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温州炒房团转战天津 转向投资型物业长期持有

http://www.sina.com.cn 2007年02月05日10:37 财经时报 

  温州人在天津已不再满足于扮演开发商的“二传手”,而是希望长期持有房地产项目或者直接介入开发

  资深炒房人陈昌顺最近和他的一帮老乡,频繁往返于北京和天津之间。这个自2003年开始,分别从北京当代万国城凤凰城等项目中获得丰厚利润的温州商人,2006年以来开始将投资目光转向了天津。

  与前几年在北京、上海赚一笔就走人的炒房思路不同,这些温州人在天津已不再满足于扮演开发商的“二传手”,而是希望通过资本和技术的结合,长期持有房地产项目或者直接介入开发。大的工业园区开发项目,甚至还会促使温州实业投资向天津大量转移。

  “炒房没有太大的主动权,利润空间很大程度上取决于开发商对这个项目的具体操作。现在我们觉得这种投资方式已经没多大意思了。”陈昌顺直言不讳地对《财经时报》表示。

  嗅出商机

  其实让陈昌顺们觉得没意思的,并不仅仅是投资方式本身,更重要的是,他们通过炒房已经意识到,与开发环节所蕴藏的巨大利润相比,炒房所获得的投资回报只是“小打小闹”而已。

  北京联达四方房地产经纪有限公司(简称联达)总经理杨少锋与温州商人渊源颇深,除联达有一个股东是北京温州商会副会长外,如今联达还是温州商人进入天津市场的专业合作伙伴之一。

  上周杨少锋刚刚陪同这些温州人前往天津,一口气考察了6个酒店式公寓。杨少锋告诉《财经时报》,看完这几个项目后,温州商人们都表示,他们希望能够一次性买断某个项目的几层,作为长期的经营性酒店,专门为在天津从事商业活动的温州人服务。

  “前不久,我们还看了位于天津奥运体育馆旁边的一个已经盖好了的房地产项目,由于开发商出现资金问题,现在正在谈判整体收购,总共大概需要投入1亿多元。”

  按照杨少锋的说法,温州炒房人正在天津的项目投资中寻找新的突破口,对于投资对象,他们在谋求长期持有甚至自主开发。

  不得不佩服温州人对市场机会的嗅觉灵敏。2006年4月,国务院常务会议决定批准天津滨海新区继浦东新区之后,成为我国第二个综合配套改革试点区。

  “现在温州人看好天津,并不仅仅只是看到房地产项目本身的价值,他们更看重天津未来作为整个北方经济中心,所形成的大量商务往来,人员的不断涌入和流动才是最大的市场机会,这必然会带来大量的中高端住宅物业的租赁和居住需求。”杨少锋强调说。

  取向中高端

  温州商人此番进军天津房地产市场,首先锁定南开、滨海、梅江等几个区域,对于持有型项目,目标更是直指酒店式公寓和高档住宅等中高档物业。

  一位温州商人表示,目前他们对投资天津的普通住宅并不看好。相对普通住宅而言,中高档物业的保值功能较强,产品不容易被淘汰, 另外项目的硬件条件也比较先进,适合长期投入和持有。

  过去几年,天津房地产市场发展的动力主要在于旧城改造,造成天津本地人口对住宅的刚性需求,而这种需求主要以第一次置业为主,因此中高档物业的需求还没有完全显现。

  根据杨少锋为《财经时报》提供的数据,天津的个人所得税只是上海和北京的大约一半,而通过个人所得税的缴纳情况,就看出一个城市中产阶级的实际规模。

  在杨少锋看来,天津中产阶级的住房需求将逐渐凸显出来。加上未来5年内可能涌入的大量外来人口,“今后天津房地产市场的发展轨迹,将和过去的上海、及近两年北京非常接近。”

  根据过去的实践,温州炒房团每进入一个市场,都会助推当地房价的大幅上涨,天津是否也会重蹈覆辙?“温州商人不会参与到天津老百姓用于自住的普通住宅市场中来,因此他们在天津的投资,不会对自住型的住房需求产生直接的影响。”杨少锋说。产业转移在开发领域,温州商人将焦点聚集在商业物业。2005年天津市国民经济和社会发展统计公报显示,在天津的外来人口中,浙江人和

福建人占到57万,他们主要从事商业活动,其中从事物流的商务人士占绝大多数。

  针对这种情况,曾投资开发天津国际五金机电城的几个股东,目前正在和天津的相关部门,洽谈津南区八里庄工业园区的开发事宜,他们有意接手整个工业园区。而工业园区的开发,将促成温州企业和实业的转移。

  这些温州人原本都是实业起家,自己拥有庞大的制造企业。机电行业对物流的依赖性很大,产品以出口为主。因此这些兼具实业投资的温州商人,自然会选择像天津这样的区域性物流枢纽进行物业投资。

  对另外一些温州企业来说,投资北方的工业园区,也是为了在北方拥有自己的生产基地,此次介入天津津南区八里庄工业园区的开发,就是其实业投资转移所迈出的第一步。

  杨少锋评价说,这种伴随着实业转移的资本介入,将对天津未来的发展产生极大的促进作用。

  以杨少锋所掌握的情况来看,未来几年,进入天津房地产市场的温州资本,很快将会达到上百亿元。“今后五年,天津都会成为温州人投资的重点。”杨少锋说。


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