新浪乐居讯(编辑 张茜)龙湖、保利、金融街、中国水电、裕旗等诸多品牌房企扎堆云集,天宫院区域内产品进入集中销售期,可见大兴楼市的主战场正由黄村渐渐南移至天宫院区域。相同的地段、相似的客群,也注定了这个新兴板块将上演一场前所未有的楼市激战。

  龙湖时代天街保利春天里联港•幸福湾金融街•融汇中国水电•云立方5大70年产权住宅楼盘均分布于地铁4号线生物医药基地站及天宫院站两侧,另有裕旗下的B悦国际这一50年产权楼盘也插足了这场天宫院之战。6盘的集体进场,使天宫院正呈现集中放量的态势,其中龙湖时代天街保利春天里已分别于2010年底及2011年初开盘入市,11800元/平米及11999元/平米的起价自是让俩盘做足了噱头,销量不菲。而联港•幸福湾以10800元/平米的起价于上周末7月15日刚刚开盘了1号楼和16号楼, 16号楼已全部售罄,1号楼仅剩20套三居,认购总金额3亿左右。3盘旗开得胜,3盘纠结待售。

图为中国水电・云立方周边楼盘一览图为中国水电・云立方周边楼盘一览

  待售3盘中,撇开B悦国际50年产权的公寓产品不谈,金融街•融汇大打精装修之名为区域内稀缺精装产品,而中国水电•云立方则老老实实地推着传统的50-110平米的1-3居毛坯房,与龙湖时代天街保利春天里联港•幸福湾的产品相类似,那么,中国水电会沿袭区域内在售3盘价格低开的策略吗?在共享区域大配套之下,其卖点又在哪里?将以何取胜突出重围呢?

项目名称 楼面价 开盘价 当前价
7519元/平米 11800元/平米起 14500元/平米
7824元/平米 11999元/平米起 16000元/平米
7908元/平米 待定 待定
7218元/平米 待定 待定

  以上表格是天宫院区域内距离地铁4号线最近的4新盘,也是相互距离最近的4新盘。2010年12月底,龙湖、保利、金融街在同一天分别拿下天宫院区域三地块,楼面价分别为7519元/平米、7824元/平米和7908元/平米。而后2011年7月中国水电集团拿下紧邻龙湖的地块,楼面价为7218元/平米,为四块地中楼面价最低。据业内测算,上述地块加上开发成本等各种税费后,售价在15000元/平米的情况下,房企利润也仅为5%左右。

  2011年11月,龙湖时代天街已经以11800元/平米的价格“抢开”,并且成交价格显示有些房源的成交价不足11000元/平米,如此低开策略果然奏效,项目首期房源在当日迅速售罄,这也就基本锁定了区域板块的价值。同时也为2012年入市的保利春天里联港•幸福湾金融街•融汇、以及中国水电•云立方等新盘带来了强大的入市定价压力。尤其土地成本最高的金融街•融汇,楼面价接近8000元/平米,如果参照龙湖时代天街当时首期开盘的价格来定,可谓“裸售”。而中国水电•云立方的土地成本最低,压力较小,但不同于其他几盘的是,其余几盘均属大型社区,可分多期开发,价格策略低开高走,后期价格的提升会为项目填补前期开盘的低利润,而中国水电•云立方房源总户数不足千,无法拉长销售战线慢慢增加利润。

  再来看看目前区域内的价格状况,随着北京房地产市场整体止跌回涨的现状,天宫院区域亦是一路看涨的趋势。龙湖时代天街2011年11月开盘价11800元/平米起,均价在12500元/平米左右,后期2012年4月推出景观楼王东8号楼均价13500元/平米,2012年6月均价涨至13900元/平米,目前推出社区最后一栋中央景观楼王均价涨至14500元/平米,整体涨幅高达22.88%。而保利春天里亦是如此,首期开盘起价11999元/平米,虽然这个价位的房源不多,首期开盘整体房源均价在13000-14000元/平米,但保利春天里的杀手锏在于其分期付款而首付只需交纳5-6万元,这也确实吸引了不少手头并不宽裕的刚需人群,目前项目二期3、4、7、8号楼即将于7月21日开盘,均价已达16000元/平米,整体涨幅超过23%。

  开发商对于新盘入市的定价向来谨慎敏感,预计8-9月开盘的金融街•融汇中国水电•云立方目前的价格也都是待定。中国水电•云立方的售楼员表示,项目会顺应市场定价,目前区域内周边楼盘的价格在13000-14000元/平米左右。编辑问到项目首期开盘的价格会不会像龙湖时代天街保利春天里那么低,和精装的金融街•融汇的价格又会相差多少时,售楼员表示目前区域的价格已经开始上涨,但肯定会比金融街•融汇低一些,具体的价格还不好说。而编辑也在金融街•融汇的论坛中发现有网友爆料目前融汇最新价格在14000-15000元/平米之间。对于这个价位编辑认为还是很有可能的,假设项目精装修的标准在3000元/平米,以此计算项目“裸房”的价格在11000-12000元/平米左右,这样的价位还是可以和龙湖时代天街保利春天里的开盘价格相比的。而刚刚开盘的联港•幸福湾虽然起价报价为10800元/平米,其均价实际上也在12000-13000元/平米左右。由此,编辑猜想中国水电•云立方的首次开盘的价格也基本上维持在12000-13000元/平米的价位上,再高的话势必有购房者将倾向选择周边其他楼盘。

图为金融街・融汇论坛帖截图图为金融街・融汇论坛帖截图

  首期开盘必要一炮打响,而价格上的低开高走便是开发商惯用的推盘手段。在目前楼市整体的回暖,多楼盘出现微涨的大环境下,加之天宫院区域目前配套的缺失,区域发展空间还是很大的,因此项目的升值潜力不可小视。对于那些后悔没有出手龙湖时代天街保利春天里首期房源的准购房者,或是那些被龙湖时代天街高物业费挡在门外的准购房者,中国水电•云立方首期开盘的价格应该还是值得购房者考虑的。并且,许多楼盘开发商会在项目首期开盘时推出楼座位置不太好或是户型不太好的房源,但中国水电•云立方体量较小,楼座也只有7栋,户型大多类似,因此楼座之间的良莠相差并不太多,只有3号楼紧邻大街,位置比较靠外,但项目所有1居户型均在3号楼这一栋楼里,因此紧盯小户型的刚需购房者也别无他选。

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