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今年北京豪宅市场存在未知风险

http://www.sina.com.cn 2007年02月27日17:58 21世纪经济报道 

  本报记者 敖虹/文 21世纪品牌地产第5期

  今年豪宅集中放量,市场竞争加剧,而消费需求目前尚不明朗,这些都成为豪宅开发商面临的潜在风险。

  据华高莱斯去年调查,消费者对高档公寓的需求相当大,大多数定位高端的公寓销售情况理想。而别墅方面由于存量太大,则出现了消化跟不上供应的局面。“虽然今年豪宅的供应量较大,但我认为今年高档公寓的市场消化应该问题不大,而别墅项目如果地段和产品营造都有问题,风险就很大了。”田辉说。

  有数据显示,2004年到2006年开盘的47个独栋别墅项目大约有17641套,截至去年6月1日,仅售出3688套。照此速度,消化目前存量需要至少10年。

  “越高端的项目利润越高,销售回款周期越长,面临的压力和风险也就越大。一些

豪宅开发商忐忑不安,对项目的定价以及未来的客群定位都还把握得不是很准确,担心面临的市场风险。”覃晓梅表示。

  “豪宅放量对开发商肯定有风险,项目做得不好极有可能卖不出去。不要以为豪宅利润空间大就盲目做豪宅,没有扎实的开发经验和准确的市场判断,以及良好的地段保证,没有对高端消费者的生活方式做详细的研究,操作起来风险很大。”正在操盘顶级住宅西山御园的北京绿城总经理王朝晖坦承。

  世茂集团打造的豪宅世茂奥临花园售价,已经从刚开盘的12000元/平方米飙升至如今的17000元/平方米,销售情况不错,该项目今年将推出余下的大户型产品。世茂集团华北区总裁宋说,目前大户型确实属于相对稀缺的产品,在居住的舒适度上有着很大的吸引力,所以世茂对自己的产品销售前景很有信心。

  虽然国家对90平方米以下小户型建设的政策倾斜,为以大户型制胜的公寓豪宅带来新一波好行情,但是政策的后续表现并不明朗,也是豪宅开发商必须面对的风险之一。发商也并不讳言这一点。“房地产行业本身其实是受政策影响最大的行业,比如土地增值税,比如加大对大户型的持有成本等等,这都是风险所在。”鄂俊宇说。

  “政策面还有多少只鞋子没有落地我们无从知道,但是绿城有实力做好御园这个高端住宅项目。我们已投入很多资金,项目产品也已定型,我们能做的就是把产品顺利地推向市场。”王朝晖说。据知情人透露,御园一期共67套,户型面积在320至700平方米之间,公寓总价在900万至1400万/套,圆厅别墅总价极高,当属城市别墅区的顶级产品。

  “政策对豪宅的影响还是分区域分个案的,实力型公司应该会更有能力缓冲政策风险。如果真有出台一些政策,预计对定位自住而且地处核心地段的豪宅项目影响并不大,但是对定位投资客为主的豪宅影响就会比较大,他们可能会调整投资节奏和策略。我们的目标就是以谨慎敬畏的态度面对市场,把产品做好。”鄂俊宇说。

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