实付85.77亿+23%自持,保利+华润竞得中央别墅区宅地!

2021-02-02 17:26:41|来源:乐居买房
摘要| 异地建设会展面积上线为162162㎡。

 本文首发于【新浪北京房产

  2月2日,京城土拍风云再起。

  作为春节前也是目前挂出的最后一宗住宅用地,顺义新国展地块,共吸引11家房企及联合体争夺,连旁边儿的A21图书展览用地,也有两家参与竞拍,热闹非常。

保利华润竞得中央别墅区宅地

  住宅地块报名情况:

  1.金茂、2.金辉、3.保利+华润、4.平安、5.华发、6.万科、7.融创、8.中粮+金隅、9.绿城、10.首开+金地+旭辉、11.中交+招商

  最终,在第75轮,保利+华润以67.77亿元+异地配建162162平+自持23%拿下顺义新城第23街区新国展三期项目(原22街区南部)22-02-007-1、22-02-007-2地块,溢价率70.86%(实付),核算楼面价42376元/㎡。(点击详情查看地块实景拍摄)

  顺义新城第23街区新国展二期项目SY00-0023-6002地块A21图书展览用地报名情况:1.北辰+建工+中建二局、2.中展集团

  图书展览用地在线上报价阶段已角逐8次,两家都大有必得之势。现场,更是你争我夺竞争37轮,最终,北辰+建工+中建二局联合体以35.4亿、溢价率30.1%收入囊中,该宗地建筑面积438500㎡,起始价27.21亿,需由企业100%自持。

  另外,通州文化旅游区通马路综合交通枢纽F3其他类多功能用地,也在今天被首发集团以7.73亿底价收入囊中。

 11房企混战中央别墅区

  北京的土拍现场,从不缺故事。而今天的故事,看点集中在顺义新国展三期住宅地块上。

  原本万众瞩目的树村、金盏“共有产权商品房”暂停交易,顺义新国展宅地就成了当下开发商的最佳选项。

  毕竟花钱能拿到地都不叫事儿,因为有些地,有钱也拿不到。

  而顺义新国展宅地的综合条件实在太过优秀:中央别墅区、临铁、不限价,起价50.2亿,初始楼面价仅19098元/㎡。按照竞报面积上限计算,总价约68.2亿,核算楼面价约25945元/平,也还有可操作空间。因此,现场竞价还是十分激烈。

  需要注意的是,该宗地采用了竞异地建设面积-竞地价-竞自持的竞价方式

  竞拍伊始,中交+招商率先举牌,随后中粮+金隅跟进,此后,首开+金地+旭辉、保利+华润也加入混战。第16轮,中交+招商举牌162162㎡触及竞报面积上限。此时,地块总价已经相当于68.2亿元,溢价率35.86%,楼面价从起始的19098元/㎡增长至25945元/㎡。

  10分钟后进入竞价阶段,争夺依然激烈。第一口报价50.46亿元,中交+招商仍是最先举牌,首开+金地+旭辉随后跟进,中粮+金隅、保利+华润也相继举牌,拿地意愿明显。第53轮,首开+金地+旭辉举牌67.77亿元到达地价上线,进入自持环节!此时该宗地实付总地价已达85.77亿元,楼面价32630元/平。

  在竞自持环节,金茂率先举牌自持2%,紧接着,首开+金地+旭辉3%、中粮+金隅4%……现场举牌速度飞快,仅2分钟保利+华润就竞到21%。最终第75轮,保利+华润报价自持23%,无人跟进,成交!

  据了解,中央别墅区也已经有两年多未有宅地供应,上次土拍还是金地+首开+旭辉,2018年11月份以总价45亿拍得的限竞房地块——公园十七区。

今日参加新国展三期地块竞拍的房企有些是常客,也有一些久违的面孔。

  2008年5月19日,中粮通过现场竞价方式,以4100元/平米的土地成交单价,竞得北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村A-10、C-03、C-06地块项目的土地使用权,也就是现在的中粮祥云项目。

  上次在石景山与中海正面对决,金茂仅5轮就早早放弃,也于上周出让的旧宫地块失之交臂。目前金茂手中余粮不足,亟需“补仓”,面对中央别墅区这样优质的地块,必须要抢一抢。

  金辉乍一看是个脸生的房企,其实也多次出现在土拍现场,亦庄限竞房金隅学府地块,朝阳华樾北京地块的竞拍现场都曾看见金辉的身影,但都无缘拿地。

  万科在北京虽然有不少项目在售,但是却在土拍现场消失许久,上次公开拿地还要追溯到2019年2月份,拿下了青龙湖的限竞房地块。对于顺义,万科也不陌生,观承望溪,观承别墅大家都是成功的案例。

