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珠三角房价局部狂飙 房地产风险隐现

http://bj.house.sina.com.cn 2007年09月19日09:58  21世纪经济报道

    珠三角房地产异象初显,房地产风险尤存——这是9月14日-15日由南方报业传媒集团主办的首届珠三角房地产高峰论坛最核心的话题。就在论坛举办的当天,央行再次宣布加息。

  风险预警

  “房价确实和政策环境是有关系的。” 中国工商联住宅产业商会会长聂梅生说。

  聂认为,24号文件稳住了住房结构的最低端。现在经济适用房的比例在全国5%左右,廉租房不到1%。而这部分的合理比例应在10%。住房结构中,目前中低收入、低收入这一块的结构偏小,还不足20%,而商品房多面向中高收入,因为这一块的利润空间要大一些。

  众多专家认为,楼市、股市、汇市是紧密相连的,讨论

房价不如讨论中国的经济走向。现在多一个需要考虑的因素就是CPI(物价指数)。

  聂梅生认为,此次加息是因为CPI,如果CPI还继续上涨,肯定还要加息。“如果是CPI上涨加息的话,投资成本高,投资性的购房就会下降。”

  房价的风险关键是跟可支配收入比,回归到房价是否合理还是在于房价收入比。如果个人房价收入比过高,就会产生危险。“例如前一段时间说深圳涨幅50%,后来媒体披露的没有50%,只有15%;中央调查组回来说是50%,过了几天深圳政府出来说只涨了15%。如果是50%的话那肯定是居高的,泡沫总会破裂的。”聂梅生说。

  聂梅生指出国内房地产的税收政策跟国外差距比较大。例如,年初推出土地增值税,持有环节上也有税,说是开征,每个地方不一样,二手房出售到底交多少税,有的交得很高,有的说很高,但是交得很低。持有环节上的税争议比较大,物业税是按照第一套征还是按照新人新办法征?聂认为,持有物业税是很敏感的,尤其对房价有影响。

  这些持有环节、开发环节、流通环节的税制都没有完善。目前税费涨得很快,基本上每年都是GDP的一倍。然而征税后怎么进行二次分配?是不是房地产这块只是加税,没有减税,没有激励?聂梅生强调,增税和减税的方法应该并用。

  广州市房管局副局长黄文波认为调控是因为房地产发展不正常,房价增长过快、市场供需失衡,不调控就会破坏市场有规律的运行;实施住房保障,是为了解决大多数的包括低收入和中等收入的住房问题。构建一个科学的、合理的住房供应体系和消费体系才是解决住房问题的出发点和根本点。

  在众多专家和官员眼里,珠三角地区房价上涨主要原因还是投资性购房带来的。

  聂梅生还说了一个段子,“深圳那些开发商卖房都卖得不好意思了,我有一个很熟悉的开发商都躲了,我说你干嘛?银行追你债?他说我不能再卖房子了,打电话托我买房子走后门的人太多了。我说这个生意好做,做到开发商不好意思卖都逃了。这绝对是投资性购房。”

  聂梅生指出,投资性购房以后绝对会下降,美国的次级债危机就表明这是全球性的流动性过剩。

  黄文波还认为,9月11日广州拍卖的13公顷用地,楼面地价与周边商品房的销售价格相当了,是一个很危险的现象。

  黄认为目前广州市场已经出现风险,而开发商在投资方面还存在着盲目乐观。

  他建议开发商四个方面来考虑风险问题,并强调“我们企业不要怀疑政府在执行政策上的力度”。

  第一个是未可预见的政策风险。国家对房地产的调控会越来越深入、越来越深化。比如说就广州市而言,很快就会推出限价商品房的政策。目前宏观调控在市场供给这一块是下了很大的功夫,比如说加大经营性用地的供应等等,但是在抑制需求这一块还是比较欠缺的,特别是在税收金融这一块做得不够,但是很有可能国家会出台这方面的政策。

  第二个是调控风险。限价房和政府加大经营性居住用地的供应都会缓解中低收入人群的住房问题。

  第三个是管理风险。广州政府对土地的出让和后续管理是越来越严格的,不要再抱什么幻想将来和过去一样,广州市在收地这一块应该说在国内是做得最前列的城市之一了。

  第四,确实存在一定的市场风险。

  珠三角房地产结构失衡

  广东省房协会长蔡穗生,从珠三角的购买结构来具体分析了房地产存在的风险。

  珠三角地区(简称珠三角)今年上半年的市场特点有几个方面。

  从总体状况来说,广东房地产的集中度很高,珠三角地区九个市完成开发投资占全省比例是89.5%,接近90%。而整个投资量接近900亿元,排前三名的是广州26.63%,深圳16.61%,佛山13.82%。

  从经济来源,广州418亿元,深圳401亿元,占全省资金来源总额分别是25.59%和24.55%;佛山228亿元,占13.94%,就是14%左右。

  商品房建设施工面积占全省面积比例最多的也是广州、深圳、佛山,分别为:广州27.16%,深圳17.66%,佛山10.28。竣工面积占全省比例的前三位是广州、深圳、东莞,广州19.84%、深圳15.39%,东莞14.23。竣工面积就这三个市已经占了全省竣工面积的接近一半。商品房实际销售额占全省的比例排前位的是深圳、广州、佛山,深圳33.07%,广州27.64%,佛山11.33%,实际销售面积占全省前三位的是广州、佛山、深圳,广州21.01%,佛山15.66%,深圳14.77%。

  总体来说,珠三角房地产开发主要集中于广州、深圳、佛山。

  第二个特点发展不平衡。珠三角九个市分为三个梯队,第一梯队广州、深圳、佛山,其中佛山是后起之秀,佛山按两年以前数字比相对来说并不太高,跟其他的没有什么特殊之处。

  第二梯队的是珠海、中山、惠州、佛山、东莞。珠海商品房是均价5616元。其他城市在3000~4000元。

  第三梯队是江门和肇庆,江门的均价是2859元,肇庆的均价是2725元。江门和肇庆在全国的中等城市来看恐怕也是中等的水平。

  第三个特点是价格上涨比较快。上半年全省商品房均价是5887元/平方米,同比增长18.09%。全省商品房上半年的同比均价是增长18.09%,其中商品住宅均价是5557元,同比增长20.17%。

  深圳上半年商品房的均价13178元,同比上涨42.3%,其中商品住宅12295元,同比增长44.04%。广州商品房上半年均价8356元,同比增长28.63%,其中商品住宅7953元,同比增长30.93%。广州深圳同比增长30%-40%多,应该说增长是过快的。

  最高的深圳和最低的肇庆,房价有5倍的差距,价差明显拉大。

  第四个特点是供需缺口扩大。蔡穗生拿出2个指标——商品房的竣工量和销售面积。这两个面积比,广东省上半年商品房供和需一个竣工单位有1.69个单位的销售,就是说需求量大过竣工量的69%。如果看商品住宅那就更大1:1.89,商品住宅的销售大于竣工89%。一个单位的竣工有1.89个单位的销售。

  很明显,跟去年同期相比,楼市的供需缺口扩大了。佛山是1:5.46,那是5倍多了,中山1:2.6,惠州1:2.46,广州1:1.19,深圳1:1.62,江门基本持平。低过1的有两个城市,一个珠海,一个东莞。珠海是1:0.89,一个竣工量的单位有0.89个单位在销售。东莞1:0.91,也接近持平,销售略低一点。

  第五个特点,异地置业增多。

  实际上,如蔡穗生那样开始质疑珠三角地区房价是否理性的业内人士,正越来越多。

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