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新开商场门前冷落:北京商业地产热后遗症

http://bj.house.sina.com.cn 2007年04月29日08:43  经济观察报

  4月25日,北京市通州区瑞都国际北区4层时尚商场。这个1000平方米左右的商铺有10%是空置的,另外有1/3的商铺贴着转租的条子。

  几年前北京大规模投资商业地产而导致的产能大规模释放,正在让北京很多商业物业的招商越发困难。

  四十多岁的鞋店店主李先生在时尚商场租的是一个七平方米的铺位,总共只进了30多双鞋,在铺里摆了好多空鞋盒充门面。 “不敢多进,怕折了本。”李先生说,这家商场今年1月份开张以来,生意一直很冷清, “商铺得有四五个月养铺期,现在这个情况,我打算 ‘五一’之后再看一两个星期,不行就回葫芦岛老家了。”

  记者又打电话给一家贴着转让条的空铺业主,他表示: “谁要愿意买,我原价买入原价卖出。”

  与这家商场的冷清形成鲜明对比的是,在同一座大厦的开业不到半年的家乐福超市,大批的人流从外面涌进,出来的时候每个人手上都提着大大小小的购物袋。

  门可罗雀

  和瑞都国际这个商场类似的情况,同样出现在北京市部分刚开业不久的商场。

  朝阳区朝阳路的财满街开业一年多,许多商铺仍没有

装修;国贸附近世贸广场的世贸天阶除了ZARA专卖店人流量较大以外,其他商店门可罗雀;华贸中心的新光天地开业时间一再推迟,到4月19日方千呼万唤始出来,但仍有Gucci、Pra-da、Ferragamo、Fauchon等近10个国际一线品牌专卖店尚未完成装修,“近四成一线品牌爽约”的消息很快传出;而原定今年春节开张的金融街( 17.85,-0.42,-2.30%)四季商城也将正式营业时间调整到了今年8月1日。

  事实上,去年下半年以来,北京大型购物中心扎堆开业。除了上面提到的世贸天阶、新光天地、四季商城以外,还有不少已开业或即将开业的商场,如东直门银座Mall、大郊亭桥的百胜美罗城、万达广场的新世界( 16.56,0.36,2.22%)购物中心、望京华联和嘉茂、新中关购物中心、西单Mall、大钟寺国际广场、圣拉娜和新三里屯项目等等。CBD、金融街、中关村、望京、东四环等区域都希图形成自己的商圈。

  世邦魏理仕的一季度研究报告表明,北京今年一季度的优质零售物业总共是345万平方米,其中一季度新增的零售物业有大约17万平方米,包括新中关购物中心、蓝岛金隅百货、银座Mall、世贸天阶等。由于高档商场的扎堆开业,拉高了整体租金价格,一季度北京优质首层商铺的平均租金报价上升1%,达每天29.7元人民币/平方米,而优质二楼商铺的平均价格更是上涨5.3%,达每天每平米16元。

  与此同时,商铺的空置率也在上升。根据世邦魏理仕的一季度统计数据,空置率上升了0.1个百分点,为6.4%。从记者的采访情况来看,部分商场的空置率远高于6.4%,而在一些刚开业的商场,其客流量也无法满足经营需求。

  而由于四季商城、西单Mall等不少高档商场要推迟开业,今年二季度开始直到明年奥运会结束这一段时间,仍将有大量商业物业集中入市。

  节奏和结构

  “北京的商业物业集中入市和奥运会有较大关系。”人民大学休闲经济研究中心主任王琪延表示,因为截至今年年底主城区重点区域在建项目都要停工,开发商加班加点赶工,不少项目工期提前。可以预测的是,奥运会后的一段时期内,北京将不可避免地面临新建项目的空档,从2006年下半年到奥运会期间积聚的产能,将在奥运会后逐步释放。此外,商业物业集中上市和按批次审批有一定关系,而春季又是商场开张的旺季。

  王琪延目前正与北京市商务局等相关部门一块参与北京市商业网点建设情况调研。北京市商务局正在开展社区商业配套的网点建设和居民满意度调查。 “先把家底摸清,一是老百姓的意愿,二是布局,接下来会制定有针对性的政策。”王琪延说,今后新开发的小区,商业配套不齐全不准销售。

  关于北京商业网点的容量和竞争压力,王琪延认为 “总体来讲没饱和,还有很大空间。但结构上可能有点问题,有些因为位置、定位不佳,或者旁边有大超市竞争,出现了倒闭和易主,这主要是规模偏小的商业”。

  事实上,2004年上报国务院法制办的 《城市商业网点规划条例》在其后的两年都传出 “年内出台”的消息,但至今仍未见动静。北京“‘十一’五商业发展规划”中只有4个大型购物中心,但现在看来要远远超标。 “计划总是赶不上变化。”王琪延表示, “目前只要是通过审批的商业网点就不会过于限制。”

  “和上海相比,北京的商铺租金价格仍比较低,例如首层优质商铺的日租金,北京为29.7元人民币/平方米,而上海为39.7元/平方米。北京消费人群的购买力并不亚于上海,因此这个租金价格仍有较大的升值空间。”世邦魏理仕研究部高级经理覃晓梅认为,新兴消费阶层的消费越来越国际化,购买力很强,但总体而言北京商场消费品牌的国际化程度不高,国内得不到满足,就到国外购物。这些人往往工作繁忙,如果国内有合适的消费场所,还是愿意就地解决的。

  覃还表示,商铺推迟开业和招租有一定关系,零售商很挑剔,可能在北京只选一两家。

  从2006年下半年到奥运会期间积聚的产能,将在奥运会后逐步释放

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