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  这些年，海淀之于北京楼市就像围城。

  不少人奔着海淀学区房拼命往里挤，也有一些海淀“土著”，有强烈的地缘性情结，对海淀的整体环境情有独钟，很难离开海淀去别的地方置业。

  但是机场航线、军事设施、生态保护等特殊因素，导致多年以来海淀供地十分稀少，能够承担起住房条件更新换代甚至迭代的项目几乎为零，以至于一部分人冲着改善住房的目标选择往外走；

  还有一部分刚需人群，同样选择了在外置业。往北边一点，2020年东小口两个限竞房争相大卖，动辄千套的销量，足以印证了北部的购买力；往西边一点，石景山多个项目获得一些四季青、田村、香山一带的海淀人咨询与关注。

  但随着2020年先后4个新盘入市，上至高端豪宅、下到刚需改善，合计为海淀带来3910套新供应；虽然2宗树村暂停入市，但2020年海淀还是一次性供应了8宗住宅用地。

  终于迎来“海量供应”的一年，海淀重回楼市C位。 为了让大家更了解这一年海淀的变化，小K为大家整理了8个问答，帮助你了解海淀的昨天、今天和明天。

  Q1: 5年前，在海淀买套新房，现在赚了多少钱？

  2020年海淀区新房成交量3272套，其中12月创新高，达607套，同比2019年（4409套）下跌25%，少卖了1137套。

  过去五年，2020年处于近5年成交量的第三。从供求比可以看出，海淀在2020年供应最为充足。

  价格方面，2020年海淀区新房均价69837元/平方米，价格涨幅33.4%，涨幅“领跑”全市。

  无论是海淀区的教育资源、产业结构还是土地供应，支撑力度都比较强，房价上涨情有可原。

  A1：五年升值约300万。

  换而言之，假如2015年，在海淀买一套100平新房（非学区），按照2015年均价37132元/平计算，折合总价约371万。时至2020年海淀区均价69837元/平，再计算总价约698万。

  Q2:别老盯着学区房看，海淀这儿的二手房真香？！

  2020年海淀区二手房成交均价相对稳定，上下波动浮动不大，一直处于“破8”的状态。挂牌均价最高的一个月是7月86789元/平。

  虽然整体区域二手房价格涨幅不大，但海淀学区房无疑是2020年年末最“吸睛”的存在。蜂鸟占坑房甚至出现超“317“时期的价格。

  更有网友爆料，中关村一小对应的科育小区，在12月出现了一天20万一平成交的占坑房。

  A2：学区房毕竟是海淀“特色”，只代表了部分市场情况，其实从整体数据来看，海淀的二手房价格几乎没有涨。

  从挂牌均价来看，2019年12月均价为84114元/平，2020年12月均价为85422元/平，同比上涨1%。

  更特别的是，海淀区最近几年也在把产业发展向海淀北部新区倾斜，海淀的重点布局都落位这里，自然值得期待。不过从价格上来看，海淀北部新区的二手房价还处于低位，均价51561元/平。

  关注完面包，再来看看面粉。

  Q3:海淀供地的拐点来了？

  在北京的各个区中，海淀区的住宅最稀缺，也****，无奈海淀地块的出让一直非常“吝啬”，不过，这种情况在2020年有了改变。

  2020年海淀区已经成交了6宗住宅地块，其中纯商品住宅用地占4宗，而2019年全年海淀区共成交地块4宗住宅，而且没有一宗是纯商品房用地。而2012年至2018年，海淀纯商品住宅地块共计5宗地，平均每年不到一宗地。

  具体来看，2020年年初海淀四季青双子星宅地，创造了北京住宅地块土拍起始楼面单价记录，破7万/平，同时两宗相临地块均已于2020年年内入市，相继贡献出两个10万+的豪宅产品，填补海淀区改善类产品供应空白。

  而两外两宗西北旺纯商品住宅用地，是今年众多双子星地块中，唯一由同一家房企【华润】开发的组合地块，整体规模大、可塑性强。

  A3：住宅用地集中释放

  2020年海淀区终于成为北京土地市场中心城六区的供应大户。

  洋洋洒洒写到这儿，那么谁才是海淀区当红不让的NO.1？

  Q4：谁是海淀2020年度销冠？附2020年海淀年度排行榜。

  2020年海淀新房成交****0共计成交2692套，从成交榜来看，除了金隅尚林家园两个共有产权房以为，前十中1886套位于海淀北部5环以外，占比7成。

  成交NO.1是西山锦绣府，放眼整个西北旺，唯一在售的限竞房只有西山锦绣府一家，限价58622元/平米，执行70/90政策，两、三居都有89平米户型，总价500多万，也有155-180平米舒适大户型，选择很多样。正因为此，这个项目19年一开盘就被无悬念疯抢，延续到2020年在排行上也很亮眼。

  排行榜上另外两大热盘当属年初竞拍的四季青双子星地块的颐和金茂府和融创·香山壹號院。两个10万+项目均已在2020年开盘，业绩也很不错。

  除了这三个盘，位于太舟坞的山屿湖、紫郡兰园这两个新盘均价都在5万/㎡出头，对于海淀整体8万的均价形成了倒挂，虽然距离地铁有点远，不过对于中关村科学城的码农来说，这是实实在在的羊毛！

