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广州新老商务区写字楼大PK 谁在江河日下

http://bj.house.sina.com.cn 2007年08月31日13:48  信息时报

  写字楼的发展与城市建设及经济发展是分不开的。据中原地产研究部商业物业相关人士称,广州的城市发展重心经历了“由西向东”的转移过程,由此亦带动了广州商业及写字楼经历了“由西向东”的发展历程。历经了13年的发展,广州市目前以初步形成了环市东商务圈、天河北商圈、珠江新城商务圈以及琶洲商务圈四大商务圈。新老商务区的发展都有自己的侧重点,各具特色。

  老城区:写字楼势头已下

  据中立地产写字楼部负责人透露,今年下半年,广州老城区可售写字楼供应量将超过15万平方米。随着更多烂尾项目的盘活和烂尾地的成功拍出,未来三年内,广州老城区可售写字楼新供应量将近60万平方米。但专家分析,随着CBD以及琶洲等多个前景区域的写字楼逐渐增多,老城区写字楼的市场每况愈下。

  中原地产写字楼部营业总监朱辉表示,首先从开发商的实力背景来看,老城区写字楼的开发商实力远不如CBD的企业,CBD写字楼企业大部分为上市公司,这样能更好确保项目的正常运作;其次,从结构来看,老城区的很多写字楼技术含量以及软件方面的物业管理都不如新区域的写字楼。此外,最重要的一点是,由于地段以及产品的质素不同,很多企业尤其是世界500强企业都乐意选择CBD或者天河北作为根据地,因为这样不仅能显示自己公司的品牌,能享受更好的物业服务。同时,有数据显示,在近2年的时间里,大企业选择写字楼的趋势已经明显往东挪。

  商业区:写字楼售出开价3万/平方米

  在越秀区商业旺区写字楼市场中,中华国际中心成为区域写字楼第一高楼,而它的售价每平方米3万元,更引起了市场的关注和争议,为了进一步确实这一消息。近日,记者电话采访了中华国际中心总裁助理赵子峰,据赵总介绍,3万元/平方米的写字楼并不算高,下月可能提高到5万元/平方米。赵子峰认为,项目在越秀区属于标志性建筑,是其他项目无法比拟的。同时,他也承认,天河区写字楼“肯定占优势”,“如果该项目在天河,早就卖到3万元/平方米了,就不用慢慢才磨到这个价”。

  无独有偶,日前,中华国际中心开发商(广州兴盛房地产开发有限公司)——香港昌盛集团上市的消息早已传开,中华广场相关负责人也明确表示,今年年底之前公司会上市。广州某知名中介一位从事多年写字楼分析研究的专家表示,3万元/平方米的写字楼,不要说在中山三路的地段,就是在CBD和天河北来说,也是超过市场承受能力的。他分析,目前中信广场的售价也不过2.6万元/平方米,耀中广场的售价为2.4~2.6万元/平方米,与这广州目前两大顶级写字楼相比,越秀区商业区写字楼地段无法媲美。该人士还进一步指出,这种“财技运作”的手法只有一种原因,为了上市做铺垫,提高其估值。同时,也有业内人士表示,项目位于中山三路,周边没有写字楼气氛。

  据赵总透露,目前已有世界500强与其签定了协议,但具体哪家企业不方便透露。当记者问及报价3万元/平方米是为了提高公司估价,赵子峰予以否认,他表示,报这个价只是为了挑战个人,和公司没有关系。

  天河北:走向白热化

  对于天河北商务圈,研究人员表示,目前天河北是广州写字楼最为密集的区域,其中天河路是天河北商圈发展的一个分支,该商圈在2002年开始迅速崛起。短短的几百米内就聚集了7个写字楼。同时该路段的写字楼项目工程进度较为接近,开售周期相对接近,因而在未来几年,该路段的写字楼市场将走向白热化的阶段。

  珠江新城和琶洲属于新型的商务圈,由于在规划上对绿化的建设较为完善,对比起天河北以及环市东的生态环境相对要好,但由于目前投入使用的写字楼相对较少,商业氛围并未成型,相信未来随着写字楼的投入,进驻公司的增加,该区的商业氛围的认同程度会上升。

  珠江新城:前景最看好

  尽管珠江新城目前的写字楼还未完全成熟,受配套、交通等因素制约较大,据中原地产研究部有关人员表示,预计2008年~2010年是珠江新城走向成熟的三年,届时广州歌剧院、广东省博物馆、广州图书馆、广州市第二少年宫等标志性建筑已建成,珠江新城轴线已完成绿化,地铁三号线、地铁五号线已通车,新光快速干线也建成通车等等。

  初步预计在2008年~2010年珠江新城将有8个以上的写字楼项目可以竣工投入使用,其中最具有代表性的当属高度达450米的珠江新城双子塔的西塔。

  目前,广州有四大写字楼区域。

  大环市东商务区

  核心区指传统意义上的环市东(东到区庄立交、西到广东国际大酒店,包括花园酒店、白云宾馆在内的0.18平方公里范围),包括花园酒店、白云宾馆一带,核心区信息密集度最高,酒店、写字楼集中,是整个大区域的管理中心和经济枢纽。功能主要为商务办公、金融、高档商业、酒店等,国际中央商务中心特色明显。

  天河北商务区

  以天河体育中心为依托,天河北路、体育西路、体育东路是目前为止天河区写字楼最为集中的地段。天河北商务区的自然延伸,像天河北路的两条肩膀,支撑着天河北的繁华。据中原地产研究部相关人员称,由于该地区拥有浓厚的商业氛围、良好的交通条件,加之该地区的写字楼办公设施齐备、物业管理良好、综合素质均较好,因此成为广州新兴高档写字楼的代表,典型的有中信广场、大都会广场、城建大厦、金利来中心,其中中信广场更是声名远播。

  珠江新城商务区(CBD)

  珠江新城北至黄埔大道、西至广州大道、东至华南路占地6.5平方公里,是广州的CBD所在。共划分为14个20~40公顷的街区,包括商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等,规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体,推动国际文化交流与合作的基地。其开发模式将坚持“低密度,高容积”的原则。

  琶洲商务区

  琶洲,位于海珠区的东面,总占地面积为10.4平方公里,其规划定位为“以会展博览业为核心的城市副中心区”。

  华南快速干线和东环高速公路从西到东将琶洲全岛分为A、B、C三个区。A区是西区,以居住、康乐为主导功能;B区是广州国际会展中心,周围将发展与会议和展览相关的配套设施:酒店、写字楼、银行、商业服务等;C区是东区,以高科技产业研究开发、旅游度假和高品质居住为主导功能的综合区。琶洲地区的交通用地面积为2.5平方公里,占该地区总用地面积的24%,公路密度较高。

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