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地区差异 国情判断成为分歧中心


http://house.sina.com.cn 2007年01月16日08:04 北京商报
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  是否充分考虑我国地区差异成为“90m2细则”分歧的焦点。社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为:如果90m2政策弹性大,给地方过大的裁量权,那么政策的威力就要下降,但如果不给地方裁量权,各地情况不同,也不好太过“一刀切”,其中的“度”不好掌握。

  牛凤瑞指出,套型建筑面积90m2规定的出发点是好的,但根本上还应由市场决定。如果面积不对,户型不对,房子就会卖不出去,最担心这个问题的肯定是开发商,所以开发商不会盲目开发大户型。从市场反馈的信息看,基本是建筑面积140m2以下至120m2左右的户型较受北京主力购买人群的青睐,而目前市场上90m2以下的房子除去公摊面积后,实际使用面积则较为有限。

  他表示,政府应该更多关心的是交易规则以及信息披露,对产品类型原则上不应管理过细。如果价格下跌,那就说明产品确实过剩了或者不符合市场要求,若价格上涨,说明相应产品还是紧缺,需要更多的投资与供给,政府只要数据统计权威,给投资者以及开发者以正确的导向即可。

  但中国城乡建设经济研究所所长陈淮提出了反对意见,他认为“90m2以下住房占70%”,这是国家刚性规定。住房首先是要满足人们生存的必要功能,即要有房子住,从这一点看,目前国内城市家庭中,以三口之家居多,90m2完全可以满足95%的消费群体需求。

  避开争论寻找控制大户型方法

  “90m2作为‘国六条’宏观调控核心政策,其主旨是通过结构来稳定

房价,但是也不意味着中小户型的房子占到多数就可以把房价降下来,而且不利于市场经济的发展。稳定房价最好要通过税收等市场手段来调节,加强持有环节的税收,开征物业税将更有利于房价的宏观调控。”牛凤瑞介绍说。

  相对于营业税、所得税、契税等流通环节的税种而言,真正让房地产投资者感到恐慌的是房地产保有税,主要是物业税,又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。

  因为当市场处于卖方市场时,投资者可以轻松地将手中的房产溢价卖出,并且可以不费力地将各种税费转嫁到下一个买家头上,从而变现投资收益。

  但如果开征房地产保有环节税,情况就不一样了。这不仅让投资者持有成本增加,而且还会让接手的买家思忖再三,买大房子的居住成本能否承受得起,这样不仅限制了大户型的销售,而且也打击了房地产的投机行为,减少一定程度的地产泡沫。

  记者了解到,目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题,已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程,可能在今年4月以后出台,征收范围可能为120m2以上房产,但这与物业税还有一定的区别。

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