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北京中产者何处置业:市区郊区置业PK论坛(组图)

http://bj.house.sina.com.cn 2007年05月30日14:44  新浪房产
北京中产者何处置业:市区郊区置业PK论坛(组图)

市区郊区置业PK论坛现场

  5月30日,由新京报主办的北京中产者何处置业市区郊区置业PK论坛在珍贝大厦举行,论坛围绕着白领如何置业展开。凯德置地中国区北京总经理毛大庆、明天第一城总经理陈云峰(陈云峰博客|陈云峰新闻)、北京万年花城副总经理黄玺庆(黄玺庆博客|黄玺庆新闻)以及中体奥林匹克花园总经理陈顺(陈顺博客|陈顺新闻)等京城一线操盘手齐聚一堂边品茶边探讨。

  PK引子:

  林先生是京城中产者,目前和女朋友租住市区一套2500元的两居室里面,准备明年结婚,小两口准备今年购置一套新房,林先生与女友家庭年总收入在15-20万左右,如果工作业绩出色不排除获得更高的年薪,在购房方面,双方父母还将有相当的支持,购房之后,买车也是几年内可以考虑的事情。

  随着北京经济的高速发展,像林先生这样的中产置业群体正在急速膨胀,同时他们所面对的楼市(楼市博客|楼市新闻)也在发生着剧烈变化,随着土地供应的紧缺,四五环内的楼市供应量不断减少,城区房价不断增长的同时,郊区楼盘迭出。

  林先生面临一个选择:郊区置业?还是城区置业?

  主持人张学冬:本次北京中产者何处置业-市区郊区置业PK大擂台下午正式开始!我们这次选取的PK选取的典型的案例,这个案例是比较真实的。今天邀请到参加本次PK的都是在一线操盘,而且有非常深厚的专业功底和理论工地,今天希望大家畅所欲言谈自己的观点。这次我们分成了城区派和郊区派,PK当中希望大家比较客观的分析一些实际的观点。

  PK是一个观点的博弈和交锋,我先介绍一下今天到场的房地产的大腕级的人物,这位是市区置业派:凯德置地中国区北京总经理毛大庆先生;明天第一城总经理陈云峰先生;北京万年花城副总经理黄玺庆先生;艾瑟顿国际公寓总经理沈镇江先生。郊区置业派:中体奥林匹克花园总经理陈顺先生;布洛城营销策划中心主任常世芳女士;美林新龙城总经理王伟先生;欧逸丽庭总经理翟翌先生。欢迎大家的到来!

  现在每个人手里都有一个案例,大家首先可以根据这个案例提出自己的客观真实的解决的方案。

明天第一城总经理陈云峰

  陈云峰:我是支持在城区置业。因为我看了一下具体的案例,这次的题目是中产者。中产者有几个特点:第一,收入相对比较高,有一定的支付能力;第二,工作压力比较大;第三,越是在事业上成功的人越是上有老下有小,孩子要上学,老人要有一个好的医疗条件,所以我觉得这是中产者的一个特点。

  为什么我支持在城区置业呢?有这么几个观点:第一,实际的居住要求。在城区离单位比较近,毕竟大的单位都在北京市的中心,特别是像CBD的地区。这样的话上班能节约路途,时间是非常宝贵的。像我刚接触这个项目的时候,有一个人让我批评了几次,这个人就离职了。为什么?因为我们工作压力比较大,开会开的比较晚,每次他都请假,他说我在郊区住,家里有女朋友,不安全。如果住的太偏远对全心全意的干工作有影响。

  我以前在通州住了一段,特别致命的缺点,在加班的时候过了11点回家很不安心,只能打车,打车费用很高。从满足上班的角度来讲,在城区应该说有利于事业的发展,这个是大家普遍考虑的。

  第二,白领收入都比较高,收入比较高对自己的前途都应该有信心。像林先生一年有15-20万的收入,实际已经比较高了。像我们在05年国美第一城当时一套房子也就50-60万,现在国美第一城二手房也就80-90分,拿一半做按揭10年左右就能还清。我觉得确实是能够支付的。

  再有,一般中产阶级都特别注重孩子的教育,这个是大家都比较清楚的。在城区教育资源比较丰富,从小学、幼儿园、中学一直到大学,现在教育是大家买房的第一要素。从孩子角度也是在城区更适合一些。

  有老人的家庭,有一个好的医疗条件比较好。我负责的项目在明天第一城,应该说在城郊结合部。大家都知道马季去世这件事,马季去世那天我看见那个救护车根本走不出去,后来好多人质问,马季为什么住天通苑呢?马季收入也不符合这个条件,那个是经济适用房。如果住在城区马季现在没事儿。

  我建议有能力的白领,尽量要买城区的房子。投资方面比郊区略为大一点,这方面我有两个解决方案:第一个就是按揭;第二,可以考虑二二手房,没有必要去挤新开盘的比较高档的小区。还有可以向双手的父母、亲戚稍微的拆借一点,这样就解决了眼前现金流不足的问题,以上观点仅代表个人观点,谢谢!

