怎么选房能让房子升值20倍?这些因素很重要

2016-07-27 07:00:00|来源:新浪房产|作者:罗璇原创
摘要| 有些人想买房,但是问怎么选房呢?看房的时候我需要看什么?而且买房不管做什么用途我总是希望升值快,那要注意哪些因素呢?今天小编就从头到尾给大家梳理一下。看如何买房和怎么能买到升值空间大的房子。

  新浪乐居讯(编辑 罗璇)有些人想买房,但是问怎么选房呢?看房的时候我需要看什么?而且买房不管做什么用途我总是希望升值快,那要注意哪些因素呢?今天小编就从头到尾给大家梳理一下。看如何买房和怎么能买到升值空间大的房子。


  首先查询当地政策

  由于北京市为限购城市,所以首先要查询自己是否有资格买房。可查询当地新闻或直接咨询房产置业顾问。

  查询贷款政策:1、可查询当地公积金网站,或者拨打当地公积金热线咨询;

  2、去中介公司咨询,不过最好自己有一定功课,否则容易被误导;

  3、搜索当地的公积金、贷款政策新闻;

  4、去当地的办事大厅咨询;

  5、询问购买过的朋友、同事等等。(一定要近期,否则政策可能已经修改)


  买房前准备

  1、查个人征信报告,看看是否有不良信用记录;

  2、准备好信用卡;

  3、查公积金贷款额。(当地最大,自己目前可以贷款额。北京公积金贷款额度最大为120万。)


  做好以上几个准备,就可以开始考虑:如何选房。


  ▍先定位你的需求、买房预算、每月可以承担的房贷、所有要求的优先级。

  需要考虑的:面积、位置、学区、自住VS投资、配套、质量、户型……思考这些选项,对于你来说,哪些是更重要的,排个优先级。

  ▍在自己可以承受的预算下,你再思考:

  1、交通时间:如果你受不了长时间的交通时间,那你只能牺牲面积、户型等等,在市区内买一个面积小一点,房龄老一点的房子。北京交通拥堵,所以交通工具要选择好,如果预算不足,只能买郊区的房,要优先选择地铁附近的房源。不然早晚高峰的交通时间会被虐死。

  2、生活品质:如果你希望给全家一个宽敞明亮的生活环境,交通时间不考虑,或者你工作可以在郊区,那么你就可以选定你的郊区区域。

  3、周边配套:要考虑周边是否配套齐全,不然买个菜都要跑好几条街。如果家里有老人,周边医疗配套很重要。

  4、家庭成员有孩子:如果你希望一个好学区,那么你就需要综合评估全市在内学区,那个学区是你预算可以承受,该面积你能接受。且学校距离你单位的距离多远,是否需要接送孩子上下学。

  ▍特别需要注意的是学区房政策

  由于北京各个区县的学区政策不同,所以需要你查询你中意学校所在区县的政策。

  以西城区为例:西城区教委表示,在2016年小学入学时,如同一房屋地址六年内有多个适龄儿童申请入学,则房屋产权人必须是适龄儿童的法定监护人,不符合上述规定的,根据当年的招生政策统筹协调安排就读学校。

  这意味着如果该房屋的产权人为入学儿童父母或其他法定监护人,那么无论家庭中有几个孩子需要入学,均不会受“六年内”的年限限制,可以就近划片入学。但如果购买的是二手房,此前有其他孩子已经就近入学,那么将根据当年所在地区的学位紧张程度,进行统一安排。

  所以买二手房时一定要提前问清6年内是否有孩子入学。

  学区房最最重要的一点是:你现在买的房有可能不是那个学校的学区!

  北京教育部办公厅明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方,根据实际情况积极稳妥采取多校划片,一个小区对应多个学校,将热点小学、初中分散至每个片区,确保各片区之间大致均衡。在具体操作中,实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生,仍应就近安排至其他学校入学。

  所以说你的贵学区房可能会降价,同样,反过来思考。你如果合理利用这个政策解读,你的房子可能从非学区房变为学区房,获得升值。(这个赌局不适合刚需,存在太大风险性。)

  ▍大区域选好了,如何选小区域?

