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富力地产资金链之急：激进的代价http://bj.house.sina.com.cn 2008年04月07日10:10 经济观察报·蓝筹地产
周亚玲 王凯 在广东，富力的6个楼盘同时搞联展优惠，今年年初，北京富力桃源的均价更是从每平方米1.4万元到了1.2万元。这也被看作富力资金链紧张的救急之举。 绝大部分分析师都认为，富力如果能过了现在这个关，未来的前景非常不错。最关键就看能否回归A股了。 何为抵抗周期震荡之道？ 资深地产人邓智仁说：“香港在1997年金融危机之后，恒基、新鸿基、长江这些公司不仅没有倒掉，反而还在赚钱。他们的秘诀就是从1995年开始，连续数年几乎没有买地。香港资金雄厚的房地产企业有很多租赁的房产，这样楼价下跌时受的影响相对较小。” 在1997年金融风暴之后，新鸿基凭借着在香港中环的租赁物业坐收40亿港元的租金收益，这几乎成为华人商业圈中的一个梦幻传奇，甚至鲜有人把这个故事当成自己公司奋斗的目标，对于尚在“青苗待哺”阶段的中国房地产，这个目标过于奢侈，不可企及。 不仅卖楼，还有楼可租，这一目标时隐时现地出现在一些大型地产商的蓝图之中。深圳招商地产(企业专区,旗下楼盘)堪称靠租赁获取稳定收益的最大赢家 (论坛 像册 户型)，而世茂、富力则成为众多地产公司中敢于拨出现金流，囤积不动产的发展商。然而遥遥无期的正现金流回报，让这些有雄心持有不动产的公司，举步维艰。 曾一度创下H股最高市值的广州富力地产(企业专区,旗下楼盘)，被称为在持有不动产方面迈出实质脚步的地产商。 富力2007年年报显示，2007年租金收入近1亿元。邓智仁曾经对富力的模式评价说：“富力开始培养商业地产，发展租赁项目。富力的这个模式非常接近香港的模式。未来的龙头，我认为富力地产是最有竞争力的。” 但富力年报显示，现金情况不容乐观。富力的负债比率是140%左右，总资产负债率是76.6%。流动比率也不理想。而目前手中现金偏少，应该是富力最头疼的问题。在采访富力之前，有分析师通过测算富力2007年拍买下的土地，表示富力今年要付出80亿元左右的土地款。记者就此专门向富力求证，得到确认。富力因表示要积极回归A股而颇受关注。有分析人士预估，富力回归A股，融资规模将达到100亿元左右。楼盘降价则让富力成为网民的讨论热点。在广东，富力的6个楼盘同时搞联展优惠，今年年初，北京富力桃源的均价更是从每平方米1.4万元到了1.2万元。这也被看作富力资金链紧张的救急之举。 商业地产路漫长 富力相关负责人表示，富力地产在2008年推出的投资物业包括广州富力丽思卡尔顿酒店，以及将于4月开业的富力君悦大酒店。集团年内在北京将推出北京富力城商业城以及天坛快捷假日酒店。 同时，富力预期2008年度可落成的投资物业总建筑面积将达到49.4万平方米，到2009年，随着投资物业的落成使用，将使集团的租金收入在2007年人民币9660万元的水平上大大提升。 富力集团总裁张力曾对媒体表示，从2009年开始,预计富力的年租金收入可以达到25亿元。国泰君安(香港)地产行业分析师姚和中原证券地产行业分析师魏博均认为：这样的租金收入在内地地产公司中非常巨大。 目前广州富力中心的月租为150元/平方米左右，按照富力中心建筑面积的70%来测算，如果富力中心没有空置，那么一年将能产生2亿元以上的租金收入。按每月240元/平方米的租金测算，建筑面积70%用于出租，北京富力中心将产生1.2亿元左右的租金收入。以上测算都是未扣除成本和没有空置率的情况下的假设。 “商业地产培育期漫长，一般在2年到3年以上，而在这几年里，租金收入未必理想，而且前期投资巨大。”虽然前景不错，但也有分析师提出富力面临很现实的考验，要达到25亿元的预期目标尤为不易。 即便是在不动产持有上已有作为的招商地产，在2007年投资性物业收入也仅为3.8亿元。 单就商业地产的价值估算，记者对五位专家采访得出共同的说法：投资星级酒店，5至10年方可结出甜果。 