供求失衡中像大白菜一样抢房子 房价何时显拐点

http://bj.house.sina.com.cn 2007年04月03日10:16  21世纪经济报道

  本报记者 钟园

  3月的阳光带着初春暖意本应是和煦的,但在拿着2万元定金准备定下南京市中心某高档单身公寓的潘玲来说,阳关都带着些许焦灼的颜色。因为她前几天看中的一套朝南的户型在她决定出手前却被告知已售出,她退而求其次想敲定的另一套南向户型也在她犹豫时被售出,现在她急急地拿着钱在销售部准备马上买一个朝东的户型。

  潘玲不是第一个心慌慌的持币购房者,当然也不会是最后一个。

  在去年底到今年初约2个月时间,分别在上海、北京、深圳与政府部门、开发商广泛接触、调研归来的中国社科院经济所研究员汪利娜得出了一个结论,“房地产市场的供不应求似乎是一个常态”。近年来的统计数据显示,全国房地产市场的年销售面积总量一直大于竣工面积,尤其是2005年、2006年两年内,在某些城市,销售面积甚至达到竣工面积的两倍。

  国家发改委、国家统计局在3月19日发布的数据显示,2007年2月,全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨5.3%,其中,新建商品住房销售价格同比上涨5.9%,深圳、北京位居全国涨幅前两名,分别上涨9.9%和9.7%。

  另一方面是政府一再表态坚决控制房价。

  温家宝总理在政府工作报告中强调“优化商品房供应结构,加强房价监管和调控,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平”。全国人大代表、广州市市长张广宁甚至面对大批媒体表示:“中低收入的市民不要着急(买房)”、“按照中央的要求,广州市政府会全力以赴地把房价压下来”。

  对于国家的调控决心和力度,作为一线开发商的金地集团总裁张华纲深有感触。他告诉记者,需求方面,从政策环境来看,今年主要是强化执行力度,所以,投机性需求和投资性需求仍会不断减少。同时,加大供应量、改善供应结构的政策取向,以及2006年新政后的部分产品面市,及其产生的市场预期变化,对商品住宅的需求起到一定的平抑作用。

  如果说前两年在供需失衡的大背景下,房价走了一条急速上涨的道路;令房地产商焦虑、持币待购者翘首以盼的房价下跌是相反的一条道路;那么,在政府的调控下,供求渐趋平衡,参考国际经验,房价进步长期稳步上升通道的第三条道路似乎已经逐渐清晰地展现在我们面前。

  “2007年平均房价的增长将非常缓慢,但热点城市的房价指数仍会达到10%以上的涨幅。” 张华纲说。

  北京青藤房地产经纪有限公司总经理魏明维指出,房价是否上涨取决于国民所得的提高与否。因为买房除了居住,还有保值的作用,所以只要国民经济在成长,房价就有理由长期稳步上涨。

  供求失衡:像大白菜一样抢房子

  供求关系几乎是所有经济学教科书开章明义的段落。从中国房地产市场化起步的第一天,就注定了房地产市场和其他商品市场一场,将由供求关系主导。

  对于这一点,金地集团张华纲非常清楚。“房价走势短期取决于供需,长期取决于成本。从前几年的土地开发量、供应量、以及去年的新开工量等先行指标来看,今年全国住房供应量总体仍然偏紧,深圳和北京等城市尤其紧缺。”他告诉记者。

  “这哪是买房呀,感觉就是在抢。”终于付了定金的潘玲感叹说,“买这单价1万3千多、总价50多万的房子,跟买大白菜差不多。不过,买大白菜还能挑挑,这可好,没得买,不买第二天就没了。”

  潘玲的买房经历正是今日房地产市场供不应求、租赁低迷、信息不对称等众多问题的体现。每一个购房者或多或少都经历过。

  “中国房地产市场的此轮增长持续期长,增速稳定。”汪利娜指出,“主要的因素有人口结构变化,新的工业化进程,城市化进程加速,房地产的市场化,政府的收入和储蓄上升。”

  在一些城市化进程较快的城市里,有一个重要原因是外来人口购房量巨大。汪利娜对北京一个高档楼盘的调查显示,外地人口购房占到了43%,超过了本地人口的购房比例。这个比例差不多是北京高档楼盘的代表。

  对于刚走出大学学堂的潘玲来说,买房对她而言原本是一件十分遥远的事情。但是,在南京半年搬了三次房的经历令她不堪忍受。“工作、生活都被打乱了。想想还是跟父母要钱买房吧。”

  精挑细选之后,潘玲看中了同事介绍的一个市区中档楼盘。小户型的设计,底下是超市,上面改了十几层住宅,均价在7000多,总价最低的只有十多万。可是,仔细考察之后却发现,商业物业只有四十年的使用,这一点让潘玲打了退堂鼓。

