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谁最终为疯狂地价埋单 地价疯涨带动房价上涨

http://bj.house.sina.com.cn 2007年07月05日07:55  新华网

  上海、杭州、南京等地近来“地王”频出,其结果是———

  地价涨得那么疯,房价还不趁机涨

  当人们还在为房价狂飙而惊诧、忧心时,上海、杭州、南京等地近来又“地王”频出。地价之于房价,犹如“面粉”之于“馒头”。“馒头”降价已成社会性渴望,而“面粉”却日贵一日。“扬汤不能止沸,烈火岂能加油。”业内专家指出,最终为疯狂地价埋单的,除了购房人还能有谁!

  6月21日,上海杨浦区的新江湾城D1地块上演了一场身价“

火箭”秀。短短6分钟竞拍,面积不足5.93万平方米的地块,从底价5.16亿元急蹿至12.6亿元成交。按容积率1.7折算下来,单是楼面地价就已达到每平方米12509元,与其周边在售新房的成交价已十分接近。7个月前,同是新江湾城地块,楼面地价每平方米6677元已是“天价”,而如今,该“天价”在200来天里再暴涨87%!

  地价频创新高、楼面地价赶超

房价的“新江湾城现象”,不过是近来房地产市场逆调控异动的缩影。在南京,4月6日,河西“建邺区所街地块”成交的楼面地价也达到了每平方米5530元,而3个月前成交的另一幅位于河西所街的相邻地块———“建邺区市政预制厂地块”的楼面地价每平方米还只有4626元。在杭州,5月30日,钱江新城一面积126亩的地块拍出34.9亿元的高价,并创下了每平方米楼面地价11759元的新纪录。这比去年9月底出让的杭州市中心“地王”的楼面单价还高出近千元。楼板价逼近新房价已变得势不可挡,6月25日成交的杭州拱墅区第20号地块,楼面地价约每平方米12245元,接近地块对面的清水公寓售楼价。

  地价扶摇直上的现状令人忧心。地产分析人士范晔在评论“新江湾城现象”时说:“区位相同、地段相似的两块土地,在短短几个月之内,价格相差一倍。地价如此疯狂,房价怎能理性!”

  地价在“疯狂”

  开发商为疯狂地价付账,但房价一浪高过一浪的事实表明,最终的埋单人不会是他们。国家发改委、国家统计局最新调查显示,5月份,全国70个大中城市新建商品住房销售价格,同比上涨6.6%,涨幅比上月高出1.3个百分点。而前4个月,全国房价月均涨幅一直在6%高位波动。今年以来,领涨的南有北海,北有北京,东自南京,西迄兰州,中有蚌埠。

  中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书显示,地价综合水平排在前列的城市是:绍兴、厦门、南京、杭州、北京、上海、温州、宁波、广州。恰恰是这些城市,在国家发改委公布的全国70个大中城市房价月报中,时常显露狂飙的“牛角”。房地产研究者顾海波指出,但凡地价高的城市,房价无一不高。虽然房价取决于供求,但高地价增大了商品房成本,客观上推高了房价,是毋庸置疑的事实。上海的地价节节走高,如今万元房在上海已显得稀松平常。

  “一边放任面粉飞涨,一边想要馒头跌价,是否南辕北辙?”顾海波说,土地成本最终是要打入房价的,“羊毛出在羊身上”,到头来为疯狂地价埋单的还是购房人。

  谁最终为

  疯狂地价埋单

  地价为何疯涨?开发商说政府供地过少,地价猛涨,大半因供应不足而起。但土地主管部门并不认账,认为绝对供地量并不少。有统计显示,过去一段时间,上海共批出约2万幅———总面积75万亩至80万亩的建设用地,现在可能仍有2000余幅———17万亩至18万亩土地未开发。即便现在停止供地,已出让的土地也够几年开发。

  历史的供应过剩和当前的供应不足,加剧土地供应的“时空”矛盾,此即囤地之祸。政府部门为促使存量土地开发、减少新增存量土地,必须严格控制新增供地规模,而当前的土地供应减少又导致新增地价狂飙。新供土地价格一涨,囤积的土地自然就溢价,这就对存量土地闲置“待价而沽”形成了反向激励:闲置越久,溢价越多。于是,大量批而未动的土地,通过所谓项目公司股权转让的形式,在三级市场上高价转手也就不足为怪了。

  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出,如何促使闲置土地变成有效供应成了眼下楼市调控必须破解的难题。房价上涨,地价难辞其咎。调控房价,务须调控地价。调控地价,就必须保障土地的有效供应,而要保证投放市场的土地能发挥实际效用,就得执行严格的“土地闲置”回收政策。早在2004年,土地闲置逾期两年便要收回的政策就出台了,但实际上各地被回收的闲置地极少。尹伯成建议,一方面,增加土地供给,推行价格和面积的双限制政策,确保低收入保障住房的用地来源;另一方面,必须严格执行闲置土地逾期回收的政策,甚至可以考虑开征土地闲置税。同时,国土部门还要严格查处三级市场上的不法土地交易行为。只有让囤地无利可图,市场的有效供应才可能保证。从远期来看,还必须改革土地出让制度,弱化地方在房地产领域的利益驱动。

  上海市松江区规划管理局副局长王振亮博士指出,眼下,房地产业所产生的税费绝大多数归地方政府支配,成了地方财政的主要来源和地方政府预算外资金的最大金库。按现行土地出让办法,住宅用地批租时限为70年,土地使用权租金一次性付清,当届政府把今后十几届政府的收益全部占有使用了,地价高,房价很难不高。他认为,将土地所有权、经营权、使用权分离,变土地一次性出让为消费者每年给付土地使用租金,才是稳定楼市、降低房价的治本之策。(徐寿松/文)

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