万科今年或难顺利完成去年销售业绩

　　冷气缓缓袭来

　　如果以前两月的销售进度计算，万科今年很难顺利完成去年的销售业绩。

　　开发商在跟政府宏观调控较劲，购房者在和开发商较劲，楼市在观望中焦灼对峙，经历着严重的交易下滑。

　　上海。2月新建住房成交7426套，约72.1万平方米，较1月减少8191套，成交面积降幅高达54%，比去年同期减少27.3万平方米，比前年同期减少9.9万平方米。

　　北京。2月住宅期房日均销售为121套，同比下降了近30%，成为近两年来住宅销售量最少的一个月。

　　深圳。中原地产深港研究中心市场调查分析显示，今年2月深圳一手住宅成交量仅有781套，环比1月减少65.5%，同比减少86%，成交面积仅为7.29万平方米。另外，2月房价环比再降1.3个百分点，深圳楼市寒流持续。

　　广州。1月广州十区的一手住宅成交量同比下降了53.6%，而中心六区成交量同比降幅则接近六成，达到58.5%。1月全市十区新建商品住宅交易登记面积为34.95万平方米，与去年12月的成交量42.88万平方米比较也较为萎缩，环比下降了18.4%。

　　2月18日，万科公布了1月份销售快报：实现销售面积23万平米，金额18.5亿元，分别比2007年同期增长11.65%和11.72%，与2007年12月76.7万平米、61.7亿元相比，几乎萎缩了七成。通过简单计算，投资者惊讶发现，万科1月份销售面积和销售金额的增长基本同步，1月份的销售均价竟然回到了一年前！这旋即引起万科股价的进一步跳水。

　　应记者采访要求，万科对此做出了解释：跨地域、多项目操作的住宅企业，其销售均价受当期在售的楼盘组成比例影响很大，而各个时点在售楼盘的组成存在比较大的偶然因素；一般来说，除非用年度作为计算均价的时间尺度，否则销售均价的参考意义不大。

　　销售均价不容乐观在另一只白马股保利上，表现得更为直观。根据保利公开披露，2008年前两个月实现销售面积24.3万平米，认购金额15.7亿元，而且，销售面积104.28%的同比增长要略高于认购金额的103.85%。在不考虑地域和项目构成的情况下，保利前两个月的销售均价相对去年同期甚至还有略微下滑。

　　3月6日，万科公布了从总量来看比1月份更为“惨淡”的2月份销售快报，实现销售面积和销售金额为19.6万平米和15.7亿元，不过相比2007年同期分别增长51.94%和70.65%。

　　把数据叠加，万科前两个月共完成销售面积42.6万平米和认购金额34.2亿元，不足2007年全年617.3万平米、523.6亿元的1/10。如果以这样的销售进度计算，万科今年根本不能完成去年的销售业绩。

　　当然，房地产市场各个月份的成交量存在一定的季节性。受施工/推盘节奏、节假安排等因素的影响，季节波动较大。万科副总裁肖莉(肖莉博客|肖莉新闻)告诉记者，1、2月份是传统的销售淡季，2007年1月份的销售面积只占全年的3.4%，销售金额占全年的3.2%，“单看一月份的数据代表意义并不大。”

　　在行业趋冷的情况下，万科取得这样的成绩已实属不易。虎杰投资首席分析师张寅已经留意到，以万科为代表的全国性开发企业的市场占有率急剧提高。从北京、上海、广州和深圳四个一线城市前两个月份的成交数据来看，相比去年同期萎缩幅度惊人，但万科还是实现了面积和销售的同比增长，“这无疑是从中小开发商那里抢出来的市场占有率。”

　　在旷日持久的5年单边牛市中，万科进一步完成了向全国性地产开发企业的转变，而中小开发商折腾着为数不多的地块和项目，大道通天，各走一边，倒也其乐融融。如果严冬来临，市场蛋糕将变小，二者是否还能和睦相处？“别以为万科的压力就比中小开发商轻松，在别人的地基上拔桩子，并不容易。”一位业内资深人士这样说。

　　被政府挟持，还是顺应市场？

　　不管何种原因使然，也只有万科敢首先公开说降价。

　　横看成岭侧成峰，远近高低各不同。市场到底有无“拐点”，开发商的情况不同，得到的结论自然也不尽相同，首先对王石观点提出反驳的是任志强和潘石屹，这两位专注北京楼市的开发商在业界拥有不逊色于王石的话语权。

　　万科主做住宅，潘石屹主做散售型商业地产，这是两个不同的细分市场；万科项目遍布全国近30个城市，而华远只在北京市场精耕细作。“打个比方，潘、任像坐在离前线200公里的地方指挥战斗，信息传递到他这里的时候，也许早就过时了。而王石则是真正的一线战略家。”北京联达四方地产经纪公司董事总经理杨少锋(杨少锋博客|杨少锋新闻)笑称。