  “最后还是决定不买这套房子了。谁知给我介绍的同事动作很快,自己买了一套,因为出租回报率还是很不错的。”潘玲说。

  接下来,目标锁定在小户型的潘玲看中了市中心的高层小户型。结果就发生了本文开头的一幕。

  在住房供应不足的背后,是土地供应的不足,以及土地供应转化为现实住房供应的瓶颈。在供应方面,以北京2005~2006年为例,土地计划供应量为6500公顷,但实际上有多少土地转化为了实际的住房供应量,政府部门并没有公布确切的统计数字。

  仅以北京为例,业内人士的估计,从去年国六条和九部委意见出台之后,受到“70%??90平方米”政策影响,北京目前有500多个项目、将近3000万平方米的存量因此搁置,迟迟没有拿到建设用地规划许可证,项目进程无法推进。

  调控在继续

  2005年加大房地产宏观调控力度以来,来自政策层面的变数一直如利剑悬挂在开发商头顶。政策的变数最终将影响供求,进而影响房价的走向。稳定房价的因素要从两方面来考量,一是推动住宅供应加速,一是住宅需求减速。

  2月中旬,北京市住房保障办公室成立,该办公室隶属北京市建委管理,主要负责北京市对限价房、经济适用房租房等政策性、保障性住房的开发管理工作。

  之前,北京市委书记刘淇公开表态,今年要开工建设30万平方米的廉租房,同时今后3年北京要开工建设1000万平方米的经济适用房和1000万平方米的限价房。北京住房保障办公室目前的主要的任务就是,确保3年内1000万平方米的经济适用房和1000万平米的限价房的供应量。

  “北京不会再重蹈上海的覆辙,既然提出来,就一定想尽办法实现。” 住房保障办公室的一位官员表示,北京市政府有信心实现3年“两个一千万”政策性、保障性住房的目标,针对以往经济适用房资质审批不严等问题,今后住房保障办公室将加大对这些房子购买者的资质审批力度,对于即将出台的限价房购买人资格如何审定,也将会是今后的工作重点和难点。

  从种种迹象看,政府在促进中低档住房供应上的政策力度可以期待。政府调控带来的结构性调整将是未来一段时期内商品住宅市场发展的主旋律。另一方面,国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等因素将有效缩减部分需求。

  2007年3月18日,央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的2.52%提高到2.79%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的6.12%提高到6.39%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

  央行加息当然不是只针对房地产市场,但其对房地产市场的影响,至少在缩减投资性需求方面的作用将逐步显现。

  汪利娜认为,加息对不同家庭将产生不同的影响,买不起的更买不起,买的起的中等收入家庭还贷压力更大,高收入家庭将提前还贷。最关键的,“利息的上涨导致借贷购房难以获利。”她说,投资需求将减少。

  魏明维认为,北京的房价在未来几年内会走向两极。一方面,市区内的住宅因为供应有限,在北京的租房市场上,仍然会有很好的未来,这部分的房价将稳定上涨。另一方面,针对中低收入者的低价位房供应也将扩大,而中档价位房的供应将下降。

  第三条道路

  一旦政府的调控政策能落到实处,有效扩大供应,缩减需求,房价的上涨速度,至少中低档住宅商品房价格的涨速得到控制。现在的问题是,如果政策强度大,住宅市场会不会逆转,尤其是2008年之后,房价有没有可能走上下降的通道?逆转会有什么后果?

  关于目前的房价是否过高,过多的争论已经令谎言和真相都各自面目全非了。比较流行的一种说法喜欢比较国内外的房价收入比,以此证明中国房价以无上升空间,必将下跌。房价收入比作为考量因素之一固然没错,但其只计算了流量,却忽略了中国社会多年财富积累的存量。汪利娜认为,仅从全部居民存款看,国内居民的储蓄存款足以支撑目前的房价水平。

  中国社科院金融研究所所长李扬教授认为,从全球范围看,房地产市场都出现了长达几十年的繁荣期。房价步入长期上升通道是由中国经济发展的大背景所决定的。

  中国社科院城市发展与环境研究中心编撰的《2006年房地产蓝皮书》对未来住宅市场做出预测:未来住宅土地市场的供给将继续保持小幅增长的趋势。同时,受城市化以及人口流动因素的影响,需求能力与供给能力相比仍然有余﹔经济适用房、低端普通住宅需求将会保持在较高水平﹔普通住宅市场细分加速﹔受利率、价格以及供给的影响,别墅高档公寓的需求会基本维持在往年水平,不会出现大的增幅。同时,商品住宅价格将稳中有升。结论是:中国房地产价格长期走势是上升,而不是下跌。

  汪利娜认为,保持住宅市场的稳定很重要。政府应该稳定供应,另一方面也稳定需求,例如放弃房贷利率下限。“因为住房市场如果逆转,会对市场乃至金融造成冲击。”她说。

  近两年来,个人住房贷款市场增速大幅放缓。贷款买房在2004年以前占购房者的50%左右,到2005年下降到了15%。2006年的数据还没有最终统计结果,但央行四季度的统计显示为30%,而国家统计局的数据仅为10%。

  专家认为,虽然房贷市场低迷,但尚没有充分证据可以表明,房地产市场已出现大幅下跌的拐点。

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