贷款

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