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  本文首发于：【新浪北京房产】

  从融创、中海分摘石景山长安街首排宅地开始，到金茂和身披马甲的融创低调进驻四季青，2020年的开局就注定了这一年的不平凡。

  春节之后，东小口、西北旺、马驹桥、台湖、旧宫，一波又一波的土地热潮，唤起疫情之下北京楼市的信心。从西红门到分钟寺、从稻田到大瓦窑，从亦庄河西到朝阳东坝，乐居作为独家报道媒体，也见证了北京土拍市场的风起云涌。

  不限价宅地重回主流，多年未在北京拿地的房企也重新出现在竞价现场，108轮、79亿、楼面价破7万6、溢价率49.78%……

  一个个刷新纪录的数字，像亚马逊热带雨林中的蝴蝶煽动了翅膀，未必不会引起2021年北京楼市的飓风。

  90平成本增加50万

  2020年，北京全年共上新土地62宗，流拍4宗，成交58宗。总建面734.78万平，累计土地出让金1912亿元，比2019年增长340亿。

  其中住宅用地48宗，纯商品房37宗，限竞房8宗，3宗共有产权房（中建房山地块既含纯商品房又含共有产权房），2017年以来，纯商品房首次以压倒性优势胜出。

  住宅用地总成交金额1737亿元，平均楼面价28828元/平，较上年增长24.05%，每平米成本增加5587.8元。如果把成本平到售价上，一套90平的新房，要多花50万。改善型纯商品土地供应增多，是楼面价上涨的主要原因。这意味着，刚需的选择空间，开始变小了。

  这一年，北京“地王”，是中海亦庄河西X46R1、X46R2地块。2020年8月3日，中海力战华润+城建联合体，第66轮中海以79亿将该宗地收入囊中，溢价率23.44%，折合楼面价约39211元/㎡，预计售价近7万。凭一己之力，解套河西6000+套限竞房。

  五环内楼面价破6万

  2020年北京成交住宅土地占地面积298.59万平，相当于4.15个故宫；累计成交建筑面积602万平，可以提供约6.6万套90平的新房，基本与2020年新房成交量相当。

  五环至六环仍然是供地的主战场，23宗合计建面约293.12万平，占总建面的48.62%，平均楼面价34346元/平，较上一年增长20.69%；六环外宅地有18宗，253.24万平，占比为42.01%。楼面价15150元/平，比2019年每平便宜1192元。

  而剩下的9.37%，为7宗五环内宅地，它们分别位于海淀四季青、丰台分钟寺及大兴西红门。平均楼面价61429元/平，是2019年的一倍还要多。

  其中，分钟寺三兄弟，1.2公里上三环，自驾7.5公里、地铁5站到国贸，是位置最好“核心”。同时三兄弟中的合生缦云地块，也是2020北京宅地楼面价的天花板：76168元/平。

  自持+高溢价 

  2020年，北京住宅用地平均溢价率14.49%，比2019年增加5.26%。在北京市政服务大厅竞拍现场，共举牌1077次，平均一次举牌价值2042万。

  48宗住宅用地中，20宗以底价成交，18宗溢价率超20%，热度分化明显。全年溢价率高开低走，波动较大。

  峰值出现在2020年2月18日的通州台湖台湖0056等地块。该宗地因总价低、体量小、位置佳吸引17家房企到场，最终绿城以13.48亿+7%自持竞得，溢价率49.78%。这是2020年的首宗自持宅地，举牌27轮。

  有趣的是，在2020年底的朝阳东坝的限竞房竞拍中，仅3轮就触及了价格上限，溢价率3.05%。这宗地在去年5月与现在的华樾国际地块同日拍出，因无人报价而暂停竞拍，7个月后重新挂出，限均价每平涨了1578元/平。

  绿城台湖地块溢价率虽高，但现场竞价并未十分激烈。2020年7月14日，房山稻田02-5-09宅地竞拍，那才叫惊心动魄。中海耗时1个多小时，打了108轮车轮战，才将该宗地以40亿元收入囊中，溢价率41.3%。今定名为中海寰宇视界，预计售价近6万元/平。

  首开广积粮 中海独称王

  2020年，34个房企如愿拿到理想中的宅地。其中，有大家熟悉的首开、中海、融创、金地、旭辉等，也有近几年不太常出现在北京土拍市场中的“老朋友”，比如恒大、合生和绿城。

  首开依然执行“广撒网”的拿地策略，全年联合华润、龙湖、住总等拿地9宗，稳居“地主”之位。

  与喜欢交朋友的首开不同，“独行侠”中海2020年拿地5宗，除与首开联合斩获朝阳金盏地块外，其余4宗地均为独立竞得，总金额271.28亿元。产品硬，营销躺赢。目前中海寰宇视界、中海天钻、中海首开拾光里、中海京叁號院4个项目已经进入营销节点，动作迅猛。

  阔别北京市场5年的恒大，2020年5次出现在北京土拍现场，命中房山、密云、顺义3宗宅地；合生也是5次出手摘得3宗地，179.6亿砸向分钟寺后，引入金茂、世茂，分别打造合生·缦云、东叁金茂府、世茂北京天誉，成为北京新的豪宅住区；而绿城4天内斥资140亿“扫货”东小口、旧宫、台湖，成为2020北京土拍市场上佳话；时隔10年，路劲也“南府北院”两项目重回北京……

  另外，雅居乐北上，花样年试水……房企积极拿地背后，是对北京楼市的“高预期、高估值”。

  2021开年，深圳、上海房价轮番上涨，北京市场也是蠢蠢欲动。

  不过，从土拍现场来看，政府对房价的调控决心，似乎从未放松。

  2021年北京第一拍，出现在房山鱼儿沟。金地力战碧桂园，从6大房企及联合体手中，以18.28+11%自持夺下该宗地。

  昨天16大房企争抢的大兴旧宫地块，在现场也没让每家都竞上一次价，第五轮就转入自持环节，试图以高额自持“退烧”。不过，合生还是以45.67亿+21%自持将该宗地收入囊中。

  而几经调整、延期的海淀树村、朝阳金盏暂停出让，更让市场嗅到了调控的味道。

  截至目前，北京待拍宅地还有15宗，1宗待拍，14宗预申请，总货值530.98亿。顺义国展地块将于2月2日竞拍，临铁不限价，热度应该也很不错。

  此外，预申请中，东五环朝阳王四营的三兄弟，一旦入市，或许也将再掀起一番波澜。

  北京土拍现场，从不缺故事。2021年，乐居追地小组，继续把北京的土拍故事，讲给您听。