  只可惜卖的太快了，这俩个项目均处在尾盘阶段。

  A4：西山锦绣府

  75亿、1271套，西山锦绣府夺得2020年度海淀区成交****。不过西山锦绣府已经到尾房阶段，寸土寸金的海淀还剩最后一个限竞房—京投发展·岚山，已经于2020年年底入市，相信会是2021年成交榜单上的常客。

  Q5：2020年海淀最热板块在哪儿？

  A 西北旺

  西北旺不仅成为海淀产业发展的核心地带，也成为互联网的“宇宙中心”。从买房角度看，海淀的网红区域，西北旺显然是热搜关键词。

  2020年海淀区域年度销冠也诞生于此。

  B 四季青

  年初双子星地块轰动一时，随后双10万+项目接连入市，成为2020年豪宅版图中不可或缺的板块之一。

  A5：A+B

  需求的旺盛，决定这里每一个板块的成交都加倍传导到楼市。

  不管是刚需、刚改还是豪宅，北部的购房实力不可小觑。那么想入手海淀的购房人，当下最应该关注海淀的利好有哪些？

  Q6：2021年海淀区最新利好、规划？

  中关村一直是海淀的CBD。2020年中关村，再次领跑。

  2020年9月北京自贸区规划出炉，含科技创新、国际商务服务、高端产业三大片区。其中，科技创新片区，毫无悬念，落地中关村科学城、生命科学园。而在中关村科学城区域，主要涵盖，北清路沿线的永丰基地、翠湖科技园。

  北清路，海淀科创发展横轴，已升级化身成为北京自贸区的科技创新干道；正待高科产业、资金注入、城市服务的更爆发增长。

  以北清路为前沿科创发展轴带动中关村软件园、永丰基地、翠湖科技园等三大组团发展的格局。未来五年，中关村科学城北区将“蝶变”***高新技术企业超过2000家，企业总收入突破1.2万亿，独角兽企业增加10家等等一系列利好。

  A6：北京自贸区科技创新片区红利来了。

  还有这些！

  Q7：2020年海淀配套设施建设有哪些事儿值得关注？

  ①地铁16号线中段通车后，换乘4、6、9、10号线更加便利；根据规划，16号线中段北起西苑站，南至甘家口站。目前车厢内更新的线路图设置了万泉河桥站、苏州街站（暂缓开通）、苏州桥站、万寿寺站、国家图书馆站、二里沟站（暂缓开通）甘家口站。

  ②故宫北院动工；

  今日（9月21日），海淀区上庄镇李家坟村故宫北院文创村落实施方案发出招标公示。根据招标公告，本次公开招标为上庄镇李家坟村故宫北院文创村落整体发展规划蓝图与概念方案。

  建成后文物展厅展出文物数量，将数倍于本院目前展出文物的数量。预计保守估计年接待不少于300万参观者，且将为海淀北部带来另一条轨道交通线路。

  ③海淀大悦城，确定规划。

  E_ZIKOO智慧谷是由中粮集团旗下大悦城控股、北京天恒集团、西北旺镇联社联合打造，被纳入《中关村科学城北区核心规划》，核心启动区共75万平米，一期阿尔法学园规划有国际人才社区阿尔法之家、7栋分布式企业生态总部阿尔法学园及街区型商业——海淀“悦界”商街，二期规划有海淀大悦城、人才公寓及产学研中心，致力于打造一个以人工智能、物联网+为主导产业，数字文化为辅助产业的城市级全场景智慧应用小镇。

  交通、商业、文化产业齐头并进。这都不是最重要的，代表海淀的风口应该是这里！

  Q8：2021年海淀楼市最值得关注的事儿？

  总起价118亿，合计17.55万平米，平均起价楼面价为6.72万元的树村到底什么时候入市？

  树村区域位置非常好，销售价格卖到12万不难，正所谓树大招风。

  2020年12月31日北京市规划和自然资源委发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，调整了海淀区海淀镇树村等3宗地竞买规则，首次试点施行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。

  2021年1月26日，海淀树村之前挂牌的两个“共有商品房”地块正式被暂停出让。

  原因是为了贯彻房住不炒的原则，经综合考虑社会各方意见、建议，目前正对此类住房销售、管理等要求进行进一步完善。

  A8：一波三折的树村始终没有入市，实属2020年海淀区最遗憾的事。但树村没来，树村就“凭空”出来一个豪宅作品，叫做圆明天颂。

  产品都是175-288平米的大平层，容积率1.1，规划的都是4-5层的洋房。据说，圆明天颂将引入金茂的12项科技系统以及国际一线精装品牌，还算是一个值得期待的项目，弥补树村地块的遗憾。

  金贵的海淀,好久没这么热闹了。在购房人眼里消失很久的几个板块，就这样高调地在2020年结束空窗期。

  海淀树村两个“共有商品房”暂停出让是海淀留给2021年最大的悬念，2021年金贵的海淀是否再起波澜，让我们拭目以待。