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建设部央行联手 二手房交易资金启动

http://www.sina.com.cn 2007年01月26日13:41 21世纪经济报道 

  本报记者 田新杰 上海报道

  “黑中介吃差价”这一普遍现象终遇“杀手锏”。

  1月23日,建设部联手人民银行发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(以下简称《通知》),强制要求“房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户”,并明确该帐户所有权属于交易当事人。

  “上海长期是实行经纪公司自愿参与的方式,但自愿率几乎为零。”上海房地产经纪行业协会有关人士坦言,二手房交易资金的监管强制是“唯一选择”。

  强制取代自愿

  二手房交易一直是纠纷频发,因此国内许多城市都在不同程度上做过一些努力,但大多流于表面。要从根本上减少二手房交易纠纷的产生,关键还在于交易资金监管的环节。

  正因如此,23日出台的《通知》重点对二手房交易资金的监管作了明确规定:“今后,通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的,房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户,账户名称为房地产经纪机构或交易保证机构名称后加‘客户交易结算资金’字样,该专用存款账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付。房地产经纪机构和交易保证机构应在银行按房产的买方分别建立子账户。”

  同时,明确了各地有关部门的职责:“各市、县房地产管理部门应当采取定期或不定期检查的方式,对房地产经纪机构或交易保证机构的客户交易结算资金专用存款账户的开立情况、交易资金支付情况等加强监管。对违反合同约定使用资金的行为,要严肃查处。”

  “与以往一些二手房交易规定明显不同的是,《通知》的强制色彩非常明显。”上海中穗投资管理有限公司总经理俞斌指出,有关部门下定决心强制监管,主要是源于近几年房地产经纪行业挪用客户资金性质的案件增多。

  另据知情人士透露,过去,上海有关部门对二手房交易资金的监管主要是采取宽松的自愿方式,由相关房地产经纪公司自愿申报,这直接导致二手房交易资金参与监管的经纪公司比例不到10%,而仅有几家申报监管的公司,也是在客户提出要求的情况下。

  “因此,和国内其他城市类似,在上海,二手房交易资金监管一直形同真空,去年就有几个社会影响较大的二手房交易中介携款潜逃案件发生。”

  央行角色

  建设部在去年11月通报2006年房地产专项整治十大典型案件之前,以二手房交易资金监管为核心的房地产经纪行业相关法规已在紧密讨论中。2006年底,建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉在一个名为“二手房交易‘资金监管实施方案’研讨会”上公开透露,相关的文件将在近期出台。

  《通知》很大程度上明确了资金监管的第三方。而在很长一段时间里,许多地方交易资金监管难见成效的关键原因就在于第三方不明确。

  据俞斌介绍,到目前为止,上海二手房资金监管的第三方一般是每个区设立一家专门的公司,这家监管公司由每个区的房地产交易中心牵头成立。“这一模式约两年前就已在上海实施,但因并未采取强制手段等原因,监管公司并未发挥实际作用。”

  另据记者了解,交易资金监管主要分为经纪机构监管、银行监管、交易中心监管、律师事务所监管四种模式。而目前,上海部分经纪机构在客户提出监管要求的情况下,采取委托律师行监管的方式相对较多。

  “而此次通知中‘

人民银行上海总部、各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行’的表述,央行介入扮演监管第三方的模式已经显现。”俞斌指出,随着二手房交易市场逐渐扩容,二手房交易资金的量也在逐年递增,对这一庞大的资金进行监管,对监管第三方的权威和专业性要求也相应提高。

  据记者了解,目前上海的二手房交易资金规模相当巨大,仅以徐汇区为例,该区一年的二手房交易资金超过20亿。而据文章开头提到的“成绩单”,若以每套80万元简单计算,今年头22天,全上海的二手房交易资金已超过80亿。

  “相应的,银行参与资金监管,在某些操作细节上可能需要调整,甚至针对这一职能在银行政策上局部开小口。”一位银行人士表示。

  另一方面,增加资金监管的环节,在提高二手房交易安全性的同时,也可能导致交易周期延长。有分析人士指出,今后双方的资金需要完全通过专用监管帐户,对卖家而言,要等到整个产权转移手续完成后才能拿到钱,而这个过程一般需要20天,而以往,卖家往往能预先拿到部分房款,这一变化对急于转手房产获得资金的投资者而言有影响。


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