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潘石屹拿地记 风险控制是考虑的首要条件

http://www.sina.com.cn 2007年03月26日17:10 财经时报 

  每每见到潘石屹,开聊不过半小时,就能感受到他拿不着土地的沮丧。这是因为,最近一年多来,SOHO中国曾经参与了100多个土地项目的谈判,结果是“屡战屡败、屡败屡战”

  时隔两个月,再见SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹时,他说话的口气已经截然区别于上一回,甚至,因博客文章点击率很高而在互联网上著名的“老潘”,笑声也有些超乎平时的爽朗。

  最近一年多来,每每见到潘石屹,开聊不过半小时,就能感受到他拿不着土地的沮丧。这种沮丧,普遍存在于目前没有政府背景的房地产开发商之中。

  《财经时报》3月中旬专访潘石屹时获知,最近一年多来,SOHO中国曾经参与了100多个土地项目的谈判,结果是“屡战屡败、屡败屡战”。从不久前花两个多月时间角逐的北京“白家庄地块”一战告负,再追溯到奥运主场馆附近的摩根中心项目败北,潘石屹拿不着地的苦恼心情溢于言表。

  “我们的销售人员着急啊,没有任何东西可以销售了,最后,连北京光华路温莎大道二期几万平方米的项目我们都拿下来,因为实在没有项目再能销售。”

  变化得从潘石屹半个月前拿下北京三里屯的一块土地说起。通过土地转让的方式,潘石屹获得总建筑规模47万平方米、位于三里屯的一块开发用地,这是他以往拿地中投资金额最大的一次。

  《财经时报》在采访中了解到,潘石屹拿下的这块地背后,故事依然很多。

  死守底线

  《财经时报》:三里屯这块地您最早是从什么时间和对方开始谈判?为什么是用土地转让的方式获得,而不是其他的方式?

  潘石屹:谈的时间挺长,到现在有一年多了。最近这两年我们参与的转让、出让项目加起来可能有100个,除了现在拿下的三里屯SOHO,几乎全部失败。

  在通过土地转让拿下三里屯SOHO时,我们也考虑过其他方式,但那些方式比较麻烦。从法律的有关规定看,一般有两种方式:一种叫出让,这是政府对企业的;企业之间更多是用购买项目公司的办法,这样可以合理地规避营业税、契税等一些税收。这种模式的操作方式是,项目公司有一块地,把这个项目公司100%的股份转给受让方就可以。

  这样做合法,但可能会有各种各样的麻烦。比如,项目公司是否有一些未了的债权、债务、对外担保等情况,我们对这些方面还是有所担心的。

  而把这块土地直接转让过来,我们把该交的税交好,对方该交的也交,这样双方都比较清晰。

  《财经时报》:拿下三里屯SOHO项目谈判为何要一年多时间,主要有什么样的问题在反复磋商?是不是价格一直难以谈拢?

  潘石屹:价格问题不是主要的,三里屯这个项目还有很多公司也在参与谈判,我们的竞争优势之一就是价格。

  此外我们的一个优势是,交易起来很简单。我们比国有企业、上市公司的交易程序都简单,上市公司需要披露、公告,而我们只要算好合不合适就可以了。

  之所以谈判时间那么长,是因为我们把风险控制放到了第一位。

  在我们看来,第一个底线一定是所有的东西、手续都要合法;第二绝不能在这上面有一分钱的偷税漏税,这方面在谈的过程中是一个特别大的挑战。我们以前在谈判中总是失败,其实跟我们这几条底线有很大关系。

  土地之战

  《财经时报》:我们看到国家有关的调控政策在进一步收紧土地供应,这也是造成您最近两年屡屡拿不到土地并进行开发的原因之一,您预测在今年,土地供应方面会不会放开一些?

  潘石屹:要土地供应宽松一些特别难。而且,并不是政府说想供应土地就能供应,因为农民的耕地不能征用,还有其他很多地块即便想做开发,拆迁也不是一下子就可以解决的。

  另外,城市里面可以用、可以连通基础设施的地块也不是很多。荒郊野地很多,但基础设施跟不上,这样也没法开发。

  目前,北京还有一部分地在一些房地产开发商手里,他们没有能力开发、也没有钱开发,可是因为种种原因,一直没有让这些地块得以重新配置。

  我记得以前颁发过一个政策:两年不开发的土地要收回。但是,现在五年、十年不开发的土地、以及烂尾楼都存在。在我们光华路SOHO对面,就有一个烂尾10年的项目。这种项目就需要政府出面处理,如果我们开发商自己处理起来很麻烦,也十之八九要通过法律途径。

  如果开发商自己不好好处理,到时可能就有各种各样、上百名债权人跑出来告诉你,“这块地是我的”。因此,有些问题光靠开发商自身很难妥善解决。

  《财经时报》:去年我们也看到很多中小型的地产开发商都出现了资金链紧张等问题,中国也在进一步紧缩房地产业的资金供给。在您看来,接下来的一段时间,对房地产开发商来说,最大的挑战是什么?是拿不着地,还是太缺钱?

  潘石屹:情况确实如此。因为一系列的政策,像人民银行提高自有资金的比例等等,对房地产发展商会造成一定影响,但不会有太大影响。其实,最大的影响是将按揭贷款的时间推迟,这对去年、前年房地产发展商的压力非常大。今年清缴14年土地增值税的政策也在进一步增加房地产商的压力。

  表面上看,资金链紧张对一家公司来说只是自身资金的问题,实际上这可能牵涉并会影响到一大批公司。对缺资金的公司来说,资金是他们的最大障碍;对没有地的开发商来说,地是未来发展的最大障碍。

  再谈房价

  《财经时报》:您在今年一月底曾经撰写了一篇谈房价的文章,这篇文章掀起了很多讨论。听说您在春节期间继续对有关房价情况进行了调查和研究,能否介绍相关情况?

  潘石屹:春节期间,我对北京2006年房价按不同价位、分区间与2005年的进行了比较,分析的结果没有公开地挂在博客上。

  原因有二:一是我只做了不同价位的分析,而没有时间对北京市不同区域及每套房子总价进行分析,而这两部分的分析我认为很重要。其二是房价是当下社会最敏感的话题,关注的人很多,我不想给社会造成过多的争论。

  《财经时报》:据我们了解,您研究的所有数据来源都是北京房地产信息网上的实时数据。研究结果能否简要介绍?

  潘石屹:基本结论大致是,北京2006年房价涨幅最大的是超过2万元/平方米的房子,涨幅达到26.4%;而低于5000元/平方米的房子没有涨价,反而下跌了0.8%。

  造成这种现象的主要原因是,后面这个价位所供应的房子区域越来越远离城市中心。

  5000—8000元/平方米的房子涨价幅度为2.4%,造成这个波动的主要原因是在这个区间中,2005年“国美第一城”的销售量非常大,而2006年它的销售进入收尾阶段,使得其销售量大幅度下降。同时,其他项目也未出现可与其2005年相比的销售量。

  除去5000—8000元/平方米这个价位区间之外,北京市房价的基本规律是:“低价位的房子涨幅越来越小,而高价位的房子涨幅越来越大。”房价低于8000元/平方米的房子,比2005年仅上涨了2.4%,而普通老百姓关注的住房问题也主要集中在8000元/平方米以下的房子。

  预计这种趋势在2007年还会继续加大,即低价位的房子涨价幅度会越来越小,因为政府在竭尽全力增加这部分土地和房子的供应量;而高价位房子的涨幅还会增加,原因还是那句老话:“价格取决于供求关系。”

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