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土地增值税清算 实施细则需谨慎实施

http://bj.house.sina.com.cn 2007年06月14日08:04  第一财经日报

  唐琦

  土地增值税在调控房地产投资的同时,并不一定能起到抑制房价的作用。对于房地开发商而言,土地增值税清算细则一日未出,犹如达摩克利斯之剑高悬在顶,令人惴惴不安。

  自《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《增值税通知》)发布至今,距文中规定的执行日2007年2月1日,已过去了数月。曾有消息云,实施细则将于春节前出台,也有消息透露,实施细则将在2006年度的所得税汇算清缴之前公布。

  实际进度表明,实施细则牵涉面广,影响大,需要慎之又慎。与金融政策相比,财政税收政策对国民经济的调控效果来得更为直接,因而税收政策的运用往往被看做是政府实施产业政策调控的直接手段,对土地增值税的严格征收,无疑会给房地产行业带来直接的影响。

  实施细则要明确

  按照《增值税通知》的规定,房地产开发商需要缴纳的将不仅仅是销售金额1%的预征部分,而需按照增值额的30%~60%缴纳,对于不少开发商来说,这一变化已不仅是量的改变。而一旦真正开始清算,以下问题也得有个明确说法:

  1. 清算对象的明确。由于房地产项目的生命周期长,拿地、建造、销售、清算、注销登记整个过程短则两三年,长则数年,《增值税通知》规定的执行日对于不同的项目而言,必然处于不同的阶段。因此,对于 2007年2月1日以前竣工、销售的房地产是否需要补清算,是房地产开发商最为关注的问题。

  2. 对于分期开发的解释。《增值税通知》规定“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算”。较多的开发商采用的是分期滚动开发的模式。如果以同一项目中的各期为单位清算,2007年2月1日前已经竣工、销售的期数是否不属于清算范围?

  3. 所得税是否清算。对于一些已接近销售阶段尾声的项目,前期的损益按照1%的土地增值税预征额或未列支土地增值税计算,所得税的应纳税所得额中未扣除土地增值税清算影响。在销售阶段末进行清算,如果当期实现的利润小于整个项目土地增值税清算额,可能导致当年的应纳税所得为负数,而以后年度也不会再有足够的应纳税所得去弥补。目前各地对所得税清算的规定不同,如果土地增值税要求清算,那么房地产企业的所得税是否也该清算。

  4. 对税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形,未清算部分销售完毕后是否可以进行二次清算。《增值税通知》规定,当“已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”及“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”的情形下,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

  一般销售前期售出的都会是比较容易销售的产品,而后期销售的可能是比较难销,因而是增值额较少的产品。试想某一项目在被要求清算时,剩下的都是车位,同时车位的售价低于成本,那么将发生被要求清算部分的增值额高,未清算部分的增值额为负数,对整个项目而言,浪费了一块可抵扣的成本而多交了土地增值税。此时,房地产开发商是否可以提出对整个项目进行土地增值税的二次清算。

  5. 通过股权转让(包括企业改制)、企业购并等方式取得房地产的企业,其取得土地使用权和房屋所有权所支付的金额是否可以按实际取得金额进行计算。以往,很多房地产公司是通过股权转让的方式取得项目从而取得土地,出让方需要缴纳企业所得税,土地增值税则不需缴纳。由于每次转让的股权溢价无法取得发票而无法记入被转让项目的成本,从而导致最后一个接手者需要为以前各道转让所产生的溢价埋单。187号文规定,整体转让未竣工决算房地产开发项目的,纳税人应进行土地增值税的清算。那么为避免重复征税,是否前次转让出让者的溢价,可以作为后续转让或销售时可以抵扣的部分?

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