  主持人张学冬:谢谢陈总!陈总把城区买房的好多优势都说了,毛总说如果收入不是很高,还是建议去郊区置业,毛总您对这个案例的方案是什么?

凯德置地中国区北京总经理毛大庆

  毛大庆:下面我说说我的看法。林先生属于新兴的中产阶级,并没有达到一个稳定的状态。一次置业里这有几个问题需要重视:第一,一次置业的人要考虑一定年龄阶段家庭发展的结构变化,这里刚才陈总上有老下有小,我观察我们的员工就有这样的问题。现在买了房子,由于收入的问题当时紧张一点,跑了很远。第二,有了小孩过几年要上学,跑到城区上学又花钱租一间房子,这样的例子比比皆是。医疗资源、教育资源这些问题是非常值得考虑的。

  郊区的住房不是不说可以,但是郊区住房确实有一定的问题。另外您提到买车,从一个城市的发展来看,每个人都是先买个房子,再买个汽车,汽车每天都奔在路上。北京的城市效率之所以很差,跟住房分布和消费分布有很大关系的。我主张一次置业的人考虑到未来几年的家庭结构的发展,从这个角度来看,在城区置业是比较好,所谓城区我并不是指在市中心去买。

  第二,可支付性。我们算的一个账,现在90-100平米的房子考虑比较合理的售价,8000-10000。像林先生这种收入通过贷款,完全可以支付的。大可不必跑到郊区,好像花的钱少一点,面积似乎要大一些,但是会带来众多的生活不方便。我们项目在北五环,里面的小户型80-90平方米,整个一套下来七八十万。所以,我还是支持他在城区置业。

  主持人张学冬:毛总从几个方面建议在城区买房,城区买房不可避免面临一个比较大的问题就是价高,而且城区买房跟实际的工作、生活有非常大的关系。中体奥林匹克花园应该算是一个郊区的项目,陈总您谈谈您的观点?

  陈顺:像林先生15-20万的年收入,按照8倍,就是160万,可以买一个160万的房子。看这样子家里很有钱,父母还可以支持点。而且两个人能力很强,不排除还有加薪的可能,那应该说年收入在20-25万。现在概念跟以前不太一样,北京最早朝海丰算近郊,现在人们说郊区以县,顺义是区,通州、大型也是区,现在郊区与城区通过环路来划分。

  我相信大多数人认为四环以里是城区,四环外是郊区。半个小区的车程到达工作地点,如果选择比较理想的房子对这个家庭来说解决了居住问题,第二还解决了生活问题。就这个家庭而言,现在还没小孩,有小孩三岁上幼儿园,到小学的时候去上最好的小学,如果现在他们置业完全可以先抛开小孩各种各样的未来的因素,先享受。我个人觉得东单到西单半个小时到不了,国贸往东半个小时就可以到了。我的观点我觉得半个小时如果能到城区,就在郊区置业。

  主持人张学冬:谢谢陈总!陈总以实际车程的距离画一个圆轴。据我们了解,近郊、远郊的项目也有一些幼儿园和小学,黄总是的思想比较前沿,黄总您的观点呢?

  黄玺庆:人们为什么居住在城市而不愿意在农村呢?城市有一个重要的属性,它有不同于郊区的方便。城市以产业为龙头,就业很方便,各种各样的生活配套非常的成熟。人们选择城区会非常方便。人们为什么又要去郊区呢?一些条件好的人到郊区,郊区土地比较广阔,可以提供大面积的住房,生活非常舒适。如果城区和郊区把属性划分到自己范围里,这都是非常合适的。现在郊区给人们提供居住方便的同时,还越来越舒适。这是两个不同的方向,都在向对方靠拢。

