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文章首发于：新浪北京房产

  告别了十一小长假，远行的朋友回归京城，楼市似乎也回归既往水平。 

  今年金九，北京新建住宅成交情况出现明显回暖。

  尽管网签存在一定滞后性，部分是8月流转，但对比往年同节点来观测，小孙发现，今年9月，住宅成交套数6385套，成交金额354.5亿，超过2016年5727套328亿的成交高点。在「317新政」实施4年后，北京楼市重回峰值。

  具体来看，9月北京楼市看点有三↓↓

  1、成色十足、回暖明显，成交套数6385套，同比上涨85.8%，且超限购前成交高点；

  2、昌平拿下区域成交金额top1，限竞房加速去化，共产房夺成交榜套数前三；

  3、新盘入市，开启抢收大战：三豪宅共120亿、两限竞共55亿。

  01

  金九成色十足！

  成交6385套超限购前峰值

  从数据看来，今年的金九可以说是成色十足。

  据CRIC克而瑞北京数据库显示，今年9月，北京新增住宅成交6385套，同比上涨85.8%；成交均价46482元/㎡，同比下降2.3%；成交金额354.5亿元，同比上涨76.7%。

（数据来源：CRIC克而瑞北京数据库）

  回看2016-2020年北京「金九」成色——

  2016年9月，5727套，327.96亿的成交额，可以说是金九的极佳水准，0.45的套数供求比更加印证了市场「供不应求」的火爆态势。

  然而，那一年，金九还未结束，就迎来了930调控，首付比例提高、控制新房售价等政策袭来，不过整个市场似乎并未受到太大打击。

  而后，一场****的“暴风雨”抵达，全国房地产市场迎来史上最严调控“317新政”，而当年的9月，北京成交套数同比骤降72%至1590套，供需比直攀2.5，楼市进入“卖不完”时代，已无淡旺季之分……

  楼市整体退烧，中央定调房住不炒，在随后的逐年调整中，政策不断的更迭中，北京推出相当体量的限竞房、共产房。而后的三年，市场逐步恢复平稳。

近五年金九成色

  今年9月，京城楼市俨然已经恢复甚至超过2016年的成交水平，市场有了很大程度的回暖，供求比也达到0.95的平衡态。

  之所以有了如此成色，是由于今年较为特殊的市场情况：

  ① 在供应端，疫情造成了供应的滞后，而到了下半年情况好转、市场恢复，供应才得以放开，回温态势延续至9月；

  ② 在需求端，自2016年后，市场开始了以限价宅地为主的供应结构，压抑已久的中高端市场诉求也在疫情的刺激下得以爆发；

  ③ 在价格企稳的当下，不限价土地逐渐重回市场，再加上年底房企意欲抢收回款等原因，更多更高品质、更具性价比的新房出现，这也成为拉动新房市场销量提升的关键。

  02

  昌平锁定成交金额****

  限竞房加速去化 共产房霸榜前三

  分区域来看，9月，昌平、大兴、丰台的成交金额排名前三，领跑北京市场。

  其中，昌平区成交金额54.1亿，成交套数1102套。而这其中少不了共产房和限竞房的功劳。9月共产房套数****和限竞房套数****均由昌平区包揽，位于北七家的未来融尚家园成交套数309套，萬橡悦府成交套数219套，占到整个昌平成交套数的近一半。

  对于萬橡悦府来说，这已经不是第一次登上销冠宝座，地处昌平TBD板块核心，大量昌平/海淀客群争相购买，更重要的是其极具性价比的限竞房属性。回顾北京土地市场，截至金九，2020年北京共进行了42宗住宅用地交易（不含招标），而其中限竞房宅地仅有6宗，占总量的14%，足见其稀缺性。

  除了萬橡悦府外，招商·臻珑府和中海寰宇时代也登上成交套数****0。中海寰宇时代凭借其位置优势及品牌房企的持续深耕一直保持着顺销态势（近来，中海稻田地块中海寰宇视界公布案名，作为寰宇系3.0升级新作吸引诸多目光）。

  而位于亦庄河东的招商·臻珑府，毗邻地铁亦庄线、靠近产业园、多个名校环伺，其多重优势也早已注定了热销。

（数据来源：CRIC克而瑞北京数据库）

  而放眼全城，此次还有一个值得注意的数据，成交套数榜单中，未来融尚家园、中建幸福里，亦城亦景三大共产房包揽前三。

  据了解，近几年共有产权房市场现出两极分化情况，位于城六区或区位条件较好的共有产权房项目去化可观，反之销售速度则十分缓慢。所以一旦出现区位、配套、品质等方面较好的，那么高性价比的共产房势必成为刚需首选，也难怪近日西四环均价3.8万/㎡的品质大盘首钢•金璟阳光受到刚需一族的热议。

  03

  21个新房齐下证 

  三豪宅两限竞抢收175亿！

  除了在网签中显示的项目外，9月，21个新房项目获得预售许可证（含预告）。

  其中，仅28-30日的三天，北京住建委官网就连下12证，为银十和第四季度做足了储备工作。

  趁着传统旺季，不少房企加紧推盘节奏。这些项目中，既有刚需、改善，也包含豪宅。

  而备受瞩目的京城三大豪宅，取证当晚便竞相开盘，在金九的末尾实现抢收——颐和金茂府、融创·香山壹號院、中海·天钻，共计揽金120亿，撼动楼市，也足见北京市场对高端住宅的热切渴望。

  分钟寺三巨头也接连在9月公布案名——世茂北京天誉、东叁金茂府、合生•缦云，皆为各大品牌房企的高端产品线，或成第四季度关注的焦点。

  不限价宅地的回归带领北京再度回归中高端，而限竞房的表现也掀起了新一波高潮。

  开盘单价近2万+的中骏·云景台官宣：首开当日5秒劲销15亿652套，建面约75-89㎡精装洋房将北京房价又拉回多年前，高标准刚需大盘为京城新青年提供了居住可能。

  而在小长假前，就流传开来的奥海明月现场选房图透露着火爆，节后，终于迎来官宣——40亿，786户，果然不愧是北部最火新房。昌平东小口、北中轴奥森畔，建面约65-145㎡二至四居，限均价5.8万元/㎡，此等地段、此等价格无需过多赘述，后续将在网签中有所体现。而隔壁的奥森ONE预计也将在第四季度，或许又将开启一场抢房大战。

  最近几个月，市场销量似乎处在一个持续稳定的高位下。低端有保障，中端有供应，高端有市场。

  而谈及银十，合硕地产机构首席分析师郭毅表示，今年四季度受到“三道红线”监管，大量开发商处在降杠杆、减负债的阶段，企业对于库存去化的诉求更为强劲。从年底来看，大量企业还将以平价的方式加速去化、回笼资金。因此，今年从银十到年底都是买房人抄底的好时期。

  由此看来，未来，银十销量或许会较金九有所下滑，但整体仍有望保持在需求高位。10月10日晚，亦庄橡树湾作为银十首个开盘的项目，劲销12亿，开了个好头儿。后市如何，乐居将持续跟进，让我们，拭目以待。