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06北京写字楼整售大单青睐西部 CBD不敌金融街


http://house.sina.com.cn 2007年01月18日14:50 北京商报
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  提到哪里是京城写字楼最火的区域,相信所有的人都会不假思索地回答:“CBD”。没错,面对北京CBD里处处矗立的脚手架和吊塔,毫无疑问,CBD仍然是北京写字楼开发和供应最集中的区域。不过,盖得欢不代表就卖得火。种种迹象显示,2006年,京城写字楼销售呈现出CBD“不敌”金融街的有趣现象。

  东部“大哥”不敌西部“小弟”

  来自北京写字楼信息网的最新统计数据显示,在过去的一年里,北京新推出的写字楼租售项目(包括商务公寓)数量达44家,平均每月3.6家,供应量达到352.9万平方米,同比下降36.6%。其中东部地区供应量为184.3万平方米,CBD以东方梅地亚中心 (论坛 像册 户型)、大成创意大厦、北京国际中心 (论坛)  等项目为代表,供应量达131.1万平方米。而西部地区的供应量为94万平方米,以金融街F1大厦、F2大厦 (论坛 像册)光大国际中心 (论坛)等项目为代表,供应量为32.3万平方米。

  尽管2006年包括CBD在内的东部区域写字楼供应量依然是以绝对的优势超过了包括金融街、政务区在内的西部区域,但业内人士表示,2007年,东部区域的这种优势极可能将不复存在。根据目前的估算,今年在写字楼总体供应量上,西部区域将赶超东部区域,成为新的写字楼供应大户。

  这厢,西部区域的写字楼供应正在奋力赶超东部区域。那边,西部区域的写字楼销售业绩却早已经“抢下了山头”。据网上相关数据统计,截至2006年12月31日,2006年京城写字楼的销售冠军已经花落西部区域“含金量”颇重的2006年京城写字楼销售冠军最终没有在东部区域、没有在CBD产生,无疑让以供应为傲的CBD风头锐减。

  而在戴德梁行最新发布的第四季度写字楼报告中更显示,去年第四季度北京写字楼买卖和投资的8单成交中,仅有一单落在CBD区域中,其余7单全部位于西部区域,仅金融街区域就占了3单。

  毫无疑问,尽管东部区域在2006年的写字楼供应上继续保持着“大哥”的地位,但实际销售上却是略显“底气不足”,难敌西部区域的强劲势头。

  一路向西已成必然

  尽管有业内人士分析认为,造成2006年京城写字楼“西边卖得火,东边盖得欢”的首要原因是,东部写字楼供应过于集中,各个写字楼之间的竞争加剧,从一定程度上削弱了单个写字楼的销售。而西部写字楼供应量少,需求也充足。

  然而,不可否认的是,自2006年下半年开始,无论是外资还是国内资本“一路向西”已经成为不争的事实。一方面,随着中国金融市场的全部开放,越来越多的外资金融机构出于本地化和业务拓展的需要,在西部金融街区域租赁或购买大面积写字楼。如瑞士银行租赁英蓝国际金融中心 (论坛)10000平方米、高盛投资租赁英蓝国际金融中心8000平方米、渤海银行购买凯晨广场 (论坛 像册)10488平方米等。而包括Google、MSN等跨国公司,也纷纷挥师西进中关村区域。

  另一方面,大批中国本土企业也一改以往“紧盯”CBD区域的习惯,将企业选址的视角转向近年来日趋国际化的西部区域。资料显示,2006年,包括中国电工设备总公司、中讯邮电咨询设计院、中国建材集团进出口公司等五大“中字头”国有特大型企业集团公司纷纷签约西部政务区的写字楼中,而中石油化工集团也落户中关村。

  对于外资及中资纷纷选址西部写字楼,业内人士分析认为,近年来,西部区域内的商圈发展迅速,包括金融街商圈、中关村商圈成熟度日益提高。相比CBD等东部区域,西部区域的生态环境具有相对的优势。同时,中心政务区概念的崛起,使西部区域原有的政治环境优势更加凸显,从而吸引了众多“国字头”的大型企业择邻而居,落户西部。与此同时,西部区域不断有高品质的项目入市,这些项目无论是在建筑品质,还是商务配套方面都与东部区域的写字楼不相上下;再加上商务成本低于东部区域,因此才会深受众多企业的青睐。

  整售大单青睐西部写字楼

  2006年,京城写字楼可谓是大单频出。在人民币升值的利好之下,以外资为首的众多投资者频频出手。据北京写字楼信息网的统计显示,2006年,京城写字楼仅大单购买吸纳量就超过120万平方米。其中包括日本私募基金Re-plus年初斥资26亿元人民币,购买了位于西大望路的华贸中心 (论坛 像册 户型 样板间 视频)  两栋写字楼,面积12万平方米;亚洲国际金融投资则购买了位于东二环的华普中心 (论坛)  ,面积13万平方米等。

  而根统计显示,在2006年第四季度的3宗大单成交中,除民生人寿购买的北京国际中心2号楼 (论坛)是在CBD区域外,其他两宗均位于西部区域内,包括泰康人寿购买的金融街F2大厦B座,花旗银行购买的西环广场 (论坛 像册 视频)南侧T1、T3两栋写字楼。特别是后者,更是成为了2006年年末北京甲级写字楼整售最大单。由此可见,尽管2006年政府出台了“限外令”以控制外资在市场的投资,但外资整购的步伐却有加快之势。而西部区域的高品质写字楼正在越来越多地成为国内外投资者关注的焦点。

  2007年,北京写字楼的供应将继续保持高位运行。而由于2006年有多个项目推迟入市,这个数字也将变得相当庞大。相关数据表明,2007年上半年内,北京甲级写字楼供应量将达到150万平方米。其中,CBD区域的未来供应比例最大,达到42.0%;金融街、东二环以及东长安街/建国门等区域则分别占27.3%、16.0%和10.7%。而租售价格方面,在供应量比较集中的CBD区域,竞争将变得更加激烈。这也将致使部分落成时间较早、硬件相对落后的项目只有降低租金来吸引客户,区域整体租金水平将面临下调的压力。而在另一个供给集中的区域——金融街区域,由于部分未来项目已被购买作为自持办公,预计该区域租金水平将保持稳定。

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