  跟着几个点走:政府规划、交通线路、大型民生政策等。其实城市规划的信息都是可以查到的,同样需要自己去查:比如跟着规划的地铁点、大型民生项目比如医院、综合体、政府规划中心走。

  很多人看房的时候,就听售房部的人吹牛说,我们这边离地铁口超近,走路10分钟就到了!

  买了之后发现,需要开车半个小时才能到一个地铁口(2020年建成)……这算地铁房吗?当然不算啦!如果你买对了潜在地铁口位置,这套房子升值是没有任何问题的!如果是买在已有地铁口附近,那么可以理解地铁口的红利因素已经加在了房价中。那么可以简单理解为,没有其他大问题,保值没问题,但是升值速度可能较慢。

  综合考量多个因素,这样的区域选择才会保值、甚至具有很大的升值价值。

  ▍小区域如何选房子?

  从大型城市来看,一片区域还真不是同样的升值幅度。品牌认可度很重要。所以一般来说,一片区域的升值幅度比较高的除了学区,一般都是品牌好的或者口碑好的房企开发的项目升值幅度高。考虑房地产品牌之后,同时考虑物业好坏、容积率、停车问题、房产质量、户型等等,这些都是决定当前价格以及后期升值问题。

  选对房址与否,就是翻番20倍VS亏损!

  真的!千万不要觉得选址很随便,这关系到你的房屋是否升值。即便是自住,以后换房时也会减轻不少压力。


  在北京升值因素主要有以下几点。

  1、产业聚集地的涨势是远高于非产业支撑的区域,例如中关村、望京。即使通州确定为行政副中心,房价上涨后价格也没有超过望京。而亦庄开发区由于许多大公司和产业入驻,房价直逼通州,亦庄在5年前可还是大家都不愿意去的地方呢。

  2、学区。在一、二线城市里,涨幅最多的除了地位位置、几个规划点的福利,最大的因素一般都是学区。

  3、楼盘的开发商。开发商的知名度一直就影响着楼盘的价格。例如万科口碑一直在业内不错,所以只要是万科开发的项目价格都会偏高一些,但是大家觉得物有所值。

    4、物业。同品质同区域的楼盘物业好坏也影响房屋价格,尤其是改善楼盘和高端项目。

  5、整个项目房源的规划。如果一个楼盘非常大且居于郊区,户型全部都是小户型。意思就是这个楼盘是为刚需人群打造的,这个楼盘的升值空间就比较小了。刚需不好吗?当然不是,如果是市中心的刚需项目简直太抢手了。可是位于郊区又全部都是小户型这就难说了。买郊区的楼盘有三类人:1、周边居民;2、预算不够退而求其次买偏远地区的人;3、投资客。第一类人我们就不说了,第二类是因为预算问题考虑郊区,这类人一般希望给家庭提供更宽敞的生活居住环境,选择小户型的人群较少。我们主要说的是第三类人,北京哪个区域都有炒房的人,除了炒地铁房、学区房,还有这种炒小户型房源的人。北京的房价每年涨幅在10%-20%之间,投资郊区小户型投入资金相对比较低,回报率却很高。而且在投资客囤房的这个阶段一般是把房屋租出去的,如果一个楼盘大部分购买的人群为投资客,那么在3-5年内这个项目大部分房源都会以出租为主,出租人群不稳定,人群嘈杂,有安全隐患。

  所以说,买房子的时候全方面的考虑,尤其是在选址上的斟酌是多么重要!这套选房方法论,各位看明白了吗?

