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房地产:强势大中型企业成长空间清晰

http://www.sina.com.cn 2007年01月31日15:06 国泰君安 

  国泰君安

  张宇

  投资要点:

  深圳市国土房产局日前下文要求各开发商缴交1994年至今的房屋公用设施专用基金,缴交比例为建设工程总投资(或除地价外)的2%(附文)。

  房屋公用设施专用基金首次筹集由开发商交纳,国土房管局和财政局代管,业主拥有所有权和决策权,专用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。一幢楼房的维修基金经使用后,不足首次归集额的10%时(有的地方为30%),业主管委会应提议续筹。续筹标准及办法由管委会决定。续筹金额一般由产权人按所拥有建筑面积分摊。

  上述定义足以说明,开发商实际只是代缴,因为该专业基金最后都会反映到

房价上(实际操作亦是如此)。建设总投资一般占房价的50-60%,即该专项基金仅占房价的1-1.2%,影响何其微也。可见,该项政策对房价和销售量(行业基本面)根本不构成负面影响。

  据了解,广州、北京等地一直都交纳该项基金,因此不存在全国性催缴和严格征收的可能。

  同上测算,建设投资额的2%也就是销售收入的1-1.2%,还不足销售一次普通商品房的契税(1.5%),因此对于所需交纳的深圳开发商来说,收入和利润影响也很小。根据深圳国土房馆局的通告,103家企业主动缴纳116个房屋项目的专用基金7.18亿元,平均每家企业才缴纳697万元,每个项目才交纳619万元。而且仅5个月时间就有103家企业主动缴清也从侧面说明对其利益影响较小。何况很多大开发商都有预提,或者至少在开发成本中有一项建设投资额3%的不可预见费,该笔费用足够交纳该基金。

  深圳市06年以来的房价走势之凶猛加剧了地方政府的担忧,事实上过于快速的上涨也不为大多数开发商所期盼,因为他们都担心深圳成为中央房地产调控的典型。深圳市政府借房价大幅上涨之机加强行业管理规范是值得理解的,也应为开发商和市场所接受。

  在07年投资策略报告中我们从宏观等多方面坚定看好行业前景,同时也再次强调调控的目标在于规范行业发展,提高行业门槛。只要宏观经济景气、RMB持续升值和行业基本面看好,每一次政策调控都是强势大中型企业开疆拓土、跑马圈地的良机,万科加速收购为明证,实力较强的开发商宁愿借壳上市也不愿退出、外资继续大举拿地亦是明证。

  维持行业增持评级,我们还是坚持在看好行业的基础上更为看好强势大中型企业的成长性,尤其是大股东愿意注入优质资产、开发节奏加速、市场份额扩大的主流开发商,其

股票调整较大、估值回落较多时正是介入良机。

  附文1: 关于依法申报缴交房屋公用设施专用基金的通知

  日期:2007-01-26各房地产开发建设单位:

  为加强我市房屋公用设施专用基金(以下简称专用基金)的收取和管理工作,全面落实市人大于1994年颁布施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定,市政府于2006年3月和6月先后印发了《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》(深府[2006]40号)以及《关于收缴房屋公用设施专用基金的实施意见》(深府办[2006]85号),要求在全市范围内迅速组织开展房屋公用设施专用基金的收取与追缴工作。我局会同6个区建设(住宅)主管部门自2006年8月1日起全面启动了专用基金的收取与追缴工作,截至2006年12月31日,仅5个月时间,全市已有103家房地产开发企业主动申报缴交116个房屋项目的专用基金共计7.18亿元。这充分体现了我市绝大部分房地产开发企业依法经营、自觉履行法规义务的良好意识和强烈的社会责任感。

  专用基金用于房屋共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造,是我市房屋的“

养老金”。收取和追缴专用基金,是一项关系到社会稳定与和谐深圳构建的重大民生问题。市委市政府对此高度重视,多次指示我局要依法采取有效措施,穷尽一切手段组织收取和追缴。为维护特区法规的严肃性,切实保障广大业主的合法权益,现特向你公司下达本通知。请你公司于2007年4月1日前,对你公司自1994年11月1日以后竣工的所有开发建设项目名称及应缴交的专用基金进行自查,并分别向我局及项目所在地的区建设(住宅)主管部门申报缴交(自查申报表及具体缴交范围、标准、申报地点等详见附件)。对逾期不申报缴交的企业,我局将依法采取加收滞纳金、暂停开发经营资质等强制追缴措施。

  特此通知,请认真遵照执行。

  附件:1.深圳市房屋公用设施专用基金自查申报表

  2.关于缴交房屋公用设施专用基金有关事项的说明

  二○○七年一月十八日

  新浪声明:本版文章内容纯属作者个人观点,仅供投资者参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。


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