  融创,2019年重返北京市场,但是至今也只拿过三宗地,分别是融创亦庄壹号、融创公园壹号、融创香山壹號院,库存也不多。

  合硕机构首席分析师郭毅则认为,对于拿下该宗地的房企来说,考验的并不是资金实力,而是对产品的打造能力。如何能够契合政府对地块的定位将产品力实现最大化的诠释和提升才是房企需要思考的。

保利华润竞得中央别墅区宅地(新国展三期项目方案效果图)

  该宗地能够吸引如此多的房企参与竞拍,这背后不仅是房企们对市场预期的看好,更是对这片土地位置、性质的认可。

 中央别墅区新品热销预定

  即便是中央别墅区板块内,各个项目的位置也有优劣之分,而今天这块地正处于中央别墅区的核心区,位置条件得天独厚。

  地块距离花梨坎地铁站约1.5公里,刚好在步行可接受的范围内。不仅如此,花梨坎站也是区域内规划轻轨T2线的换乘站,不过地铁对于别墅区业主来说属于锦上添花,并非刚性需求。

  北侧一路之隔是非常著名的商业综合体中粮祥云小镇;国际商业街荣祥广场欧陆广场位于新国展一期路南,距离地块约2公里;社交、娱乐、餐饮等活动都可以满足。

  教育方面,既有海嘉、鼎石、ISB、新英才等国际学校云集,也有北京市第四中学(顺义分校)、北京第二实验小学(顺义分校)等排名靠前的公立学校。

  南侧则分布着优山美地、裕京花园、龙湖·云河玉陛等新老别墅项目。

保利华润竞得中央别墅区宅地(宗地位置)

  地产营销人出品人韩乐认为,在这个位置上开发高端项目都会有不错的热销业绩,周边高品质的配套已经十分完善,如果产品力过硬,未来价格上也十分有想象空间。

  的确,去年底,优山美地A区推出最后一期亿级独栋别墅,非常抢手;龙湖·云河玉陛短时间内热销45亿,除了对产品的认可,更多是对地段的青睐,各类商业、教育资源发展已经相当成熟,居住圈层纯粹。

  不过未来新国展项目在产品形态上应该会与上述项目有所不同,因为宗地控制高度45米,容积率2.5,很可能建成15层左右的小高层。建筑规模约26.28万平方米,体量不小,会提供不少房源。

  由于紧邻国门展示区,政府在建筑上也提出了相应的要求:重点研究建筑风貌,既能体现大国形象,又能体现区域特色,中西合璧,且兼具视觉冲击力和仪式感。

保利华润竞得中央别墅区宅地(挂牌文件截图)

  基于这样的要求,房企未来会呈现怎样的设计,非常让人期待。

 竞异地配建,土拍又添新套路?

  值得多提的一点是,今天顺义国展宅地现场竞价环节中,多了竞异地建设会展设施面积环节,被部分“大V”解读为“新的土拍形式”要出现了。

  但其实并不是。这种玩法早有先例。

  2013年,融创便以21亿总价、外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件摘得东三环农展馆绝版地块,也就是如今的融创壹号院。

  顺义新国展地块,竞拍方式与此法类似,先是异地建设会展设施面积,竞报阶梯为2300㎡。

  当竞报面积达到162162㎡上限后转入现场竞价程序;如果竞价过程中达到土地价格上限后再竞自持商品住房面积比例。

  总结起来,这次土拍分三个阶段,第一阶段竞异地建设面积,第二阶段竞价,第三阶段竞自持。

保利华润竞得中央别墅区宅地(挂牌文件截图)

  不过,竞得人并不参与会展设施的具体建设工作,而是按照11100元/㎡的单价标准向政府交纳相应的建设资金。

  说白了,竞面积≈竞价,同样是看哪家房企的资金更充足。

  而异地建设会展设施就是今天出让的新国展二期项目SY00-0023-6002地块A21图书展览用地。

保利华润竞得中央别墅区宅地(挂牌文件截图)

  从调控角度看,这种方式既可以避免地王出现,又可以借房企之力,完善配套建设,一举两得。

  进入2021年后,房山良乡、大兴旧宫和顺义新国展的不限价地块报名房企都不在少数,现场竞价也都十分激烈,但是土拍结果都是低总价+自持,没有地王出现。

  可见,北京虽然没有跟进上海、深圳等地的限购政策,但是在土地层面不断做出调整,未来低总价+自持将成为一种趋势。

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保利华润竞得中央别墅区宅地


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