英联不动产首席分析师郭建波认为：“在中国，投资星级酒店差不多要10年-15年的时间才能收回全部投资。” 姚提出：“商业地产回报率测算，我们通常使用的标准是中心地区6%-8%，郊区12%，郊区和中心地区过渡地带是10%左右。” 香港道亨证券柯学峰认为：“酒店一般的资产回报率为10%-15%，就意味着差不多10年以上才能收回期初投资。而通常在香港，酒店行业的市盈率不过是6-9倍，是个利润率不高的行业。” 2007年先后有广州富力中心和北京富力中心落成。对于写字楼的回报问题，写字楼资深专家称：“目前在北京尚未找到一家能够在短时期就运营得很不错的A级写字楼。即便是开业前招租率已经足够，但在后期总是发生各类问题，租金收入也未必能达到预期。” 富力表示，2007年近1亿元的租金收入为短期租约出租部分商铺所得，非所指年报中15%的投资物业组合(富力年报中指出，本集团的投资物业组合占整体业务约15%)。集团首个投资项目富力中心于2007年11月才投入使用，故租金收入并未反映在2007年度财务报表中。 短时间内大量的商业地产落地，富力需要更充分的管理和资金上的准备，这对其消化能力是个考验。 关键时刻 对于2008年，所有的地产商最为紧要的问题，即是现金流如何足用，自身信用状况能否应付接踵而来的问题。 看一看富力与万科的资产状况，富力的总资产是540多亿元，万科是1000多亿元。 富力现金约13亿元，总负债约为415亿元，贸易及其他应收款约65.5亿元，短期银行贷款约38亿元，长期银行贷款当期部分约35.6亿元。而富力流动负债中有一项是预提及其他应付款约111.3亿元，显然应给政府的土地款就包含在内。 而万科的现金却是170亿元，万科的总负债约661亿元，但负债中万科预收款项就有216亿元。万科短期借款约11亿元，08年到期的非流动负债仅约74.8亿元，应付账款约111亿元，其他应付款约为59亿元。 富力地产认为：“若集团成功发行A股，将大大调低负债比率。若发行A股计划稍缓，短期内会审慎购置土地，按目前集团的项目销售资金回稳状况，至今年第二季度，负债比率将降至100%以下。”显然，富力对下一步的现金回笼非常有信心。 但有分析认为，如果在银根紧缩的情况下，富力不能借新债还旧债，那就意味着富力地产2008年经营活动的现金流量最低需要净流入74亿元。如果加上土地款的压力，富力对于现金的压力又进一步增大。所以下一步的销售情况尤为关键。如果市场调头，富力压力会空前加大。 在这个时候投入了大量的商业物业，也会考验富力的现金流状况。 之前，富力降价策略曾得到境外投行的赞美。而富力却明确表示不会延续这一策略。“集团早前有个别项目因应市况调整楼价，至今年2、3月楼价已见强大承接力，反映目前的楼价已重回合理水平，故未有进一步降价的计划。” 在年报中，富力提出投资物业百分比不会超过整体业务的25%，富力表示：“集团认为主营业务仍是住宅发展，因为项目销售资金回笼较快，同时，集团亦开发商业物业，故将投资物业的比例设定于不超过整体业务的25%，对集团整体最为合理。” 更有分析师认为：“现在深控、中海、万科都有钱买土地，而富力也许就不能去买地了，更应该担心土地被别人看上。它这个时候大量投资商业地产，似乎不是时候。” 姚认为：“富力去年大量拿地，只能说是做法比较激进。今年关键要看它能否回归A股和楼盘在北京的销售情况。因为在广州的楼盘，大开发商只要打折通常都能卖出去。” 近一两年，在H股上市的广东地产商和一些未上市的珠三角的开发商似乎都特别乐于投资商业地产。郭建波认为，这样做有三个原因：第一，作为住宅的配套，能提高物业品质；第二，是很好的融资平台，譬如可以上市，推出；第三，经济发展有需要。 绝大部分分析师都认为，富力如果能过了现在这个关，未来的前景非常不错。最关键就看能否回归A股了。 声明：《经济观察网》版权所有，未经《经济观察网》书面授权，禁止复制、转载、抄袭、改写或摘编，违者追究法律责任。
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