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北京商品房销售新规:预留两成房现售

http://bj.house.sina.com.cn 2007年09月19日09:55  21世纪经济报道

    本报记者 贾海峰

  近日,先后有多家房地产开发企业向记者反映:北京市有关部门新近出台了一条没有形成文件的“新规矩”:房地产公司在新报楼盘预售许可证时,只能办理80%面积的预售手续,并且还要在取得预售文件时以书面形式承诺楼盘的哪些面积做现房出售。一般来说,做现房出售的面积不少于整个楼盘面积的20%。

  此不成文的规定又被业内称为“两成房现售令”。

  两成房现售令

  9月初至今,北京取得预售证的项目约有8个,这些项目在办理项目预售证时都遇到了“两成房现售”新规。

  记者先后采访了“上东别墅”、“solana蓝色国际港湾”、“远洋·自然”等多个新开盘项目的销售负责人,所得到回答并不一致。有的项目销售负责人称接到过此新规定文件,有的却称并不知情。

  “这个文件并非书面文件,目前只是一个规定。”北京金泰房地产公司副总经理谢苏明告诉记者,北京“金泰城·丽湾”办理预售证时,北京市建委办理证件人士即告诉公司人员,只能办理80%面积楼盘的预售手续,并且还要开发商出具一个书面承诺,楼盘20%的面积要等到楼盘竣工时现房销售。

  北京恒泰轩房地产销售公司策划经理高彬告诉记者,许多代理公司同行知悉这个新规,正在准备开会商量如何应对。20%楼面面积不得预售将大大减少房地产销售代理公司的生意。

  记者电话采访北京市建委房屋交易市场管理处,咨询房产预售证办理有关人士时,该人员表示,确实有20%面积要现房销售的新规定,这一规定自9月初开始实施,所有新办理预售手续的楼盘都需要遵守。

  “受此政策影响,很多开发商将住宅楼配建部分由销售改成了自持。”“solana蓝色国际港湾”市场部总监许大金说,直接不出售20%面积的住宅对开发商回款影响很大,许多开发商采取将项目配建的商业部分留存的办法来抵充这20%面积的现房销售指标。

  记者了解到,开发商在获得项目预售证之前,需要先取得国土部门的地价款核实证明、土地使用权证等手续。9月初开始,国土部门只给申报楼盘的80%面积出具地价款核实证明,另外20%面积并未给说法。

  “国土部门出具多少面积的地价款核实证明,我们才能发多大面积的预售证。”北京市建委有关人士说。

  上述多个接受记者采访的新楼盘销售负责人均对记者表示,建委等有关部门并未就此新规定给出任何解释,对于开发商来说,20%面积不能预售意味着将加大开发企业成本,更会使市场房屋供应面积下降。

  与此同时,打电话到北京市国土局咨询的开发企业日益增多。据北京市国土局土地利用中心一位负责人介绍,暂时扣掉楼盘20%预售面积是为了防止某些开发商超建、超售楼房面积,而不补缴土地价款。

  “这是个暂时性过渡措施,我们会让开发企业尽量多地取得预售面积,但是当前确实需要这个措施来防止房地产开发企业偷漏土地价款,”上述北京市国土局土地利用中心负责人证实了正在执行这个20%楼面面积现房销售的政策,但表示是过渡性政策。

  约束开发商超建超售

  有关人士向记者透露,国土部门出台此项过渡性政策的主要原因是某些开发商不守规矩,在房地产市场繁荣的情况下,不遵守规划等约束性文件,私自超建、超售商品房。

  上述有关人士表示,房地产开发商超建超售房屋问题一直存在,导致北京市国土局这次利用地价款核实手续“卡开发商喉咙”的原因是北京市建委正在进行的房产证办理手续改革工作。

  据悉,北京市建委为改变房产证办理速度慢的情况,于日前修改了房产证办理办法,依据新的房产证办理试行办法,房地产开发企业有望凭借预售证、竣工证等文件快速办理房产证,而使国土部门对房产证办理的监督功能削弱。

  “有很多开发商通过走关系等手段,超规划面积建设,以往可以在竣工时卡着他们,现在他们可以提前办理房产证,会脱离国土部门的监督。”上述北京市国土局有关人士说。

  “还是有一些开发商不守规矩的。”上述有关人士说,北京房地产市场好,土地又很难拿到,很多开发商就开始在超建上动脑子,有的开发商通过“跑关系”等手段,可以使建筑面积提高一倍以上。

  上述有关人士介绍,除了跑关系,直接增加建筑面积外,开发商还会通过增加楼层高度、增加楼层层数等办法来增加楼盘建筑面积。

  “如北京西四环附近某项目,楼层高做到4米8,购买以后可以隔成双层,普通住宅可以卖到了复式楼的价格,”上述有关人士说,北京市建委等部门在北京市房地产市场秩序整治工作中发现,开发商通过各种手段扩大建筑面积的做法很多,而这些楼盘多是历史楼盘,已经取得房产证,建设部门也无可奈何。

  9月11日,北京市建委联合工商局等有关部门发出通知,要求对北京市目前在售商业及小区配套商业项目建设情况进行检查,直接目的就是要查这些商业项目中是否存在违建情况。

  不过,记者采访中多数新盘销售负责人表示目前的政策环境下,超建情况已经很难操作,有关部门出台此项政策似有更深层意义。

  “上东别墅”项目销售负责人表示,以往开发商会通过“跑规划”等手段扩大实际销售面积,但是“8·31”以后,所有土地出让面积和土地价款都会在国土部门的监督之下,超面积销售的情况不太可能。

  综合北京房地产交易管理网及北京市统计局公布数据,今年上半年北京可售住宅仅7万余套,比去年同期下降了3万套。其中,商品房住宅现房销售面积下降最为厉害,今年1-7月份现房销售面积同比去年下降了46.3%。

  高彬认为,不管有关部门出于何种考虑出台此项政策,该规定都会使目前供不应求的北京楼市供应量进一步下降,并影响

房价稳定。

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