　　在市场上，任何人得到的消息都不能说是全面的。“关于‘拐点’，各个城市的反应不一样，有些城市可能很明显，有些城市则会滞后，甚至还感觉不到。但对万科这样大规模的开发企业来说，他的项目所在城市起码有2/3面临‘拐点’。” 杨少锋续称。

　　显然，楼市是否存在“拐点”，王石的思虑更多。相对而言，“拐点”将更直接地作用于万科。

　　万科以席卷全国的降价风潮对王石的“拐点”论表示声援，但王石的论据支撑却只有“中产阶级买不起房”，这似乎多少有点形单影只。在房价单边上涨的五年里，工薪阶层何曾买得起房？在“为有钱人盖房子”已经隐约被开发商认同的今天，王石拿已经老掉牙的论据说事，发出要“变天”的预言，在很多业内人士看来，这有点荒诞。

　　代理行圈内有王石被政府高层叫去谈话的几个版本在流传，唯一不同的是，作为主角之一的“政府高层”从建设部、发改委一路升格到国务院。“有老大背后抵着王石你这个地产老大，不响应号召成吗？房价‘拐点’论不值一辩”。

　　先不说政府真得逼迫过王石，万科降价带来的效果好过了政府煞费苦心的宏观调控。对于万科降价之举是“行业领袖对政府的示好和对调控房价政策的顺应”，肖莉表示这是无稽之谈。她表示，万科虽然是房地产行业的领跑者，但是其在全国的市场占有率也不到2%，根本不具备足以影响到全行业走势的能力。

　　肖莉接着告诉《地产》记者，2007年二季度之后，部分城市房价持续以较高速度上涨，市场心态非常亢奋，具体表现在：房价增速超出普通家庭收入增长速度，投资性购买的比例明显提高，出现恐慌性抢购；开发商对未来房价预期过高，导致土地价格大幅度上涨，部分项目甚至出现了“面粉比面包贵”的不正常情况。“这种趋势显然是不可持久的，市场需要一段时间调整，以消化前期过快的上涨。万科旗下项目的定价是根据公司快速销售的基本原则，顺应市场形势而作出的。”

　　虽然在中城联盟内部会上，王石没有言简意赅地把“拐点”论向同行解释清楚，但在《万科周刊》里，王石还是理出了“拐点”的支撑要素。

　　王石首先回顾了2007年第四季度以前，房价上涨的原因。“2006年四季度到2007年一、二季度的房价上涨，是可以找到真实原因的。”出现这一上涨有结构性的原因，市场对大户型住房未来供应减少的预期非常明确，导致对大户型住房的竞买，推高该部分房价，而当时市场供应以大户型为主；也有阶段性的原因，90/70政策出台后有一个规划调整期，2006年6月到9月，大部分城市都延缓甚至停止了住房开工许可，对应在2006年10月到2007年3月之间出现一个暂时性的断档期，但是随着小户型住房的较大规模上市，以上两个因素到2008年年中将基本消除。

　　“2007年二季度之后，房价继续以较高速度上涨，则带有一定过热因素。” 王石认为市场的参与者，无论是供应商还是购房者，都没有充分认识到以上因素的阶段性、暂时性，而产生了过高的上涨预期。因此不仅房价继续上涨，地价上涨更快，部分城市在土地拍卖市场出现了土地高于楼板价的情况。

　　去年秋天，《中国房地产报(中国房地产报博客|中国房地产报新闻)》记者张杰(张杰博客|张杰新闻)到深圳、广州做过详细调查，得出的结论是，深广楼市是“击鼓传花”的游戏。当香港人真切感受到人民币贵过港币，购买力贬值的焦灼随即转化为席卷深广楼市的暴戾。

　　张寅给《地产》记者做了个假设，如果万科不率先出来降价，肯定有另一个一线房地产上市公司首先跳出来。“万科、金地、保利和世茂都当过‘地王’，地价是他们拉抬上去的，当行业出现调整时，杀价也是很惨烈的，而且也只有他们能充当杀手。”

　　在北京锋华兴业房地产经纪有限责任公司总经理鲁应红(鲁应红博客|鲁应红新闻)看来，也只有万科能扛过“带头大哥”的令旗：“万科实力全国人民皆知，换成一般的没有实力的公司，如果降价肯定会让外界认为是资金链断裂。从这点来看，也只有万科敢公开说降价。”

　　肖莉也向记者明确回应：“万科不存在现金周转压力。”在A股牛市的初段和中段，万科进行了两次增发，融资额合计超过140亿元。尽管万科也两次荣膺“地王”，但在江南证券研究所特约研究员杜丽虹看来，万科的财务政策偏于稳健，与其他开发商相比，万科前期拿地成本还是相对低的，即便是降价也不会在盈利空间上损失太多。不处于热点区域的楼盘有选择性的主动降价，是防患于未然。这可以说成是试探，也可以解读为整体战略指导下的策略调整。

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