  大家来看看这几个升值潜力比较大的项目:上谷水郡中国玺北京城建·北京密码首开·缇香郡西山湖。要早点入手哦。


  上谷水郡(免费看房)

  青山秀水烘托的诗意栖居之地    400-606-6969 转 29459

  价格约14000元/平米    户型建面: 联排99-178平 双拼214-236平 类独栋248-465平

  楼盘地址: 京藏高速东花园出口官厅水库南侧

怎么选房能让房子升值20倍?这些因素很重要

  项目介绍:上谷水郡紧邻官厅湖,对面卧牛山,拥抱22万亩北方最大滨湖湿地公园,启动区1万亩,其中600亩最华美段落为上谷水郡典藏,形成一处滨湖湿地养生公园带。上谷水郡整盘漫布法乡湖墅、水岸洋房,及上谷驿站、房车营地、湿地公园、中央森林公园、鲜食葡园、酿酒酿园、业主青青菜园、冰雪天地、七彩花田、酒店群等休闲旅游资源配套。


  中国玺(免费看房)

  核心地段 稀缺产品 名企开发    400-606-6969 转 68798

  价 格 约 :待定    户型建面: 城市别墅200平米左右

  楼盘地址: 北京二环菜户营环岛东南侧

怎么选房能让房子升值20倍?这些因素很重要

  项目介绍:中国玺位于北京西二环,紧邻金融街及丽泽商务区,拥有稀缺的内城资源和地域优势,是北京少有的内城核心顶豪产品。项目由招商地产(招商蛇口旗下品牌)、华润集团、九龙仓、平安不动产四大巨擘联袂开发。项目周边交通便利、生活配套十分充沛,随着丽泽商务区的逐步落成及首都新机场建设的区域带动作用,区位价值潜力巨大。中国玺根植深厚的皇城文脉,悉心研磨高端客户不断升级的居住需求,领创一种全新的生活方式,致献全球领袖。


  北京城建·北京密码(免费看房)

  南中轴线旁 月季大会会场    400-606-6969 转 94853

  价 格 约 160-300万元/套    户型建面: 61-75平米

  楼盘地址: 北京市大兴魏善庄国开会议中心北侧

怎么选房能让房子升值20倍?这些因素很重要

  项目介绍:6860亿的“城南投资计划”,2000亿缔造新航城的投资规划,每年预计将吸引1.3亿乘客和150万居民。8大产业聚集,区域将成为北京经济新引擎。4横4纵的交通布局以及新机场线和R3地铁线的环绕,将区域打造成重要交通枢纽点。项目自身商业配套将成为2016年月季洲际大会主场之一,届时将成为堪比“奥运会”的区域名片。小区内部24,000㎡商业配套及周围5大商圈,提供了便利的生活模式。


  首开·缇香郡(免费看房)

  通州台湖新盘 环境优美    400-606-6969 转 28567

  价格约21000元/平米    户型建面: 叠拼139-155平米,洋房55-150平米

  楼盘地址: 北京市通州区京津高速台湖收费站第一个出口即到

怎么选房能让房子升值20倍?这些因素很重要

  项目介绍:项目全部洋房、叠拼产品,涵盖80-120洋房2-3居、120-150平米叠拼别墅,飘窗、露台、花园等丰富的情趣化空间,高使用率、高舒适度,都市宜居空间首选。首开集团引进国际都市农场理念打造的“缇香农场”,缇香郡业主均可分得属于自己的“私家菜园”,体验农耕乐趣,更可以为家人提供无污染的绿色果蔬,将健康还给家人。


  西山湖(免费看房)

  丰台稀缺山水地产 国际湖区    400-606-6969 转 93955

  总价约 100万元/套    户型建面: 36-126平米

  楼盘地址: 丰台区王佐镇山湖路与文林北街交叉口西侧

怎么选房能让房子升值20倍?这些因素很重要

  项目介绍:西山湖项目位于丰台区王佐镇,紧邻西六环,位于西山脚下美丽的青龙湖畔,项目共占地25.3平方公里的,相当于北京老的西城区一样大。西山•湖地处丰台青龙湖,打造国际会都核心商务区、国际健康养生示范、创意宜居生活区教育科研区、文化休闲区5大功能分区,成就智能、健康、文化的中国新型城镇化宜居典范。


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