  像这个案例,首先要问林先生想不想在城区置业,还有你有没有置业在城区置业,想同时又有能力,还有一个问题有没有你想买的房子。这三个问题就推导出了这个问题,其实郊区置业还是城区置业这个问题不太严谨。你想在郊区买个大的房子,还是想在城区买个小面积的房子,是这么一个概念。像林先生我认为应该在城区置业,首先收入我来推断他的身份,一个人的月薪到一万块钱,应该属于白领,部门副职,或者是部门经理。现实情况到了部门经理这个年龄段应该是30岁左右,25-26岁的比较少。30岁左右的人面临一个想不想要小孩,比如推五六年再要孩子,这个时间大发展的时候,我建议他在城区置业。城区比较方便,时间成为很低,他可以充分利用城区的方便性扩大他的人际关系,从而使自己的事业更上一层楼。

  他能不能买得起呢?15-20万。中国人负债的心里比较保守,通过不会拿出超过50%以上的收入购房,这是一个普遍的现象。一年10万块钱还款,如果1:6,可以买一套60万的房子;如果1:8,可以买一套80万的房子,父母在给他一定的支持,30岁左右的父母将近60岁,改革开放30年,他的父母也会有一定的存款。因此他可以在城区选择80-100万的房子。现在的房价12000,买个70-80平米的。五年内买一个60-90平方米的小房子,利用几年的时间扩大自己的交际关系,有了钱慢慢到郊区换一个舒适的大房子,这样才能比较好的选择。

  假如他拿着120万现在在郊区买房子,属于信买舒适的买不到别墅,也很难买到花园洋房。去郊区120万买不到很好的房子,钱上不上下不下,买别墅买不起,买个联排结束也得160-170万。索性,在城区买房子,小就小吧,图一个方便,希望有了更多的财富积累,再去郊区买个大房子。

  主持人张学冬:黄总给了一个比较好的建议,如果以实际的能力来看,黄总建议先在城区买一个小房子,有钱了再去郊区。很多年轻购房者是先去郊区买房子,等有钱了再进城。如果100多万在王总的项目里可以买一个比较好的洋房,而且这个项目非常符合半个小时的概念,王总您谈谈您对这个案例有什么看法?

  王伟:大家下午好!我给大家讲件事,上学的时候经常去春游,旅游的过程当中经常会出现一些小的插曲。当地的一些农民非常系怪,以诧异目光的问我们,你们为什么上这来?这有什么意思啊?我们就不理解,我们看重的是这里的不一样的环境。

  在城里购房也好、郊区购房也好,这个并不重要。重要的是完全取决于林先生对于生活的态度。在城里还是在郊区置业各有利弊。城里利的一面就是,教育、医疗、购物、娱乐,诸有此类的生活配套设施很完善;第二,住在城区里交际圈子比较大,大家的情感交流会多一点。心理学家讲经常跟家人团聚有利身心健康。其他的比如离工作地点近,或者交通不方便,我觉得离家近取决于你的上班地点,这个是因地制宜。我觉得城里交通现在非常非常的让人头痛,我刚看到一个报道,北京的交通直接对于北京城市产生厌恶感的直接动因,它是最大的,再就是治安和教育。市区人口的居住密度,还有就是交通拥堵,第三就是污染越来越严重。

  郊区自然环境好一些,可以住得更舒适一些。弊端就是生活配套相对少一些,会给生活带来一定的不方便。对于林先生的一个建议,由林先生的生活态度对他购房决策产生决定性的影响。如果我给林先生一些建议,我建议他郊区去买房。美林湾上个月26号刚刚开盘,我简单的介绍一下它的位置,在燕郊经济开发区,跟通州区隔一条潮白河,总建筑面积50万平米,容积率1.97,绿化率50%的高品质复合性宜居的项目。这个项目一种是花园洋房,一种是景观公寓。花园洋房是4.5-6层,标准层80多平米,两居室客厅面积最大可以到4.5米,顶层带露台的一居室30万出头,那边的星星和月亮要比这边亮得多,晚上可以看星星月亮。

  住在里面的感觉完全不一样,不仅是社区的规划设计给你带来一个完全不同的环境。另外,这个项目西侧是潮白河,南侧是100万平米的华堂高尔夫球场,自然环境非常非常的好。燕郊经济开发区为了能够吸引北京市民到这边置业,在规划当中划出的一个所谓的高档生活区,就是以旅游休闲为主题的高尚生活区。我给林先生一个建议,来郊区买房可以住得更舒适、更舒服、更接近自然,尤其是对于年轻人和孩子、老人。年轻人奔波忙碌一天,回到家里在家里露台上呼吸新鲜空气,对于小孩也是一样,经常亲近水的孩子更有灵性,而且心志发育更高。生活在高楼大厦里的孩子,跟生活在楼比较低一点的孩子,他的发育确实不一样的,这是美国的一个数据。在摩天大厦的孩子看到的都是大楼,他的心态变化是很微妙的。

