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北京楼市呈现一二手定价联动推高房价现象

http://www.sina.com.cn 2007年02月27日18:19 21世纪经济报道 

  本报记者 荆宝洁/文 21世纪品牌地产第5期

  2006年全年北京市二手房价涨幅超过了27%,这大大出乎了人们的意料。

  2006年执行的税费调整,在增加了交易成本的情况下,北京二手房市场出现了价量背离的现象。

  房价直线上涨

  刚一进入2006年,北京的二手房市场就以一种极高的姿态,走出了一波价量同增的行情。据“链家地产(链家地产博客|链家地产新闻)”统计资料分析,北京2006年第一季度的二手房成交量同比增长13.7%,成交均价上涨了11.6%。随后,成交均价迅速进入了直线攀升的轨道,并在8月以后冲击高峰(高峰博客|高峰新闻)。在此期间,北京东城、西城、宣武、海淀等城区二手房价每平方米已经超过一万元以上,涨幅首次超过新房价格的涨幅。

  “有国外的朋友想在双安商场附近买房子,但却发现附近年代很久、户型很旧的公房每平方米的价格已经超过了外销公寓的价格,这是多年来首次出现的情况。”21世纪不动产(21世纪不动产博客|21世纪不动产新闻)中国区副董事长卢航对本报记者说。

  “公房一般位置比较好,户型紧凑,但由于面积比较小,总价比较低,业主为了出手后能够买套商品房,也不断提高二手公房每平方米的价格。”此外,新的税费政策执行后,成本的转嫁也是造成二手商品房价格上涨的原因之一。“随着政策慢慢发酵,增加税收使投资客减少,但是由于二手房需求比较实,买后用来自住的比例很大,需求也很旺盛。”卢航说。

  而北京二环以内不再新建商品房,二手房多分布在优越地段,没有物业费,自然成了“稀缺商品”,房价陡涨。据“千万家”房屋中介公司统计,2006年9月份,房源挂牌价基本每平方米在9000元至11000元之间,平均成交价每平方米达到9200元,最高的每平方米达到12000元。

  重点学校周边房价也开始大幅上涨。北京四中考入重点大学的入学率很高,让众多家长趋之若鹜,也让这所中学附近的房价不断攀升,交易单价每平方米达到了13000元,位居各学校周边房价之首。

  根据中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)的数据显示,2006年中高档二手商品房成交均价为每平方米7387元,与上年每平方米5804元的成交均价相比上涨1583元,涨幅达27%。相对于成交价涨幅,二手房市场报价上涨趋势更为显著,从2006年1月份的6425元/平方米,上升到当年12月份的8622元/平方米,全年涨幅达到2197元/平方米。纵观2006年全年,中高档二手商品房平均报价为7757元/平方米,比实际成交价高出370元/平方米。

  北京千万家中介公司总经理华国强举例说,方庄地区2006年初二手房的售价还只有5000元/平方米,到12月份,最高报价已经达到了9000元/平方米;富贵园 (论坛 像册 户型 样板间)年初时精装修的二手房还有万元以下的,进入12月份,最高报价已超过13000元/平方米。

  “二手房报价与成交价价差直接折射出卖房人心理,业主普遍对手中房产有比较高的期望值。”北京中原房地产经纪公司总经理李文杰(李文杰博客|李文杰新闻)对本报记者表示。

  交易量增幅下降

  “2006年初许多机构曾预测成交量突破十万套,虽然也将调控从紧的因素考虑在内,但形势的变化显然出乎了市场预料。”李文杰说,“由于税费政策的执行,市场上开始出现惜售情绪和观望情绪,这直接导致了交易量的下滑。”

  新的税收政策颁布后,买卖二手房需要缴纳的税收陡然增加。据了解,二手房交易涉及的税收包括5.5%的营业税,3%的契税,1%的个人所得税,万分之五的印花税。这意味着,出售一套房产证在五年之内,要价100万元的房屋,就得交55000元的营业税,再加上其它税共计约10万元,这对普通出售房屋者是一笔不小的数目。这就造成了部分房屋业主采取延后出售转而出租的策略,使二手房房源减少。

  根据多家房地产中介机构的统计,2006年北京二手房的总成交量为76000套,增幅为8%。这相对于2005年北京市二手房的增幅而言,增速已经大幅减缓,并创出自1999年政府开放二级房产交易市场以来的历史最低。北京二手房交易量从2000年的1100套,到2005年的70180套,短短6年间,增长了63倍。即便在市场交易基数放大后,2004年和2005年也分别保持了64%和23%的增长幅度。

  随着新的营业税政策的执行,二手房的市场交易量也在发生着振荡。2006年6月,住房营业税政策出台后,出现了集中过户避税的小高峰。而后二手房的成交量迅速回落,市场整体处于观望,致购房人对未来房价走势的不确定性加重,纷纷选择持币待购来度过市场的转型期。

  8月,重申二手房征收个税政策出台后两个月,原本属于交易旺季的 “金九”仍存,但“银十”已然不再,而各地产中介的租房登记的房源却在猛增。至12月,交易者对于利空出尽的二手房市场的信心开始增加,整体交易状况转好。

  联动效应显现

  “两次宏观调控以后,一手房市场出现了两波牛市,第一波牛市是2004年~2005年以上海为代表的牛市,最显著的特征是价量同增,虽然房价上涨很快,但是交易量很大。而第二波牛市则是2006年的牛市,最显著的特点是缩量上涨,调控的效果正在显现,二手房市场也很大程度上受到了一手房市场的影响。”北京虎杰投资有限公司首席分析员张寅对本报记者表示。

  而进入2006年以后,二手房市场和一手房市场价格联动趋势更加明显。“一手房的

开发商在定价时,很大程度上都会参考周边区域的二手房价格。” 卢航说。

  他举例,北京

富力城二手房的定价在1.3万元时,周边的一手房楼盘的开发商定价就会略高于二手房的价格。在强势的市场上,一手房和二手房的联动共同推动着房价的上涨。“一手商品房供应量的萎缩加剧了二手房市场的供需矛盾,进一步促成了二手房市场的上涨。 ”卢航说。


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