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合作建房两大软肋拿地和融资 踉跄难行


http://house.sina.com.cn 2007年01月17日08:50 金时网·金融时报
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  记者 周剑初

  社会各界对合作建房给予了高度关注。有意思的是,普通百姓对其大多持支持态度,银行、地方政府有关主管部门多持观望态度,而包括开发商和学者在内的专业人士则较多怀疑和指责。

  继北京人之后,近两年,广州、沈阳、深圳、南京、厦门、武汉、杭州、成都等不少城市都有人倡议并组织合作建房,且登高一呼应者如云。但经过两三年的“千呼万唤”,只有向来开市场经济风气之先的温州稍有进展:不久前,温州260名合作建房人以1.0458亿元拿到市政府挂牌出让的30亩地块,从而成为全国个人合作建房中首个成功拿到地者。然而,从拿地到最后让“合作人”住上房子,中间还存在太多变数。

  尽管如此,社会各界包括银行业还是对其给予了高度关注。有意思的是,普通百姓对其大多持支持态度,银行、地方政府有关主管部门多持观望态度,而包括开发商和学者在内的专业人士则较多怀疑和指责。正因为这些观望、怀疑和指责力量的强大,合作建房一直是踉跄难行,也正因其踉跄难行,才需要更多的宽容、理解和支持,以使

房地产开发领域这一新生事物步入正轨,从而为当前仍然吃紧的房地产调控增加新的砝码。

  指责者认为,合作建房有非法集资之嫌。如针对温州个人合作建房项目,当地竟有人向公安机关举报项目非法集资。但是,非法集资指的是非金融机构向社会集资募款、获取暴利的一种行为,而个人合作建房中的集资者是固定的,仅限于合作范围之内;个人合作建房不存在暴利,即使有少量利益,它也要付出时间、劳力、工本费等成本;集资者获取的是自己居住的房屋,不是非法集资所得的高额利息;个人集资建房所筹资金只是用于建房,并没有流向金融市场,所以不存在扰乱金融市场秩序问题。可见,个人合作建房与非法集资有着天壤之别。

  指责者认为,个人合作建房是违背专业化分工的倒退之举。的确,从生产角度来看个人合作建房的确与社会化分工原则不相符,但其前提在于住房产品的提供必须是在有效竞争下提供的,其价格里不存在着垄断利润。而当前我国房市却是一个非充分竞争的市场,非充分竞争带来的结果就是开发商的超额利润和超高房价。再者,未来个人合作建房也可由专业的住宅合作社来运作,将不但有利于房市的多元化发展,而且也符合社会分工和专业化运作的原理。

  怀疑者认为,合作建房面临违法风险。实际上,我国现有法律中没有哪条规定不准公民集资合作建房的,而且合作行为没有侵害他人的合法利益,没有社会危害性。相反,在1991年、1994年、1998年、2003年国务院关于城市住房制度改革以及房地产健康发展的几份文件都明确鼓励和支持合作建房,并且明确中低收入者合作建房可以享受

经济适用房的优惠待遇。而且1992年发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》对合作建房专门做出了一些规范。只不过这些文件尚缺乏操作性强的细则,已经不适应当前形势。面对房价涨幅居高难下的严峻形势,有关部门应对合作建房行为制定相应规范,使其走向合法轨道。

  怀疑者认为,合作建房未必能降低房市整体价格。他们说,个人合作建房很难在房市与开发商之间展开实质性竞争,并不能有效消除垄断,因而对房市价格影响有限。据专家介绍,目前世界上有80多个国家建立了十多万个合作建房组织。如果住宅合作社在我国得到政府的大力支持,一旦达到30%以上的市场份额,将足以影响房市垄断行为和房价走势。从这个意义上看,将个人合作建房转变为专业机构确有其必要性。从温州看,该市个人合作建房建成后每平方米成本将比周围商品房价格便宜30%到40%,其给百姓带来的实惠是巨大的,这种模式推广后对房价的影响也将是可以预见的。

  从“出生”到现在,个人合作建房的运作主要面临两大难题:一是拿地,合作建房者需要的是小面积地块,专家们认为2万平方米左右的土地最合适。但在土地稀缺的当今,即使是小块地都已在各大城市拍出了高价,这对合作建房人的资金实力形成越来越大的挑战。另一大难题就是融资,由于目前银行对存管合作建房者的资金顾虑重重,暂时还不能指望银行提供房贷。尽管个人合作建房目前进展缓慢,但据一项调查显示,有95%的人支持个人合作建房,有89%的人会考虑选择个人集资合作建房的方式。可以相信,只要解决好了拿地与融资两大关键问题,在政府主管部门的默许乃至公开支持之下,个人合作建房一定能八仙过海各显其能,为满足中低收入居民的住房需求,为消除正在泛起的房市泡沫,为我国房地产市场在调控中规范发展探索出一条新的路子。

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