  对于老人来讲也是一样的,首层带小院,有一种颐养天年的孩子。很多孩子为了孝敬父母,买了房子人父母来住。这是中国人的一种孝道,从一个角度来讲,说明它本身让人更舒服、更接近自然、更接近我们的心灵。这是我的第一点建议。

  第二点建议,我建议林先生以发展的眼光看待北京的发展。最早上学的时候90年代初,国贸那个时候这边是酒厂,再走就是很窄的路,现在成了CBD。中国很多事情都在变化当中的,今天大家看来荒凉的地方,未来可能就会繁花似锦的一片沃土。我就讲这些,谢谢!

  主持人张学冬:谢谢王总!王总说的时候毛总在写一些东西,毛总是不是有一些自己的观点。

  毛大庆:他们第一次置业有一个投资的问题。北京城区的房子将成为非常稀缺的资源,对于这两个人来说现在买房子,一个是居住;第二要考虑未来的升值。这个房子的升值潜力比买二手房增值空间远远要高。北京这个问题非常凸现的,我做了一个调查,北京现在进入北京的移民速度不是在座的可以想像,而且这个速度还要加快。北京将来的发展恐怕不是一个城市房子的有没有需求的问题,这对他们以后的再置业都有好处。

  第二,我们公司很多中层的员工,这些人的生活态度是压力很大。虽然干的好能够涨工资,干的不好可能明天就没工作了。这批人还真不如底下的员工稳定,平时压力很高,周末还要充电。所以,这批人压力很高,节奏很快,晚上回家享受月亮的心情可能没有了。他们这个情况大量的时间花在车程上、奔波在高速公路上,对他们是非常大的浪费。回避交通问题,不是要他们开车,我主张他们不开车。

  第三,北京所谓城区置业,对城区的看法要有所改变。北京大量二环三环的房子没有到一万,而且环境很好、交通方便。西南三环那一带有很多很好的房子,不是很贵。这些项目我认为要引导消费者去看一看,北京是很有潜力的。我认为北京置业的观点要有一个正确的引导,什么叫城市?现在大家都往朝阳这个地方挤,这个不一定是理性置业。今天北京发展的现阶段,城市的住宅仍然是对首次置业的新兴的一群所谓的处在中产早期的置业者主要的置业地点。像硅谷有钱的人都在三番市置业,中国北京不具备这样的条件,因为我们交通的问题。就是说这个房子对他未来再置业得有作用,他现在应该更现实一点。

  主持人张学冬:毛总从资源的稀缺性性一直讲到发展的潜力性,谈到在城里买一套房子除了具有居住功能,还有投资功能。毛总提到城区置业的潜力,王总提到郊区置业的潜力,大家都提到了潜力性,而且都发表了自己不同的看法。布洛城应该是位于北京南边的方向,常总咱们属于在潜力性的区域,您谈谈您的看法。

  常世芳:今天的话题是郊区置业和城区置业的PK,但是今天没有PK起来。大家的观点都是正确的,而且大家的观点都是市场的观点。我有一个观点“今天的郊区就是明天的市区。原来四环以内是市区,现在五环以内是市区。我也在想我离郊区更近,还是离市区更近,这也是需要考虑的问题。

  年轻人消费心里是非常超前的,他现在可以住在父母家,也可以租更好的房子住。城区买一套160万的房子,他可能在郊区花80万买两套房子,至于住不住,就要看具体的情况。这种理财的观点会支持他的消费。父母的观点可能近一点,方便一点,时间上节省一点。很多郊区置业的人今天买80万的房子,目前的舒适度是可以改善的,小区的户型、园林很好,周围的市政配套两年的事情。

  现在郊区的项目户型、配套、园林各方面都在提高,一些品牌开发商拿到地品牌的效应就会全面的提升。现在的家乐福、沃尔玛选地不考虑四环内,它考虑到五环甚至六环,它需要有2000多个停车位的。现在消费者到那买完东西,开车就回家了。现在城里有很多配套设施上的受限,而五环和六环市政配套也好、产品本身的硬件都在向一种更先进、更完善的角度发展,所以我也是支持林先生郊区置业。今天的郊区就是明天的市区,这是我的观点。

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