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房地产大国模式:与大众一同来分享开发商的暴利

http://www.sina.com.cn 2007年02月23日10:25 第一财经日报 

  刚进入2007年,中国房地产业界最引人注目的事件除了清算土地增值税之外,非美国基金华平投资集团(下称“华平”)莫属。1月29日,华平与上海中凯房地产开发管理有限公司(下称“中凯开发”)签署了股权合作协议。

  这一事件对中国房地产开发的影响并不局限于作为美国私募基金的华平再一次投资中国的房地产,更重要的是,中凯开发实际上并不是原来以房地产开发为主要业务的中凯集团,而是中凯集团入股的一家以输出房地产开发管理的专业公司。而华平的入股,使中凯开发与美国所谓的房地产开发商这一角色的定位更加接近。

  美国模式中国实践

  三年前,中凯开发的CEO王谦将美国小规模的私募基金特罗斯带到中国,却历经两年未寻得合适的

房地产投资项目。作为美国麻省理工学院房地产金融专业的硕士,王谦从回国的那一天开始就希望把美国的房地产开发模式引进中国并进行实践。

  实际上,王谦在为特罗斯基金寻找投资项目的同时,他也在游说中凯集团董事长边华才。两人一拍即合。2006年初,中凯开发成立。第一个项目位于安徽芜湖,在不到一年的时间里,中凯开发所管理的房地产开发项目已有三个。

  王谦表示,华平入股后,中凯开发的优势更加明显,“我们不仅仅可以提供专业的房地产开发管理,而且可以为项目引进资金。只要合作方愿意,我们甚至可以占项目股份的80%以上。”

  这种已接近美国模式的开发理念,在国内的接受度却并不高。王谦坦承,中凯开发的模式要在全国范围内进行推广,难度很大,尽管公司目前所洽谈的合作项目成功率是100%,可仅有3个项目并没有太大的说服力。

  不过,对于正处于宏观调控的当口、原有开发模式面临市场挑战的房地产行业,王谦的这一尝试仍有标本性意义。与王谦实践同步的,是内地房地产行业关于中国房地产是否应该放弃香港模式,选择美国模式的大讨论。当然,也有人提出了第三条道路——中国模式。

  所谓的香港模式,是房地产开发的全部流程,从买地、建造、卖房、管理都由一家

开发商独立完成,是一种全程开发模式。美国模式则代表了一种高度细分的专业化分工。从资金到开发、规划、设计、建设以及销售,各个环节均由高度专业化的公司分别完成。

  两者最重要的区别在于,香港模式中的房地产开发商更多地依赖于银行提供资金,而美国模式中的房地产资金,更多地来源于社会大众的资金,只有15%左右是银行资金。此外,在美国模式中,所谓开发商,更类似于中凯开发这样的专业化房地产开发项目管理公司,与国内目前的开发商定位截然不同。

  香港模式因“近水楼台”之便利,在内地房地产市场发展初期,轻松地跨过深圳河,为内地广大房地产开发商所接受并模仿。万科、合生珠江、金地等目前国内数一数二的房地产开发商都是在这种模式下完成在

房地产业的原始积累并实现了全国性的大规模扩张。

  然而,随着房地产在国内的迅速崛起又迅速衰落,关于香港模式在内地的适用性再次被业内所关注。尤其是宏观调控开始后,香港模式大量依赖银行贷款的发展模式为社会所广泛诟病,中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海甚至将国内的开发商称为“中国最大的倒卖商、皮包商和中间商,是一种没有任何社会价值的企业模式”。


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