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央行拟放行国内地产基金 首个基金有望3月出台


http://house.sina.com.cn 2007年01月17日10:03 21世纪经济报道
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  本报记者 徐广蓉 深圳报道

  “房地产信托基金可能会在3月可以推出,”经济学家,信托研究专家孙飞博士分析,“3月1日之后,房地产基金的法律障碍基本上可以解决。”

  根据有关媒体报道,考虑放行国内的房地产基金的是央行而不是证监会。房地产基金的发行方式采用在银行间市场发行的信托型封闭式基金,而不是国际上通常使用的上市公募的方式。这种具有中国特色的房地产基金显然明显削弱了流动性,投资门槛更高,成为富贵人的游戏。

  中信

证券股份有限公司和联华国际信托投资有限公司正在争夺“头啖汤”,分别给央行上交了有关方案的消息,已经得到了证实。但是,央行就此事要求有关人士“三缄其口”。

  目前,能够操作信托型封闭式房地产基金的机构只有信托公司和证券公司。“中信证券由于处于证监会的管理范畴内,而证监会并未发话,所以可能处于劣势。”市场研究人士分析。

  信托行业也正在进行“调整”,信托公司要重新核发新的牌照,一法两规(即《信托法》、《资金信托计划管理办法》、《信托公司管理办法》)也正在内容上进行调整,“新的调整内容可能会包括放开200份限制,要求投资者投资额度100万元以上,自然人投资者控制在50人以内,但机构投资者不限,这样银行间市场发行信托型封闭式房地产基金就没有太大的障碍了。”孙飞认为。

  目前,房地产融资渠道条条受堵。调控后银行资金受到限制;212号文件令房地产信托遭遇冰封,用益信托工作室发布《二〇〇六年三季度国内集合信托产品统计报告》显示,去年三季度房地产信托不仅发行数量减少,发行规模也锐减到不到30亿元,在三季度各领域信托资金规模中仅排第四;受171号文件的影响,虽然并未被明文禁止,但房地产海外直接融资明显受挫。

  开发商对资金的饥渴日益严重,一些私募基金和私募贷款已经开始陆续进入房地产。

  在房地产信托业做得风生水起的联华国际,曾经绕过212文件,试点“中国式REITs”产品———“联信·宝利”获得成功,收益模式为在预期收益以外增加浮动收益,规定投资人可以享受优先受益权基准年收益率5.3%,并随利率上浮而同步上浮,同时投资人还可享受10%的超额利润分配。与普通房地产信托不同,先发行产品,再把资金匹配到项目上,按基金的模式滚动。联信·宝利的设计初衷就是资金先行,并且储备了一些项目作为备选“项目池”。但该产品仍然受到200份限制而缺乏流动性。

  在此背景下,银监会、证监会纷纷表示,发展房地产基金是解决资金瓶颈的主要方式。

  但是,银行间市场发行的封闭式基金仍然是富贵人的游戏,在100万门槛下,这种基金的仍然只在机构与私募中运行而缺乏流动性。根据有关人士透露,央行《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》也将有希望在近日出台,这将为推动流动性更强的房地产基金的出台提供依据。

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