土地增值税全面清算 利润跳水会否转嫁买房者

　　刘秀浩

　　长城证券最近发布了一份分析报告，以量化的方式计算了普通住宅开发商在各个毛利率额度下土地增值税对净利润的影响程度。报告指出，对于毛利率超过40%的开发企业来说，土地增值税对净利润的影响将超过17.4%。而上海房地产市场的销售困境已经成为普遍现象，这使得开发商将税收成本转嫁到房价的可能性变得微乎其微。

　　从2月1日起，国家税务总局对房地产企业土地增值税实行全面清算。对于上海数千家房地产开发企业而言，绝大部分房产企业家远不如某几位地产老总此前在媒体前表现出来的那般平静。

　　开发商净利润将“跳水”

　　

长城证券最近发布了一份分析报告，以量化的方式计算了普通住宅开发商在各个毛利率额度下土地增值税对净利润的影响程度。报告指出，对于毛利率超过40%的开发企业来说，土地增值税对净利润的影响将超过17.4%。报告称，“通过计算……按照相关的实施细则，普通住宅毛利率在40%以上的项目才需缴纳土地增值税，毛利率低于40%的项目是免税的”；“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%，毛利率越高的项目征税的影响越大”。

　　而从2006年前三季度房地产上市企业的利润表可以看到，大部分上市公司的毛利率在30%至40%，部分企业如深长城超过了50%；对于非上市公司来说，平均利润至少不会低于40%的平均值，而很多企业的毛利率水平应该更高。这意味着对于大部分开发商来说，他们将至少面临17.4%的利润损失。

　　企业面临更大财务压力

　　如果不进行预先计提，收税额度如此高的土地增值税对任何一家房地产企业资金链都将是巨大的考验。大部分开发商资金都是滚动投入。当年顺驰中国控股有限公司的资金调度情况被形容为“3个锅盖去盖10口锅”，类似的情况是房地产行业资金模式的一种极端。但大部分开发商即使资金实力再雄厚，也不太可能为10口锅备足10个锅盖，资金永远是在流动中产生足够的效益。

　　实际上，仅就上海而言，由于大部分税种采用预征模式，房地产企业的交税额实际上并没有外界想象中的那么“高昂”。

　　据一家代理公司负责人介绍，每售出一套位于上海的商品房，售楼发票中包含的税金接近

房价的12%，包括：5.5%营业税＋15%×33%所得税(预征)＋1%土地增值税(预征)＝11.45%

　　也就是说，一家年销售额在百亿元左右的开发商，一年缴纳的税金为11.45亿元左右，而这样的缴税额度已经可以被当做依法纳税“典范”了。

　　除了土地增值税部分是采用的预征方式之外，房地产开发商缴纳的所得税同样也是按照15%的利润水平预征。

　　业内人士表示，15%只是目前社会全行业的平均利润，一般来说“明显低于”房地产开发商的实际利润。而土地增值税的清算与所得税的清算模式类似，都需要等到项目公司结束时进行。

　　因此，一旦税务部门对房地产企业各类税收进行全面清算，房地产开发未来则将会面临更大的财务压力。

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